广州楼市:这几类地段聪明人都绕着走,别再被坑了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！最近看了万博和鱼珠板块的一手房，主要考虑到距离公司不能太远，重点就看了这两个板块。目前看的楼盘有老黄埔的富颐华庭和万科城市之光，价格都去到5w出头，个人更喜欢万科，但销售说要年后才开新一期，怕到时价格会再涨一波。万博这边看了三个盘，分别是珠江铂世湾、长隆珑翠和碧桂园藏珑府。这三者价格都在4w多，长隆稍微便宜些。本次买房以自主改善为主，兼顾投资保值，所以考虑一手比较多。看的户型都是130-140左右的面积，总房价在700万以内。请问1、我是从万博这三个楼盘中选一个，还是继续等待城市之光，或者选择富颐？ 2、针对我的情况，房叔有其他更合适的楼盘推荐吗？

回答：你好。1、城市之光太多人抢了，不一定能抢到。富颐华庭，纯投资可以考虑的，自住改善怕是没啥改善，因为铁路、广园快速噪音在，而且还要伴随几十年。2、珠江铂世湾主要是里面了点，但景观还可以，没有地铁出行需求的话可考虑；长隆珑翠，户型好，楼新，在福翠路和钟顺路夹角，有点噪音，地段上看比较差，配套方面也欠缺，总体一般；碧桂园藏珑府其实已经不属于万博了，属于大石、长隆板块，没有地铁，周围城中村扎堆，自住还行，投资也很一般。总价700，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知内部分享。

提问：广叔您好！新人首问：有广州东莞房票。本人预算不多，只能考虑总价200万以内的房源，初步看了一手房的新塘品秀星图和二手房的大岭山光大山湖城的两房户型、沙田的礼顿金御海湾三房户型。纯投资的话，请教广叔该如何选择？或是有其他更好的楼盘参考？

回答：你好。新塘品秀星图可以考虑的；光大山湖城，次新，盘挺大的，离未来的地铁站也不近，广龙高速噪音大，周围配套也一般，综合看一般般吧，适合刚需自住。礼顿金御海湾，片区尚在开发中，供地大，配套有待升级，适合中长期投资。纯投资我的看法：具体参见星球内部分享！还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔，您好！前几天买的黄埔科学城，现在没有名额了，想买南沙横沥岛葛洲坝，现在问题是:1 买葛洲坝投资风险大吗？投资周期要几年，五年后涨幅大概可以涨到多少？

2 还是说等买满半年社保再来买黄埔科学城呢？到时候不知道又涨起来了吗？麻烦您帮我做个具体分析，谢谢！

回答：你好。1、南沙是有较大的不确定性，正是因为不确定性高，所以回报也高。至于能涨多少，很难说。

2、黄埔科学城可以先签协议，缴够社保后再做网签。

提问：广叔，请问黄浦区归谷值得入手吗？目的是投资收益。多年后涉及到二次转手容易吗？

回答：你好。归谷link是公寓，不建议买。未来流动性差，打到骨折才能脱手。

提问：您好广叔，目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。（16年毕业，以前买断过就不算了） 想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。广叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？广叔有推荐吗？我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。广叔，你觉得这个楼盘好吗？其实我有不甘心的，因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识（低风险买股票基金），就是为了更好买房选房，增值资产。或者我2~3年储蓄好后，再买房吗？

回答：你好，1.子弹有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同，买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价，能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！我为什么建议买房一定要先上车？

因为房产上涨的“速度”如果过快的话，即使只要上涨10%，普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。如果先买房，先上车，那就是用资产追资产，没准还有机会，甚至买得巧，买的好还可以大赚一笔。而那些等着房价到谷底，等着心里那个较低谷底的抄底人群，很可能发现房价上涨后，自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了，只能心有不甘的去买偏远小。广州买房性价比高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，差不多的价位买东莞庄的富力院士庭好还是龙口西的东方之珠好？例如550-600的三房。富力院士庭特点：小区管理，楼龄较新09年交楼，学位，五一升113，离地铁较远。东方之珠特点：楼龄04年交楼，楼下是矅一城，靠近地铁，学位是龙口西升广州中学。如果往后推十年，哪个房更保值？非常感谢

回答：你好，如果是偏向自住：选富力院士庭，因为小区管理、户型好 如果是偏向投资：可以考虑东方之珠，必经楼下的商业，以及3号线华师站，还有龙口西学位，会更加的保值

提问：广叔好，坐标深圳，龙华上塘金地上塘道一期一房怎么看，适合自住或者投资么？

回答：你好，金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，价格还算比较便宜；龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢 学校：深圳龙华实验小学中学学位 位置：上塘区域 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 自住+投资都是不错的选择，可以入手。

提问：您好，广叔！请问港城华庭那种61平的大概468w左右，学位是福民小学，皇岗中学纯投资，请问可以入手吗？或者纯投资总价500左右，首付三成，你有其它好的建议吗？ 感谢。

回答：你好，皇岗有很多这样的港式塔楼，多梯多户，楼道黑布隆冬的，物管形同虚设，在普遍喜新厌旧的深圳客群里，还是不如近郊次新地铁带花园的房子更受青睐，而且皇岗就一个河套概念，说了很久了，以目前的形势，恐怕规划要一直停留在PPT里了！

提问：您好广叔，1.深圳现在入手房子是好时机吗？会不会横盘呢？2.我出掉坂田万科城102平的房子（因换房无房票），但好像听说将有名校入驻。3.入手南山香山美墅的200平四房，大概14万，总价3000万，但香山美墅这两年翻翻不止，是否还有空间呢？

回答：你好。1、看价位吧，有些价位适合等一等，有些价位就适合入手。打新潮结束，二手市场逐渐回暖，房价又偷偷在涨了。2、是有省实验落户。3、香山美墅是豪宅了，环境不错的，old money钟爱的板块，未来面临的问题地段老化，增长潜力会偏弱。自住可以买，投资还有更好的选择

提问：你好广叔，19年12月在大族云峰买了个3房，贷款7成，目前家庭名下两套房，另外一套在罗湖新天地名居，2房，16年底购买，基本没涨，贷款7成，目前自住，全家户口都在这套房子 黄贝岭的房子，感觉8号线开通，还有小区学校文锦中学被翠园中学收编，这两个点，不知有没有价格上涨可能 目前家庭年收入45万，月供3万，房贷外还有信用贷款45万，罗湖房子出手的话，可以回流130万，应该可以凑到150万首付，妹妹还有房票 之前很看好宝中，也看了光明，沙井，后来考虑自住，买了大族云峰，有点后悔了 您觉得我目前是按兵不动，还是把罗湖房子过段时间出售，希望您能指点一下

回答：你好，长远看罗湖会跑输大势，可以置换到西部，但是现在部分楼盘正在虚高回调阶段，不建议盲目入手，能淘到降价笋盘再入手也能保证你的确定收益，更稳妥。 买卖可以同时进行，必要时候找垫资公司配合。

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