广州楼市:过完年是否会横盘?内行人:房价或将翻倍

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，新人首问。明年打算在广州定居，广州集体户，首套刚需。工作情况我是长期出差深圳，老婆今年因生产待业中，手头只有18W，预估明年家庭月入16k+4k公积金，目前有以下两个想法:

1，强行凑首付到75W，预算拉到250，科学城入手中海誉城两房或者万科金色梦想小三房，顾忌:首付与月供压力大，存在断资金链风险；科学城今年已涨20%+，明年是否会横盘？

2，明年待老婆在广州找到工作后，工作地附近购入学区房老破小好好装修一番，但孩子还有五六年才用得上学位，到时可能都不在这了，期间学位浪费。请问广叔建议1还是2？1的话科学城是否有更好的选择，之前考虑龙光，离天河更近但楼龄环境略差。希望广叔不吝赐教，谢谢！

回答：你好。1、可行。明年小阳春才是真正的大涨，现在还只是小涨。先通过亲朋好友搜刮一遍，争取先上车，毕竟刚需自住，不用太在乎一时得失。

2、现在小孩还小，不建议买学位房，因学区政策多变，可迟一点再做考虑。以及老破小居住体验非常差，纯学票性质，如果学校成绩下降了，房价也跟着缩水。

3、建议选择方案1会更妥当一些。

提问：你好广叔，感谢之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型，请问广叔觉得时代天境怎么样？谢谢

回答：你好，时代天境景观还可以，就是地铁远，桥堵了点，自住可以买，投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域，缺乏产业，小岛密封式的睡城，两头都不靠，导致发展力度欠缺。

提问：（1）广叔，广州海珠区的星御翠园复式3～4房，目前周边环境很差，但是地铁11号线在建，后续地铁通了，珠江1号开业，环境好点后，现在入手，地铁通后，会不会具有上升空间（2）买天河东圃广场的80房3方，有上升空间嘛？现有资金约100万左右

回答：1、星御翠园周围都是做纺织贸易的小商贩。地铁开通有一定的利好

2、天河东圃广场，地铁不是很近，靠近环城高速有点噪音，不过配套方面还行，自住可考虑，能跟涨。

提问：您好，广叔，想买第2套投资，首付预算80W。老婆有广州房票，但是首套没还清，买广州首付不够，只能看佛山。佛山限购区4成首付。当前三龙湾概念火热，北滘新城有两大500强加持，所以看好顺德北滘合景天銮。请问是否可行，有无更好选择？

回答：你好，子弹80，建议优先考虑广州。找渠道垫资，全款抵押买入。 选筹2个方向： 1.老黄埔：大沙东、文冲附近的，裕丰围双地铁附近 2.番禺：市桥板块、番禺广场板块 实在想买佛山，建议在以下三个小区域内买入“眼见为实”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千灯湖板块 2、陈村北滘板块 3、最多再加一个黄岐大沥 千灯湖未来发展潜力看好，看好千灯湖的少有原因：佛山少有CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。 中海寰宇天下、万达华府、地铁金融城、保利花园1-2期都不错

提问：您好广叔，坐标深圳，有一套旭飞花园的房子，小复式，学位房，满五少有，欠款约40万，目前链家网上挂盘价450-550万不等。存款约40W，家庭目前年收入税前50多W，公积金账户一个月有6600多块，想卖了旭飞的房子换一套两房或者小三房自住，有什么好的推荐？谢谢！

回答：你好，如果是三四线城市你这种置换就没有什么问题，但是对于深圳这种一线城市，你这种打法就不是很好，提供一个新的思路给你，首先说一个观点：对于大城市特别一线城市，能新增就不要出手置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。

投资最忌讳的就是瞎折腾。低买高卖，波段操作，我们以为这样就能赚钱。但实际上，任何交易一旦频繁操作，带来的高额摩擦成本，会吃掉你的大部分利润。更别说，吃波段，根本就是刀口舔血的事。不是一等一的高手，根本不要指望能准确把握任何一个波段。这也是为什么为什么买房挣钱的人，比炒股挣钱的人多的原因。不动产，不动如山。天生就是投资界的长跑冠军。

很多人折腾了很多年，踩了无数坑，忙活了半辈子，才渐渐明白：赚钱的正确方式，其实只有一种，就是躺着赚！所以我的建议是：较好的办法就是把你的排名前列套房子做截断抵押融资，目前剩余欠款40正好可以用存款还清，然后银行抵押，可以抵押6-7成资金出来 大概350左右，当第二套房子的首付，同时拥有 两套房子。深圳目前最值得打新的楼盘，内部里面有分享，可以看看！碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘，也要多关注下，淘笋。

提问：你好广叔，请教一下。手头280的子弹，月供2W左右，总价应该是700以内了，想要美林湖琶洲的三房，但发觉市场无货。不知道有什么建议？需要转移视线，还是退而求其次呢？

回答：你好，700万以内，这金融城、琶洲、鱼珠，还是有一些不错的房源的，比如美林湖畔、比如世港国际、比如会展西岸，甚至美林海岸都有合适的房源的

提问：你好广叔，现有万科欧泊欧泊一套三房，因为两个孩子，单位又在赤岗，想要卖掉欧泊去买琶洲新村的房子，琶洲新村带琶洲执信的学位。现在置换的时机对吗？卖掉欧泊后能拿到300万首付，买琶洲新村的房子是买60多的小户还是130的大户呢？两个问题希望广叔指点

回答：你好，根据目前的行情来看，以及我对市场的监测来看，可能留给你换房的时间不超过4个月了，如果要换就当机立断，避免踏空 如果卖掉万科欧泊，可以直接买130平的大户型，直接买大的

提问：你好广叔，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道广叔怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田

回答：你好，楼盘的升值，地铁不是最关键的要素，区位和增量才是，六约是个两头不靠的地段，龙中，大运，布吉，横岗，谁都不带它玩儿，注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。

提问：你好广叔，预算1400，二套。福田房准备出租抵贷。孩子4岁。本人工作在福田，太太在南山。 家庭收入100每年。现在非常纠结，是选涨价之后的宝中还是基本稳定的后海。看了宝中西岸观邸(宝实验)、后海公馆(育才),幸福海岸、招商海月华庭等盘。实在焦虑望您指点。

回答：你好，接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后较好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。科技南片区可以关注； 南二外本部比较旧； 半岛城邦一期，后海公馆、澳城花园。以上提到的盘，不会跑输。

提问：广叔您好，首付60-70之间，深户名额，属于人生的排名前列套房，由于未成家并且工作单位已有稳定住宿，所以目前暂无自住和孩子上学的需求，预计三年后可能有自住需求，六年以后才有上小学需求。 由于在深上班打拼，一直想在深圳拥有自己的房子，短期三五年的需求就是投资因素多一些，目前不知如何选择，需要专业指导，可否给我推荐一些楼盘？感谢！

回答：你好，首付70，可以适当增加杠杆，入手总价300左右的标的，租金可以缓解一部分月供压力，关注以下楼盘： TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。