广州楼市:2021年,哪个板块还有投资价值?内行人说出答案

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！预算280-300，主要用来投资，大概持有3-5年，目前的情况如下：

1.次新房，有中介推荐时代春树里82平的小三房，或者中海誉城和金色梦想，这个您觉得哪个价值较高，多少入手比较合适。

2.番禺沙溪珠江花园西南向望江的101方三房，大概340w左右。

3.如果要选择新房的话，有推荐吗？

以上方案，您建议哪种？谢谢！

回答：你好。

1、这三个盘都可以考虑的，优选金色梦想、中海

2、沙溪珠江花园。景观好，地铁沙溪站在建，有个学位还可以，可以考虑的。

3、建议二手次新为主，新房看看大壮名城

建议选择方案1，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，您好。想在车坡/东圃/三溪地铁站和鱼珠地铁站附近买房，二手希望楼龄在8年以内，或者一手的新房，小3房，投资性质为主。请问有那些盘比较有潜力，也比较近地铁站。预算总房价500w左右。

大沙地/大沙冲/文冲地铁站附近的一手楼是否比鱼珠差很多？如差不多，那些楼盘比较推荐？谢谢

回答：你好。8年内选择不多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。大沙地/大沙冲/文冲有鱼珠辐射利好，也可考虑。

提问：广叔您好！新人首问！现有以下问题请帮忙：（1）我前年买了一套海珠湾附近90平新房，现计划再购买多一套主要是考虑近海珠湾给家人住方便些。但我要过两年才能再有广州房票，我是先借用女友名额或亲戚名额这可行吗（2） 如果不考虑借名，那可用父母名在佛山三新城华侨城云禧买，但这楼盘129方三万五的价格是否值购买，这楼盘以后地铁十一号线对接4站就到海珠湾，目前交通还是不方便。（3）如果现借名额买广州，附近哪个盘较好呢，江对面“”广船地块”据说今年推出，还有花地湾附近新盘“”万科曦府”，元旦也去看了天河“”城投珠江 天河壹品” 星汇海珠湾也有三期在推但房源很少了，请问这几个盘能考虑吗，目前海珠的新盘不多，黄埔前景不错有去看但觉得离海珠湾远。新塘品秀星图户型好但也太远了。（4）若购入也是过几年才入住，所以还是偏向考虑新楼盘好。但借名新盘要四五年能转名也麻烦！如此难题，请广叔高人指点！有好的适合我的楼盘也请推荐！谢谢！

回答：你好。

1、先借名额

2、三山新城可能少有的优势就是离广州近，离海珠芳村近，目前而言的话，整个三山新城我认为还没到具体的入手时间，这个板块的话，还是要等地铁线进入了才算是比较好的时机，现在买入等地铁是有风险的。

3、广船可考虑；花地湾万科也可考虑；天河壹品一般，高速立交环绕，区域发展受限，各方面也都欠缺；星汇海珠湾可考虑；

4、建议二手次新为主。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，佛山绿岛湖片区的保利翡翠公馆怎么样？还有广州增城的科慧花园怎么样？

回答：你好，保利翡翠公馆，小区200米到地铁2号线绿岛湖站,可直达广州南站,交通便利。小区周边学校有佛山国际外语学校、南庄中心小学等重点学校。小区靠近绿岛广场配套不错，绿岛湖公园，周边环境也不错。科慧花园，距离21号线地铁口凤岗站很近，同时凤岗站也是快线站,三站到天河。朱村二小,还有碧桂园城市花园小学。小区配套设施齐全,配套活动场所，泳池，花园等。

2个产品都不错，具体从板块来分析，佛山目前已经大致定型，而增城处于快速发展阶段。从富士康和科学城的引入，地铁的开通看得出。从投资的角度来说增城是个不错的选择。增城区目前的配套依然在逐步补给之中，广州城市发展建设一路向东，广州东进战略重点建设的东部山水新城近年发展迅猛，商业配套、学校、医疗、交通，将得到大的补给。增城还全面推进重点教育项目和医疗配套建设。投资相比更加建议增城科慧花园

提问：你好广叔，刚需，小孩过几年也要读书，想买华阳学位房三房。看了下，华阳本部要么太贵，要么楼梯房不太如意，但是华阳的华成校区（体育西路那边，绿庭和西雅等）有几个盘环境价格都还可以，如果买那边过七八年，会不会难脱手，毕竟楼龄也是97.98年

回答：你好，天河学位房还是买2000年后的吧，会稳很多 毕竟天河学位房还有很长周期要走，接盘多为新广州人居多，对上世纪的产品还是有所忌讳 不像越秀满大街都是2000前

提问：您好广叔，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。哪个板块适合博拆迁呢？谢谢

回答：你好，哪个板块都不适合博拆迁，看看木头龙的例子，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：您好广叔，目前在萝岗周边上班，有房票，首付首贷，主要是想在广州买套自住房，当然未来能够升值潜力大是较好的，可承担首付150万左右，最近看了时代印记，凯德中新里，星汇城 不知道哪个性价比高？

回答：你好，建议考虑凯德中新里，首先时代印记适合在白云工作的购房者，时代印记在知识城北部，位于三区交汇初，但是周围都是工业园区，居住和商业氛围不浓，项目的价格是这三个新项目中较便宜的，3w以内的价格，适合那些在白云附近的上班族自住刚需。而在天河上班的购房者可以考虑星汇城，星汇城临近地铁21号和14号线，通勤相对来说还算方便，并且项目还带有一所学校，如果在天河工作，追求低房价的同时对通勤和教育资源也有需求，星汇城可以算是一个可以选择的睡城。凯德中新里适合在知识城和萝岗周边上班的购房者，此项目是三个项目中教育，医疗和商业等配套最完善的，如果目前在知识城和萝岗周边上班，出行以开车为主的话，凯德中新是舒适度较高的选择。

提问：您好广叔，想买套房给老人养老，罗湖有一套不到四百万小两房，有欠款30，老人还有深圳房票，但子弹只有50，选择范围很小，亲戚都在龙岗，想住的近些，现在有两个方案:1、万科红三期公寓两房250万左右，附近有百鸽笼地铁站和万象汇，出行居住都很方便，即便不住出租回报也可以。2、朋友推荐惠州牧云溪谷，单价接近2万，三房不到200万，小区有公交直达三号线双龙地铁站，大概二三十分钟车程。这两个方案可行吗？还是都不可，请广叔指点一下或推荐一下其他方案，谢谢！

回答：你好，这2个方案都不可取，涨幅很弱。 落户这套房向银行申请加按揭，入手一套百鸽笼的商品房。 惠州常年天量供应，价格拉升太难了。 深圳公寓涨幅非常慢，一般不考虑的

提问：您好广叔，想知道目前深圳三环还有上车机会吗？打算在深圳买套刚需自住房，像深圳湾、蛇口这些房价都太高了，买不起，想知道深圳还有哪些未来片区发展好，也适合刚需群体买，既能自住未来升值潜力也有。

回答：你好，目前深圳二手房价格呈上涨趋势，对于刚需来说，大三环的观澜是一个捡漏机会，观澜被划进深圳的三环，但是总体来说价值仍然被低估。目前深圳中心区的核心产业正在外溢，而观澜承接了这些机会，将会变成城市的黄金区域，目前的低价正是购房者捡漏的好时机。其次，交通，旧改产业等资源进驻将给观澜带来极大的利好，未来发展潜力大。其中的万科启城家园可以说是集居住和投资价值一体，不仅交通发达，配套设施齐全，首付129万就可以买到精装新房，性价比较高，目前适合刚需和改善型购房者的3~4房仅剩少量房源，可以考虑一下。

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