广州楼市:什么时候入手合适?内行人:购房者要避开这些坑

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人提问：我今年下半年准备买房三套，我有几个问题想问楼主：

1、排名前列套已下定，定了科学城星樾山畔，开盘价加优惠，应该是这个盘较低那批货，南北对流户型，这套房用来长期出租或者以后出手置换更好的物业。想问一下这套房广叔估计较佳出手时机是什么时候，大概什么价格？

2、第二套准备买万博和樾府130平，以后退休后自住，现在等第二期开卖，但第二期开卖比排名前列期贵了5000元，可买否？

3、第三套是最纠结的，想买城市之光，这一套收楼后准备先出租，十年后给女儿住或给女儿出租做嫁妆，看中是旧黄埔的改造和第二CBD的辐射，但现在E地块比F地块开盘估计要贵5000元以上，我又觉得贵了，还值不值买？我有看过天河保利天汇和金地的盘，好像周边也很一般，十年后发展不知道怎么样。今天又转战了海珠创新湾，看了越秀海珠湾和中海观澜府（一线江景很吸引，产品也很优秀）五个盘怎么选？什么排序

4、请问广叔有更好的地点和盘介绍？

回答：1、最少都要等地铁开通后，3年左右再看看

2、万博和樾府不错的，地理位置优越，可买。

3、值得的，轰轰烈烈的黄埔旧改，势必要重新造一座城。天河保利天汇目前价格比较高，也有潜力，但不确定性要大一些。越秀海珠湾可考虑；中海观澜府虽然有江景，但周围环境很差，不是很建议；海珠湾规划，江边发展会有想象力，不过挑海珠江边房的时候要考虑到日后竞争者的多与寡。

4、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，请问保利学府里和万科东荟城，哪个升值潜力更大？打算近期去看看小三房，但是一个已经涨到5万多了，一个4万，不知道保利学府里还有没有涨，太高了，都接近天河了

回答：你好。保利学府里这种网红盘我认为还有潜力的。万科东荟城各方面稍逊色一些。具体参见内部分享！

提问：广叔您好！我们现在在花都有一套98平的三房自主，现在准备出手置换，大概250万，手头上的钱可以还清房贷。目前考虑番禺跟黄埔，本人在番禺上班，老公计划跳槽到黄埔，可月供两万，综合考虑升值空间，配套，教育资源（小朋友还有两年上幼儿园），有什么推荐的楼盘？珠江铂世湾怎么样？如果要换，是不是得抓紧时间了，这一买一卖的时间要如何把握好？谢谢

回答：你好。珠江铂世湾位置要里面，有一定的景观，地铁不是很近，有万博CBD的辐射，如果中长期持有的话，可以考虑的。可银行加按，一边买一边卖。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，我在海珠和荔湾有两套小户型，今年的价格不但没涨，还因为疫情期间有其他业主降价甩卖，导致价格降了一些。小孩刚一岁，想卖掉两套房去天河北置换带龙口西小学学位的三房，预算最多能支持900万总价。周末再去看房，价格已经涨疯了，而且三房的放盘极少。我是降价把两套房快速卖掉置换到天河北，还是等明年再看看行情?

回答：你好，首先一些小户型这种因为只具备一些居住属性。并没有强大的学位支撑的话，他是有点尴尬的。强学位的话，一般来说天河越秀为准。这一波本来就是以改善为主的向上需求。你现在应该是完全没有名额的对吧，那也只能卖掉再买了。卖的话看你的小区的抛售量怎么样，如果是炒家货比较多的，你看他能不能撑起来一些的装修溢价。尽量把你两个小户型卖的好一点的价钱。

提问：你好广叔，现在是否已经到了黄埔那几个盘无脑买入的时候了，因为没淘到什么笋的，除去顶楼一楼的，如果都是以后六七万，那现在是3.8还是4.2万区别已经不大了吧，

回答：你好，还没到，广州在蓄势，现在这个阶段只是笋盘在消失，价格在慢慢抬升，3.8跟4.2差别还是很大的，这波行情来的不会太猛烈，估计涨幅也是20-40%之间，仅限于热门板块，郊区靠边去，当然不排除热门板块一些红盘会超过这个涨幅，为什么强调有笋就入，还不是为了涨起来的套利空间大点。 比如你买4.2涨到4.8，才涨了0.6，别人3.8买的，就过了1的线，差别很大的。

提问：你好广叔， 自住渔村平湖，平湖一套三房，地铁口200米明年通车(贷款还清红本在手)，碧海一套三房115平出租中(贷款还清红本在手)，龙华一套小三房(借的名额)投资三成出租中，明年小孩上小学，有两个小孩，父母会过来帮忙带，担心以后100平三房有点小，家庭工作生意都在平湖，之前两套都是写的双方名字，贷款人都是我，个人的初步想法是将两套房产名字都转给我LP，然后LH，我个人7成首付再买一套大户型130平的四房自住，后续将100平的平湖三房租出去，自己的犹豫在于，买130左右的大户型自住是否浪费?资金是否有更好规划利用?年入150左右，谢谢。

回答：你好，平湖你感觉后期成长空间怎么样？平湖那个金融中心也是好扯的概念哎，落地太遥远了看不见，还是以物流业为主导的片区。买房子来自住我觉得是ok的，但你的体量和实力已经到了平湖装不下的程度，得考虑地铁通车之后，短期利好兑现，出掉一套，置换一套更好的自住，剩余的资金和名额用来把资产配置到更好和能承载更高总价的地段了。

提问：广叔您好，南头街道同乐物联网产业综合基地城市更新单元项目值得期待吗？工改M0是什么？产业研发用房、宿舍这种产权会有问题吗？

回答：你好，这种“类住宅”产品问题很多，不要碰。1、M0是新型产业用地。工改M0是指工业用地改新型产业用地。截至2018年12月31日，深圳市已列入计划的工改工项目共计165个，占总城市更新项目22%2、产业研发用房和宿舍是园区的配套设备，之所以在市场上进行买卖是因为庞大的居住需求和楼市高额利益驱使。

这种“类住宅”产品购买、持有、转让环节存在各种问题：1、必须以公司名义购买，一旦执照被吊销房屋无法办产权登记。2、持有和转让环节税费高，买价百余万税费近20万。3、厨卫、燃气功能争议，购买者需自行搭建。已经入市的项目盘点：宝安天谷；华侨城绿景美景广场。

提问：你好广叔，本人现在首房首贷，深圳社保连续满五，在车公庙上班，单身。首期款165W，年收入45W。想买套500W以内两房自住，但也希望后续有一定的增值空间。目前看过龙华的美丽365花园和坂田的万科四季花城。365有两套76平总价450W，房子朝向、采光、得房率各方面还比较满意，但近期涨幅有点大。不知道后续的潜力空间会如何？清湖和坂田未来哪一片更有发展前景？另外，我目前预算和需求您还有其他的建议么，比如考虑其他片区的二手房，或打新？谢谢！

回答：你好，美丽365花园，花园社区，近地铁清湖站，由于总价低，500能买个3房了，很受刚需欢迎。四季花城楼龄偏老，小低层为主，建筑风格以前很受欢迎，现在的小年轻品味有所改变。这个价位不建议打新。坂田发展更好，清湖一带多是工业厂房，通勤方面也没有太大优势，其他推荐板块和房子参见内部分享！

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