开发商备战“金九”,万套新货入市,未来市场或适度回温

8月广州调控持续较强，黄埔、南沙人才政策相继收紧，一二手成交“遇冷”；但另一方面，本月一手供应突破万宗，创年内新高。小研君认为，8月下旬起，开发商推货力度明显加速，成交氛围亦较7月底8月初明显改善，预计未来网签量将有所回温。

二手住宅：客户观望情绪浓，成交环比下滑11.7%

2021年8月（1-26日），广州市二手中介网签量为1954宗（不含自助网签），较7月同期（2213宗）环比回落11.7%。整体看，目前二手市场延续7月的“不温不火”表现，周度中介网签基本维持在500宗左右的低位水平。

小研君认为，本月二手市场成交下滑的主要原因：

一、购房客户观望情绪浓。随着调控收紧信号的不断释出，客户对后市信心不足，现时购房担心会“高位站岗”，从而选择待后市稳定后再决定是否入市；

二、目前信贷环境持续收紧，放款时间大幅拉长至半年左右。直接误伤“卖一买一”的购房客户，置换需求受限，成交减少。价格方面，本月二手网签均价为27359元/平，环比上周下滑7.3%。

网签均价下调主要有两方面原因：一方面，本月中心区需求减少，促使外围区域成交占比增多，导致网签价格被结构性拉低；另一方面，目前市场交投活跃度偏低，成交周期拉长，促使业主心理价位开始松动，议价空间有所扩大，价格微幅下调。

增城成交逆市而上，重登各区榜首位置

从各区成交情况来看，本月增城、黄埔成交表现相对亮眼，本月两区分别成交275宗、79宗，环比上涨33.5%、8.2%。其中，增城区成交占比更是上涨至14.1%，位列各区榜首位置。

另外，其余各区成交均有不同程度的下滑，其中南沙、番禺、海珠、越秀、从化等区域下滑相对明显，本月分别成交29宗、204宗、270宗、146宗、233宗，环比分别下降29.3%、22.7%、21.1%、20.7%、21.8%。

越秀、番禺多个板块成交活跃

本月越秀区多个板块成交活跃，其活跃板块包括主要以北京路板块、东风东板块、淘金板块为主，本月成交均价分别为47374元/平、81101元/平、62390元/平。此外，番禺区洛溪板块、亚运城板块需求同样活跃，本月成交均价分别为45159元/平、30288元/平。

一手住宅：11367套新货入市！供应创年内新高

8月新批供应创年内新高，达11367套，创2021年以来新高。除传统开发商备战“金九银十”这一客观原因外，由于4月新政后广州实行更严格的指导价制度（不得高于最近一批预售房屋备案均价下浮3%），为避免多次申请造成指导价过多下浮，部分开发商一次性推出更多货量。如黄埔星汇城、增城港龙皇朝•龙湾壹号均一次性批发过千套单位；此外增城奥园中新誉府、恒大紫荆学府、品秀星图，白云保利锦绣公馆等均批发500套左右新货。8月广州新房网签6711宗，环比下跌12%，“接替”今年6月，成为2021年成交新低。

广州中原研究发展部认为，造成成交低迷的主要原因有三：一.黄埔、南沙接连宣布取消/收紧人才购房政策。二．6-7月新货供应严重不足。三.6-8月为传统市场淡季。

供求情况：大部分区域成交回落，白云黄埔“逆势”向上

本月全市成交环比上升的仅越秀、白云、黄埔、从化四区。其中“逆势”向上且成交基数较大的为白云、黄埔两区。本月白云成交875套，套数环比上升17%，该区主要得益于白云湖3盘（云湖花城、保利云湖壹号、越秀天悦云湖）入市同台“吸客”，4万/㎡的均价加上宜居环境及白云湖产业规划，买家关注度持续高涨。黄埔本月成交854套，7月底加推的大壮名城、黄埔中央城、中鼎二期、星汇城等项目成交表现不俗，可见黄埔自身产业及通勤具备较强优势，刚需买家购置需求依然相对旺盛。另外需要指出的是，由于网签存在一定延后性，8月成交集中反映了7月末至8月中上旬行情；而8月下旬起，开发商推货力度明显加速，成交氛围亦较7月底8月初明显改善，预计未来网签量将有所回温。

库存状况：库存周期再升近1个月，年内已持续5个月回升

截至8月末，全市库存量919.9万㎡，去化周期9.8个月。由于成交量减少且供应量增多，导致全市整体库存量增多，本月整体去化周期再升近1个月；库存周期在经历一年走低之后，于今年3月起持续回升，且持续5个月回升。

一手商办：后期促销加推助力，公寓成交保持活跃

8月广州商业氛围转淡，写字楼大宗交易减少，商铺市场依靠批量网签冲高，公寓市场前半个月成交弱，后期促销加推带动市场成交氛围，整体表现良好。

本月广州商铺市场供应波动下跌44%，为255套2.35万㎡。受个别项目批量网签影响，本月商铺市场成交大幅上涨74%，达564套6.16万㎡，成交量仅次于6月12.92万㎡的高位。广州写字楼市场供应冲高回落，环比下跌96%，本月仅有14套0.70万㎡的新货入市。写字楼市场步入淡季，大宗交易减少，持续两个月成交走低，本月全市成交138套2.26万㎡，环比下跌36%。

由于市中心若干项目新货批量入市，本月广州公寓市场供应较上月低位回升114%，为1445套8.68万㎡。8月上旬公寓市场成交氛围较淡，中下旬开发商活动促销增加，加之若干项目加推，使得全月成交保住1400套的水平，为1408套8.02万㎡，成交环比小跌1成。

各分市场详细分析如下：

商铺&写字楼市场

本月商铺市场超6成成交来自黄埔区，主力为大壮国际广场，项目批量网签3.16万㎡的商铺。

据悉，大壮国际广场商业早期为滋补品批发市场，现转型升级为多元化社区商业。而上月广州启动科学城核心区优化提升城市设计招标，日后片区将扩容提质，商圈氛围也将改善。另外，黄埔区港航中心也录得0.34万㎡的底商成交，位居销量榜单第四。海珠、增城区商铺成交各占1成左右。其中，海珠琶洲板块小米大厦塔楼底商批量网签，共计0.46万㎡；珠江新岸公寓成交1套2326㎡的大面积商铺，与今年2月份网签一样，为大宗交易的滞后网签。增城区成交则主要集中在朱村板块，赛宝花园成交0.42万㎡的社区商铺。其余区域表现相对平淡，以若干项目的散售为主。

本月广州写字楼市场除花都、增城两区外，其余区域成交氛围明显转淡。市场近8成交易集中在外围区。其中花都区较上月低位回升21%，主力项目广州国际空港中心、保利国际金融中心收获一定量的写字楼交易，分别为0.32万㎡、0.10万㎡。黄埔区写字楼成交虽缩减25%，但本月领跑全市，为0.72万㎡。该区港航中心收获一宗大单写字楼交易，项目临江小独栋C塔整栋交易，共计0.64万㎡。番禺区成交占比约2成，区域主力新盘保奥广场持续旺销，本月成交0.30万㎡。南沙区则以若干项目的持续去化为主，成交占比1成。市中心则以天河区项目交易为主，汇金中心高层单位持续销售，成交0.25万㎡，旧盘保利中辰录得0.11万㎡的成交。

公寓市场

本月公寓市场供应来自在天河、海珠两区。其中，金融城珠光金融城壹号集中批售四栋公寓，包含712套LOFT公寓和131套商业大平层。同板块的臻溋·名铸也有22套商业大平层新货入市。另外，天河梅花园板块的广垦天河1号、海珠广纸板块的华新方圆333两个新盘亮相，分别供应292套、288套LOFT公寓。

本月增城区大盘项目公寓成交活跃，助力区域公寓成交领跑，区域成交环比大幅上涨75%，达308套。外围区整体公寓成交与上月持平，占全市的55%。除花都区成交低位外，番禺、黄埔、南沙三区本月公寓项目活动促销、加推动作多，各区公寓成交保持230套以上的活跃水平。中心区公寓成交较上月高位下跌5成左右。海珠区凭借个别项目的新货续销，保持138套的成交。天河区也有98套的不错成交，其余区域成交略淡。

本月公寓市场不少项目启动活动促销或加推。其中恒大冠珺之光推出VIP97折优惠及部分一口价单位，项目以214套的成交重回销量榜单首位。碧桂园星悦台推出一定幅度的毛坯价格优惠，项目跑量93套。信达金茂广场5米层高的LOFT公寓产品首次启动渠道销售，限时98折，成交53套。而誉山国际多渠道销售活跃，以200套的公寓成交位居第二。越秀国际总部广场、越秀星汇海珠湾公寓加推公寓热销，分别成交163套、113套。此外，黄埔区港航中心本月也有不错表现，批量成交两层高层单位，共78套。

据广州中原研究发展部监测，7-8月广州商业市场整体处于调整期，不少开发商在8月中下旬推出活动优惠，使得市场成交氛围有所回暖。近期广州市场迎来不少全新项目的亮相，广垦天河1号、方圆华新333、越秀·天荟江湾、天河区·保利天汇、广报云汇等市区优质项目纷纷预热，预期下个月市场活跃度将大幅提升。

来源：广州中原研究发展部