广州楼市:老楼龄房子还能买吗?内行人:涨幅会渐渐跑输!

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问：广叔好，目前本人在广州大学城工作，已购有一套房在客村愉景雅苑，已还清贷款。本人还有房票一，手里有350，以自住为主，会考虑小孩上学因素，兼顾增值需求。目前看了鱼珠板块的富颐华庭和城市之光，番禺和大学城内的房子还没有看。希望在大学城附近30分钟车程内再购置新一点的房产，广叔有何推荐？（现在的小区感觉有点旧，希望住新点的房子）

回答：你好。愉景雅苑，位于海珠新港西，地段还可以，产品偏老了，2000年左右的房子，总体看还能跟涨，不过再过几年就老了，涨幅会渐渐跑输。富颐华庭、城市之光都可以考虑，两者比的话城光略优一些，富颐华庭地铁较远，北向铁路线噪音。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，想弄个首付80W以内的，面积80多平的刚需过渡房。目前在天河区羊城创意产业园上班。地铁或开车行程想控制在半小时左右的，未来可能会结婚要孩子。目前适合在哪买，哪些楼盘可以推荐下。目前有朋友介绍我番禺的中海左岸澜庭，这个楼盘如何？居住和潜在的升值空间如何？

回答：你好。80w首付，首贷资格还在的话，能买260w的房子；中海左岸澜庭，没有地铁，周围工业厂房民房多，就亚运大道两侧供地多，未来怕转手有点难，如果选这里一定要选地铁口近的，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，有子弹300是买科城山庄的100平三室。还是买佛山的保利叶公馆的130平的。

回答：你好。一个是广州科学城，一个是佛山千灯湖；科学城势如破竹，千灯湖这边还需要等广州涨完才会到它。所以当然选择前者了，确定性高。

提问：广叔，您好！新人首问，刚卖广州市区少有房获子弹450，在新塘海伦堡花园有一套房自住，孩子已经上大学。因收入有限不想杠杆贷款，就450内购房，房不限新旧，不限区域，只为保值增值，广州户口有房票。麻烦您给指导意见并推荐具体楼盘。

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，新人首问。坐标广州。我的房产情况如下，一套现在在广钢新城140方4居自住，无贷款。二套在岭南湾畔，93方租给客户使用，已经在中介放盘出售中，无贷款。现在考虑想把岭南湾畔的卖掉后凑600子弹，以贷款再购置一套1000左右的新房或者次新二手房，由于两个小孩子在广钢明年读小学，新买的房子近几年不会自住。比较中意望江的户型，想去看下南岸路的保利天珺和西关海。还请广叔给个宝贵的投资规划建议和推荐的其他楼盘。谢谢

回答：你好。广钢新城自住可保留；岭南湾畔次新小区，有江景，旁边有公园，不错的，可继续持有；保利天珺景观好，旁边也有个公园，缺点就是靠近内环路和立交桥，内环路对面是文具市场，总的来说可以考虑的，但未来涨幅可能比较慢，因为片区成熟，未来只能靠旧改带动。西关海就在旁边，多为老广买，新广多往广钢跑，地铁不大方便，广雅小学，跟前面的一样，可以买。还可以再看下前面一点的荔港南湾。

提问：广叔您好！现在黄埔半年社保购房的政策预计明年会取消吗？大壮的开发商较小，会不会烂尾？如果买大壮，您觉得是等补齐社保后再签约好，还是先签约再等补齐社保后再网签好？

回答：你好。烂尾可能率很低，可先签约。

提问：广叔您好，新人首问，现夫妻已共同持有一套天河暨大附近阳光都会广场114方左右三房，价值七百多万，还有90万公积金按揭中。工作地点附近步行十分钟，不考虑孩子上学问题。可筹到一百万现金，承受2万按揭。请问，现在有二套房上车可能吗？如可以，请问哪里合适

回答：你好。阳光都会广场配套成熟，生活便捷，一楼底商，靠近石牌东路有点噪音，小区花园小，较拥挤。不知道这套贷款是否已经还清？如还清可五成买套200w左右的房子，看能否再凑一点，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！1.帮评估一下客村立交边的紫星华府小两房投资值得下手吗？2.家有大三学生，毕业70%可能落户广州，是现在在广州买房呢？或是持币待将来毕业再来确定买哪？（现在买广州的话付完首付，手上无任何余粮，月供占家庭收入60%，两三年内会比较紧张）帮判断，谢谢！

回答：你好。

1、紫星华府可以买的，地段价值大

2、现在就要买了，明年可能都要涨起来了。可用你孩子的名额买，你做担保。

提问：新人首问。您好，有广州首套资格，用于自住兼投资增值，预备2、3年内孩子落户广州单身时备用。目前看上客村立交广州大道边的紫星华府小两房，单价6.5万。项目优点，配套成熟，交通方便，离广州塔1.5公里左右；项目缺点，独栋楼，在主干道边噪音大（关上门窗感觉就还好没那么吵）。请问：已交几万定金，但又有些想法纠结中，请问这个盘能不能下手？或是就此停手，损失点定金？

回答：你好。紫星华府地理位置上有一定的优势，但产品一般，如靠近立交，独栋小区；总体来说有地段在，能跟涨的。自住看你个人喜好。

提问：广叔您好，个人对噪音很介意。想入手时代香树里靠山那两栋108方南北向的单位，但担心会听到山后高速公路噪音的影响。请问您认为这噪音影响会有多大？

回答：你好。靠近山的会安静一些，离高速有五六百米远，而且有山林，噪音不是很大。

提问：广叔，你好！上次问过你之后马上就去看房了，现在看中了2套，一套是万科东荟城的三房95方的，总价398万。另外一套是保利学府里的78方三房，总价400万。纯投资，预计未来3到5年卖出，你偏向哪个？

回答：你好，如果对学位没有太高要求则考虑前者，对学位有要求则考虑后者

提问：广叔，您好，又来提问，最近看了番禺雅居乐剑桥汇大平层，900多，准确入手，值得入手吗？

回答：你好。番禺雅居乐剑桥汇不错的，可以入手

提问：广叔你好，东莞南城石竹新花园和恒大御景花园哪个投资价值更高，石竹新花园楼龄18年了，均价3.4万，恒大御景房龄5年，均价3.9万

回答：石竹新花园地段价值大，论小区品质和环境恒大御景胜出。短期可以考虑3-5年可考虑前者，中长期考虑后者。

提问：新人首问，坐标东莞塘厦，东莞户口，已经在塘厦万科朗润园有一套别墅，在塘厦凤凰城有一套140平，现在想投资，想在凤岗或塘厦买，有深圳五年社保，深圳无房，子弹400，问题一：现在凤岗有个宅基地占地200平两层楼，280万，恒大绿洲90平260万，祥利上城89平240万，怎么选？问题二：深圳平湖或者观澜的新房4.5万左右，可以打新吗？还是去光明核心区淘二手房？问题三：凤岗塘厦有什么好的小区推荐一下吗？纯投资。

回答：你好。

1、宅基地小产权价值不大；恒大绿洲临深，可考虑；祥利上城周围环境不是很好；

2、光明核心区会更好一些

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！我想问下东莞清溪金色半山投资价值大吗？目前均价是24000左右，认购了一套未交首付。感觉周边无配套，不知道未来发展到底好不好。我在塘厦有1套房，目前均价35000左右，还有60万左右月供，因考虑再买一套，但首付款不够，是否考虑抵押目前的去买清溪的？还是抵押后留着现金继续看塘厦的？或者考虑黄江的保利，就在华师附小旁，虽然说均价32000，但有小面积的，首付款跟清溪也多不了多少，但感觉在学校附近的房子应该投资价值会高很多。

回答：你好。清溪金色半山在清溪大道边上，周围还是比较荒凉的，需要持有较长时间。DY是需要有红本在手才可以。黄江保利价值更大，未来有望与深圳联动。

提问：广叔，你好。本人目前黄埔区政府有一套房，有贷款。目前手上现金500+，考虑买第二套，杭州和广州都有买房资格，买在天河这边500万基本是老房子，杭州500万总价可以买滨江的江景房。纠结买杭州还是广州？您觉得哪边上涨空间大？

回答：你好。杭州其实也不错的。广州已经有一套可考虑入杭州。

提问：广叔！投资中山马鞍岛如何？3到五年！纯投资！东莞人

回答：中山马鞍岛就在深中通道口，可考虑

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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