广州楼市:这类板块涨幅垫底,投资买房请回避

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提问：广叔好，新人首问。广州户口，首房非首贷，首付4成，总价预算700万。自住兼投资，三房，为小孩准备学位，小孩今年9月份上幼儿园，准备持有3年或9月。目前重点关注：1.跑马地花园小高层，99年北向三房，103-113平，总价680-710万；2.骏景花园，2000年北向三房，104-110平，总价700-730；3.广钢新城的次新房或新房，南向三房或四房，110-130平，总价680-760。请问以上三个盘是否建议，如果建议请帮忙排序，或者有更好的推荐。请帮忙分析一下，多谢！

回答：你好。跑马地花园，随着未来马场旧改我认为有一定的利好。可以考虑。骏景花园也可考虑。这个总价没必要跑去广钢买了，广钢在产业商业上还是有所欠缺的。就按这个顺序选吧！还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，我对比了三个楼盘，中新知识城时代印记、南沙美的云筑、南沙保利城，其中南沙保利城都说有墓地和高速影响，请问哪个更加值得购买呢

回答：你好。我的看法是：时代印记、南沙保利城、美的云筑。保利城主要是高速噪音，不过选里面的会好一些。

提问：你好广叔，新人首问：去年入户广州前置有物业1、罗冲围富力桃园140平三房一套，准备在此养老。2、南海和顺村中海金沙水岸126平一套 3、西湾路财富公馆53平公寓一套。已还清贷款。现有现金300W,想卖掉中海房子再加贷款入手天河核心点的房子，纯投资。近来中介推荐了以下楼盘：1、珠江新城东 跑马地花园及三期 、誉城苑。2、金融城板 美林海岸 骏景花园 3、天河公园板 新世界东逸花园 华港花园 东晖花园 。求广叔教路！。另13年贪便宜300W入手江夏村傍军产房：汇和大厦一套240平的房子，有军产证和地税发票，求教要怎么处理。

回答：1、富力桃园养老可以。2、里水一带还不怎么行，产业是短板，没地铁在建规划是硬伤，靠近的是白云，比之荔湾便捷连通桂城要稍弱。3、公寓一直不建议。

推荐楼盘：1、可考虑。2、可以的，有潜力。3、优选新世界东逸花园。就按你这个顺序选。军产房自住还可以，投资的话要由于不能上市交易，流动性差，建议出手置换。

提问：新人首问：广叔你好，我现在手上有不到三百万的现金，想全款投资一套房产。现在萝岗这片已经涨了一波，黄埔萝岗：中海誉城，金色梦乡，岭南雅筑，新塘：新世界花园，尚东阳光，还有新塘Tod板块的，黄埔cbd板块，选哪个小区增长更快，预计持有三到五年。

回答：你好。建议在萝岗入手一套上车盘，投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，外地人深圳户口，没有房子，子弹400 还贷能力有限，投资什么城市或深圳本地哪些小区比较有升值空间？想买个2房的。

回答：你好，优选深圳，深圳上车盘可以考虑买南山中心区.蛇口.福田.梅林.景田.皇岗区域的小两房 ，还 可以买购买力外溢的次新小三房（地铁房）龙华的清湖.宝安的沙井.坂田等区域

提问：您好广叔，我在广州，目前首付有150万，住房公积金每月6000左右。总价想选300-400万的房子，首付要4成，目前看了三个：1、亚运城三房，300-350万，小孩目前在这边上小学，自住还行，升值空间有限；2、保利花园小三房，340-400万，距离上班地点近3、天立大厦小两房，400万以内，学位房。麻烦广叔帮忙分析一下或者推荐一下投资自住皆可的。谢谢！

回答：你好，亚运城，满足了上车族买家的灵魂四拷问，2万左右单价，新房或次新房，学位还行，有地铁。不足之处是这里没有产业发展，很长一段时间内仍会是一个睡城。规划住十几万人，开车出城太远，出行只依靠一个地铁站始终是个问题，交通依然是制约亚运城房价的硬伤。如果一定要选亚运城的话，不要选离地铁站太远。

如果要找同样的竞品，新塘，朱村板块可以考虑一下。保利花园，靠近广佛线交通便利。附近有灯湖小学，南海实验小学，灯湖中学等。靠近万达，保利水城购物中心，购物生活便利。周边医疗配套也还可以。

佛山是广州的兄弟城市，楼市属珠三角第二梯队，属于临深临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力。天立大厦，天河区，附近有龙口西小学，暨南大学附属小学，华南师范大学附属中学。楼下五十米到大型购物中心，日常生活购物非常方便。小区处于繁华地段，所以租客比较多。相比之下更加建议天立大厦，配套齐全，地理位置更好。广州买房建议，详见内部分享！

提问：你好广叔，请问您一下，那个科学城附近，350万，可以买到龙湖云峰原著，113方复式四房，半投资半自住，如何？

回答：你好，自住可以，投资就不太行。 1、新房本来的投资属性就很弱，这是规律 2、而且龙湖这个项目的113平米，估计产证面积没有这么大，肯定比这个小的多，所以如果按照产证面积来计，单价会贵到天上去 3、如果自住，就买我觉得没问题，必经龙湖的园林、户型、物管都不错。

提问：你好广叔，我的情况是在华强北做生意，家有两孩，大孩明年小一，去年买了八卦岭旭飞花园的小面积，现不知旭飞花园小孩是否能顺利入学？现想再入手一套房，总预算6至7百左右，排名前列要解决一家四口住的问题；第二能兼顾小孩初中学位较好，目前规划在八卦岭片区会建一所中学，叫笔架山中学，（可不可能挂在某个名校下面集团化管理？）；第三能兼顾升值，跑赢大盘较好。基于上面的情况和想法，请能给个建议，比如哪些区域，哪些合适的盘等等，感谢！

回答：你好，旭飞花园上学没有问题的。八卦岭片区的学位还是很紧张的，是有新建一所笔架山中学，属于教育局规划筹建，具体是否纳入名校集团管理还不确定，如果是名校，当然对周边房子有重大利好，我个人比较看好。可考虑福外南的学位房，自住，投资，学位兼顾。可参考会员内部推荐。

提问：你好广叔，我5年前购入的一个军房产，在罗湖京基100后面，宝安南路的幸福华府，41平，80万，现在卖130W左右，租金4-4.5K，出租倒是很快，请问我应该尽早脱手么？（家人说是不良资产）感觉丢在那儿收租也没有大碍，出手换回100万出头买商品房也没有多少平方，有什么介绍吗？

回答：你好，对于军产房，有些虽然位置核心、品质不错，很多管理也不错。但涨幅较弱，主要是因为没有二手中介机构帮销售。在深圳，几大主流的中介公司，都已经明文规定，不挂牌军产房。而且，银行也不为军产房提供按揭。所以，军产房在目前的深圳，几乎彻底失去了流动性。自住或者追求租售比可以考虑，投资建议换成住宅。100也可以买个300的住宅了。具体楼盘参考会员内部推荐。

提问：您好，广叔！一直不明白为什么有的人说投资可以去黄埔区，南沙买房比较好，有的人说不建议去那里买，说是目前产业没发展起来，没有人气，但是又感觉身边很多人又比较关注这两个板块，广叔，你的看法是怎样的呢？

回答：你好，广州黄埔和南沙这两个板块，最近几年一直受到比较大的关注，其原因主要在于其优越的地理位置。黄埔及南沙作为广州重要的港口，位于大湾区内，在地理位置上有先进的优势，加上经济发展前景好，支持力度大，该区经济发展迅速。此外，大湾区还有人才引进政策和放松大湾区购房以及入户的政策，这也进一步吸引人口流入，增长经济活力。而且一般来说，湾区都以开放性、创新性、宜居性和国际化为主要的特征，投资价值高。建议刚需者去看湾区附近的，抓住时机。

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