广州楼市:投资五年内,还有哪些板块值得买?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！预算280-300，主要用来投资，大概持有3-5年，目前的情况如下：

1.次新房，有中介推荐时代春树里82平的小三房，或者中海誉城和金色梦想，这个您觉得哪个价值较高，多少入手比较合适。

2.番禺沙溪珠江花园西南向望江的101方三房，大概340w左右。

3.如果要选择新房的话，有推荐吗？

以上方案，您建议哪种？谢谢！

回答：你好。

1、这三个盘都可以考虑的，优选金色梦想、中海

2、沙溪珠江花园。景观好，地铁沙溪站在建，有个学位还可以，可以考虑的。

3、建议二手次新为主，新房看看大壮名城

建议选择方案1，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，想在广州黄埔区投资，老黄埔和科学城都行，中长期预计5年以后出手，总价270万以内的，新房和次新房都可以，能帮忙推荐3到4个升值空间大，价值高的楼盘吗？非常感谢

回答：你好。可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，房叔。新人首问。有个问题想问下。我们夫妻广州户口，现有黄埔香雪公馆94方的纯南向一套，还有公积金贷款未清（约65万），商贷已经提前还清了。因为老黄埔房子拆迁，目前租在附近横沙回迁房里居住。因为我们上班都在天河，越秀五羊附近上班，加上儿子找人照顾，所以没有住在香雪公馆那边。目前香雪公馆出租，租金互补。本人小孩将近3岁，考虑到小学学位。我们想卖掉萝岗香雪公馆的房子，入手天河北的二手房，那边学位是华阳小学，但是天河北的房价较贵，现在不断在涨。而萝岗香雪公馆最近出手好像没跟涨。之前卖到410，420，最近好像很抢手。感觉可以升到475。房子今年5月租约到期，到时候是不是可以考虑置换了。我有几个问题：1，现在置换还是等到租约到期才置换。2，大概什么时候萝岗香雪公馆的房子什么时候转手才是较佳的。3。天河北的房子预算630-650，考虑到香雪的房子能出手450左右，我预计还有250万的贷款，请问我们两个可以贷到250的贷款吗？我们夫妻两年收入预计40万。

回答：你好。

1、现在置换容易踏空，可以加按，然后一边买一边卖。

2、建议两三个月后再看看

3、名下无房，有贷款记录可以5成。

提问：你好广叔，新人首问，黄阁板块的方圆十里和时代天逸怎么样，还有首筑花园，海语熙岸，看了好多楼盘，不知道该怎么选了，谢谢广叔指导。

回答：你好。黄阁优先考虑时代天逸，靠近地铁口；后面这两个选海语熙岸，配套方面要更好一些。综合看，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，因为碧桂园紫宸府未满两年，买家只愿给30先，是否不出手？等满两年后再卖不考虑房子？房价不知道会不会比较稳定啊？想着再买一套也是五年内出手。或者DY少点，买镇街？每月除石碣碧桂园紫宸府外，可供1.5到2。城区中惠丽阳时代有莞师附小的学位，30到60平的可以买吗？

回答：你好。碧桂园紫宸府给到合适了才卖，也可2年后卖。中惠丽阳时代在东城石井，可以买，最少要买个2房。

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：广叔好，请问楼层选择有啥弊端，哪些楼层比较好？

回答：你好，顶层、腰线层、低层是房地产市场中比较特殊的三种户型，与其他的户型相比，这三种户型的缺点是比较明显的，而且后期改进或者升级的可能性比较低，所以大家买的时候一定要注意，

如果不能承受房子的缺陷，千万不能入手。顶层较大的缺点就是“冬冷夏热”、出行不便和容易漏水。腰线层缺点较大，仅仅是美观，没有起到承重的作用，有的工程就会在后期后期挂上，这种外挂的工程长时间的受到雨水的侵蚀，而且容易造成室内浸水发霉。低层采光不好，噪音大，蚊虫多，后期出售会折价

提问：你好广叔，请问一下在琶州上班，想在附近买房子。预算1500万，想要买五房，楼龄短的房子好找么？

回答：你好，1500万，直接买猪心啊，中区、东区都可以，不过就得在“房间数”上退而求其次了。 楼龄新的，还有五房，那只能是复式，或者4+1了，但区域上肯定就不是珠江新城了

提问：你好广叔，目前在萝岗周边上班，有房票，首付首贷，主要是想在广州买套自住房，当然未来能够升值潜力大是较好的，可承担首付150万左右，最近看了时代印记，凯德中新里，星汇城 不知道哪个性价比高？

回答：你好，建议考虑凯德中新里，首先时代印记适合在白云工作的购房者，时代印记在知识城北部，位于三区交汇初，但是周围都是工业园区，居住和商业氛围不浓，项目的价格是这三个新项目中较便宜的，3w以内的价格，适合那些在白云附近的上班族自住刚需。而在天河上班的购房者可以考虑星汇城，星汇城临近地铁21号和14号线，通勤相对来说还算方便，并且项目还带有一所学校，如果在天河工作，追求低房价的同时对通勤和教育资源也有需求，星汇城可以算是一个可以选择的睡城。凯德中新里适合在知识城和萝岗周边上班的购房者，此项目是三个项目中教育，医疗和商业等配套最完善的，如果目前在知识城和萝岗周边上班，出行以开车为主的话，凯德中新是舒适度较高的选择。

提问：您好广叔，预算1400，二套。福田房准备出租抵 贷。孩子4岁。本人工作在南山,太太在福田。 家庭收入120w年。现在非常纠结,是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

回答：接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。 现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。 所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后较好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。 科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期 后海公馆、澳城花园。 以上提到的，不会跑输。

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