火爆的黄埔楼市,要不要追高?还有潜力股吗?

要说今年广州哪里最热，黄埔一定榜上有名。房价飙升、成交狂涨，都是黄埔受到关注的有力证明。

从广州链家2020年12月至2021年2月二手房涨幅数据来看，黄埔区一枝独秀，以5.6%的涨幅领涨全市。

而根据贝壳研究院广州分院数据显示，2020年，广州二手房流通性最强的10个小区，黄埔独占4个，且排名前四。

不过，进入今年以来，不少购房者发现，黄埔新房供应，似乎有点“跟不上”。

根据广州中原研究院数据显示，黄埔库存仅剩3.5个月，供不应求表现明显。加上片区多个热盘开发商“捂盘”暂缓出货，购房者可谓“饥渴难耐”。

不过，缺货只是暂时的。今年黄埔有不少新盘杀出，其中有不少值得关注的项目。今天我们就来简单说说，黄埔市场里，还有哪些隐藏的潜力股？

01 

长岭居：天健天玺

天健天玺位于长岭居板块。长岭居前段时间刚认领回一个“惊喜红包”：位于长岭居水声水库旁的黄埔国际会议中心，刚建成运营不久，又将进一步“扩容”。

这个会议中心定调很高：副国级标准。一旦建成，整个永顺大道沿线面貌都会随之改变。我们前几天有文章重点分析了，具体可以戳这里查看：副国级标准的黄埔国际会议中心，给长岭居带来哪些惊喜？

天健天玺较大的卖点是复式产品，长岭居目前除它以外无其他复式新盘在售。

它的户型全南向设计，户数少且南北对流，大户型的居住舒适度还是比较高的。自然禀赋优秀，周边群山环绕，每天开窗就看见层叠的山峦，总有一种度假感。

天健天玺还有一个明显优点——

教育配套还可以，小区内配有幼儿园（据称与北师大合作办学），小学可蹭一路之隔的长岭居小学，初中派位组别是北师大和铁英两所中学。这也是长岭街道的教育配套相对于其他板块的优势，毕竟你无论怎么派，都只能是在这两所名校之间派。

目前天健处于认筹阶段，主推建面85~119㎡四至五房，吹风价约42000-46000元/㎡。售价在长岭居来说偏高，但由于产品的独特性以及教育配套的亮点，我觉得有学位需求的改善家庭还是可以考虑入手。

02

老黄埔：中鼎珺合府

横沙旧改总体效果图

珺合府也是今年老黄埔的热盘了，项目还没开卖，已有很多买家关注。

珺合府是中鼎君和名城的二期，位置不错。一期挨着地铁5号线大沙东站D出口，一期自带商业配建，有商场+写字楼，如今运营也算成熟。对比万科城市之光更近鱼珠。

二期珺合府靠近的地铁站是5号线大沙地站，步行距离约1.2公里。珺合府由8栋33层洋房构成，体量较小，约等于没有小区园林。

不过，珺合府的教育资源倒是挺有想象空间。小区内规划配建一所36班小学，和一所48班完全中学。但值得注意的是，由于靠近横沙社区，后期大概率会共读。

当然，另外两个老黄埔旧改大盘富颐华庭、城市之光，情况一样。但学位供应上，珺合府的学位相比城光、富姨，可能要充裕得多。

前段时间，珺合府户型图流出，主推刚需户型，首推86和95平三房，就户型选择来说，南北各有优劣：

南向日照好，但紧靠规划路祖光路，日后可能会有噪音影响，而且对面是45层的超高层，难免视野会有影响。北向晒不到太阳，但对着花园安静，学校层高不高，中高楼层视野一览无余。

03

被人忽略的巨无霸旧改

顺带提一下，老黄埔三个旧改项目的体量。这是很多人忽略的重要信息：

中鼎君和名城所在的横沙旧改项目，总建筑面积约211万平方米，本地户籍人口2237人。二期珺合府住宅占地约3.2万平方米，总建筑面积约13.2万平方米，由8栋高层住宅组成，总户数1190户。

横沙旧改范围

城市之光所在的文冲石化路以西旧改项目，总建筑面积151万平方米，拟规划建56栋住宅。其中，本地户籍人口2000户约5000人，回迁安置面积大约为77万平方米，融资区（商品房）建筑面积约 74.46 万平方米。

文冲石化路以西旧改范围

富颐华庭所在的茅岗路以西城中村改造项目，总建筑面积约为227万平方米，本地户籍人口5126人。其中回迁房面积约为107万平方米，融资地块（商品房）建筑量为93.8万平方米（包括公建配套）。

商品房住宅建筑面积80.1万平方米，按照套均面积100平方米计算，融资区可提供8000套左右商品房住宅。

茅岗路以西旧改范围

类似这种巨无霸旧改项目，在黄埔区还有几个常被人忽略的，比如暹岗大壮名城、萝峰星河湾、刘村等。

比如大壮目前大家看到的只是很小的一块（一期），仅30万平方米。但实际上整个项目总建筑面积超过200万平方米，也就是目前一期仅仅是整个项目的七分之一。

暹岗旧改范围

通过以上几个巨无霸旧改项目的数据，数学好的可以去算算他们的公建配套供给水平。

04

萝峰星河湾

萝峰旧改效果图

2020年，由星河湾操刀的萝峰旧改项目安置房已出过一次圈，大面积，高交标，让不少人惊呼“好酸”，甚至有人打起了买回迁房的念头（风险较大，不要轻易模仿，过几天我们专文说说）。

网传消息说，今年5月，萝峰旧改的商品房将面世，但至今项目资料还未流出，连项目案名也还没有收到风，挺神秘的。

不过，项目的可期待值确实高。结合萝峰村的位置和星河湾一贯的调性，我们推测这个盘的价格不会低，定位可能会是高端改善。手头资金充裕的购房者，可以多加关注。

2019年6月5日，萝峰旧村改造项目展示中心启幕仪式上，星河湾老板黄文仔对于这个项目是这么定调的：

05

时代天境

时代天境位于科学城香雪片，与6号线香雪站步行距离在约1.4公里。

项目南侧紧邻创新公园（原植树公园），不靠路边的4-5两栋高层南向（预计在25层以上），可全视角俯瞰整个公园。这一点，在目前科学城楼盘中，寥寥无几，仅科城山庄、富春山居、岭南山畔。

时代天境仅5栋高层住宅，算是一个麻雀小区，但配套还算齐全。教育方面，自带一所24班小学，预计提供学位约1080个（按照每班45人计算），总户数约1140户，意味着学位基本可以覆盖每户业主。

时代天境3梯6户，共39层，涵盖户型83-108㎡三至四房，均价3.65-4.1万/㎡。价格是项目较大的优势，相较科学城在售的其他楼盘，性价比较高，位置和户型也不差，刚需购房者值得关注。

06

碧桂园星悦台

最后说一个商办产品——碧桂园星悦台。这个项目主要是推荐给没名额，或者房票已用尽，手头资金不多，但又想投资黄埔的群体。

推荐商办有两个原因：

一，商办面积小，总价低，对资金的要求不高，而且从投资角度而言，相较黄埔已经涨过一轮的住宅，入手性价比更高，作为投资品而言更适合，毕竟黄埔去年以来的涨幅，大家有目共睹。

二，对于商办项目，大家也不要一脸嫌弃。其实，对于特定人群，以及特殊区位来说，也还是有一定价值的。

碧桂园星悦台所在的永和工业区，是黄埔重点先进制造业产业区。项目周边就是本田科技、旺旺、箭牌糖果、光明乳业、燕塘牛奶、皇上皇、南洋电缆、洁特生物、立景创新全国总部、华星光电等一大批大企业，存在大量潜在的办公及租住需求。

立景创新总部效果图。项目投资方为精密制造巨头立讯集团。立景总部主要从事高端消费电子、车用互联网及无人驾驶摄像头模组等光器件领域的研发设计、生产销售，投资总额100亿元，预计达产产值约400亿元。

而且项目周边的配套也比较完善，门口有公车无缝接驳地铁 21 号线长平站，另外有轨1号线东延段、有轨5号线将在附近设站。周边人流密度较高，有较多的潜在租房需求。

目前星悦台主推建筑面积约32-52平商服类产品，毛坯均价约1.5万元/平，预计2021年可交楼。

来源：黄埔观察