热点聚焦|降价也没人买?知识城二手房熄火了?

最近，小编频繁刷到“知识城一二手倒挂现象消失”的消息。

犹记得两年前小编去知识城踩盘的时候，当时“未满2”的一位幸福誉2期业主以2.7万/平的价格成功卖出，而当时楼盘在售的5期产品只卖到2.4-2.6万/平。

过去的知识城，由于板块规划价值高，但苦于新房缺货，加上限价的因素，板块内新房逢开必爆，不少渴望上车知识城的买家抢不到新房，无奈只能转战二手，也由此带动了板块内二手房价一再拉高，产生明显的一二手倒挂现象。

那么，如今一二手倒挂现象消失是否真的消失了？接下来，我们用数据洞悉真相。

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提及知识城“一二手倒挂”的典型项目，就绕不开万科幸福誉这个盘。

从近一年多的二手成交价走势看，去年万科幸福誉的二手成交价基本都在3万/平以上，先进期甚至达到3.6万/平。据悉，彼时项目全新尾货单位只卖2.8万/平，与二手形成8000元/平的倒挂。

但从今年4月的二手房成交价看，项目二手成交价已回落至2.9万/平，据了解项目的新房单位报价已涨至3.3万/平。

知识城倒挂消失之余，小编发现往日火热的二手市场冷清不少。

结合克而瑞与贝壳数据来看。万科幸福誉作为知识城二手交投火热的项目，克而瑞今年前四月尚录得28套成交；但此前同样火热的广州绿地城和时代天韵则成交寥寥。譬如广州绿地城，近一个月带看量多达487次，但三个月仅成交4套。

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一二手倒挂现象的扭转，以及二手市场冷清的原因，最主要受两个因素影响：一是“增值税2改5”政策，二是新盘供应量提升。

自去年4月“增值税2改5”出台以来，全市二手房成交都难逃“冰封”。

从整个黄埔区的二手成交量来看，自去年4月出台该新政后，5月的市场反应相当明显，成交量接近折半。

知识城作为发展中的新区，板块内“未满5”的房源比比皆是，比如贝壳上挂牌的595套知识城房源中，有且仅有89套属于“满5”房源，占比仅15%。

而且要注意的是，目前二手房政策尚处在不明朗状态。

近期不少城市譬如东莞、杭州、沈阳、无锡等城市增值税免征年限已官宣重返“5改2”，当下市场对广州跟进政策的期待值拉满，市场观望情绪日渐浓厚，买家更是不敢轻易下手。

新盘供应方面，目前知识城板块的在售新盘共计6个。根据克而瑞库存监测，截至4月底，知识城板块新房库存有3191套，同区内仅次于科学城板块。

另外，接下来还将有悦辰壹号、龙狮项目、山与墅、居山涧等四个项目待入市。其中山与墅与居山涧为去年知识城摇号“明星地块”，彼时地价均为2.7万/平左右。根据较新爆料，这两个项目的叠墅产品备案价高达6.4万/平与7万/平。

值得一提的还有，未来的知识城还有相当可观的旧改天量供应。

据克而瑞监测，知识城板块的旧改数量多达17个，占地面积高达957万平，位居全市第二。从未来五年的供应情况看，知识城供应领跑全区，预计有440.5万平。

换言之，未来五年的知识城不会再面临新房缺货的窘境。

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知识城作为政府相当重视发展的城市新区，被寄予厚望要成为“具有全球影响力的国家知识中心”、去年底知识城喜提扩容，由原来的123平方公里扩容至232平方公里，占据将近半个黄埔。

平心而论，经过近几年发展，知识城无论从产业、交通还是配套都在稳步落地中，城市界面焕然一新，

根据“十四五”规划，知识城GDP计划在2025年可以翻两番实现1000亿的目标，总的来看知识城是未来可期的。

但不能忽略的是，当下的知识城有一个不可忽略的交通大bug。从知识城地铁站上车，到达珠江新城需要辗转三趟地铁，耗时超过一小时。

但这一难题并非无解，根据远期规划，未来地铁37号线将串联起知识城与中心城区，实现12分钟从知识城抵达天河，极大程度拉近了知识城与中心城区的联系。

只不过，这条躺在规划中的地铁线目前尚未上报，如果今年年底能够上报审批的话，预计较快七八年才可成功落地。

待地铁落成之日，或许知识城便能撕下“高配低能”的标签，正式起飞。

文章来源：克而瑞广佛区域