粤港澳大湾区较大机会不是深圳前海!而是广州南沙!

导语：今天给大家带来的是，对南沙片区的投资前景分析。

广州房地产生态圈

重点内容提炼：

1. 粤港澳大湾区已成为重要的国家战略，核心的目的是让香港、澳门进一步融入祖国，吸引更多的香港澳门企业、精英人群到南沙、前海、横琴等。

2. 南沙很有可能会成为广东省排名前列个自由贸易港。

3. 广州想要在粤港澳大湾区里有大的作为，不至于被香港和深圳所边缘化，很重要的一点是必须要像建设珠江新城一样的去建设南沙。

4. 前海是整个粤港澳大湾区的价值高地，南沙很可能会是粤港澳大湾区的重要战略节点，而从整个自贸区看，南沙是被严重低估了。

5. 南沙的规划定位并不逊色于前海，2017年政府投资了1千亿，占整个广州的70%，也相当于前海的2倍多。

6. 南沙总人口约78万，根据规划到2025年，预计常住人口230到270万，约净增加200万，增速是非常迅猛的，可能是属于广州市最强的区，这是值得重点关注的指标。

7. 相比前海动辄10万+，南沙很多优质项目低于3万，价格被低估。深圳人的策略是，要抢在广州人彻底醒悟之前果断布局南沙。

一、粤港澳大湾区已经成为国家战略， 核心目的是让香港、澳门进一步融入祖国

但是在十九大期间，我们可以很明显看到，对整个广东省来说非常有重大意义的。

有两点，一个是在十九大报告中明确提出，要坚持香港、澳门融入发展大局，以粤港澳大湾区建设，粤港澳合作，泛珠三角区域合作等为重点，全面推进内地与香港、澳门互利合作，制定完善便利香港澳门居民在内地发展的政策措施。

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二、南沙正在探索建设自由港，这是一个很重要的政策动向

十九大报告说，要赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港。

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三、广州想要在大湾区中有所作为， 必须全力建设南沙！

关于粤港澳自贸区，关于自由贸易港，关于南沙，有以下几点核心的判断。

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四. 从整个广东省的自贸区来看，南沙被严重低估了！

第三，如果说前海是整个粤港澳大湾区的价值高地，南沙很可能会是粤港澳大湾区的重要战略节点，这在某种程度上是由南沙的地理位置所决定的。

首先，南沙是处于衔接粤港澳大湾区两岸的重要中心，我今年去过几次南沙，排名前列次去的时候感触不深，就是从深圳过了虎门大桥立刻往下一转，就到了南沙。

以前是完全没想到，以前认为可能过了虎门大桥，还要再开车二十分钟或者三十分钟才到，但现在一过虎门大桥，往下一转就到了南沙。

南沙正好位于从深圳东莞包括广州以及对面的中山、珠海相衔接的重要的很核心的位置。

另外，南沙有非常大的优势，南沙的面积比较大，前海也就17平方公里，并且像蛇口这一片，很多都已经是建成区。

所以它只能去吸引香港的高附加值的金融产业，但这在某种程度上是有限的，香港的物流、贸易，这样的产业往哪里去，南沙是个非常重要的选择。

五、南沙规划并不逊色前海，2017年投资1000亿，相当于前海的两倍

大家要非常清楚的知道，南沙属于高级的自贸区，而长安和虎门现在想要打造的这种滨海湾新区，理论上定位上只是帮前海和南沙做服务的。

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从深圳到南沙和从深圳到虎门距离差不多，在这种情况下，个人觉得是产生了一定的套利空间。

具体比较一下南沙和前海，首先是南沙和前海的定位。南沙现在的核心定位，可能深圳人不太关注，但是广州是非常引以自豪的。

南沙是整个广东省少有的国家战略新区，这个定位在某种程度上是超过前海，另外是广东高水平对外门户开放的枢纽，也是广州少有的城市副中心。

城市副中心这个概念，在深圳几乎很多区都被认为是城市副中心，包括龙岗，包括龙华，只要是在这个区建一个中心区，都把自己定义为城市副中心。

但是广州不一样，现在广州城市中心就是天河，副中心只有一个那就是南沙，有点类似于前几年北京市对通州的定位。

前海也跟南沙一样，是高级自贸区，是深港合作的先导区，也是深圳城市双中心之一。

从投资上看，南沙不仅是广州市，而且是整个广东省的重中之重。

根据17年上半年公布的广东省的重大项目投资预算，南沙今年的投资大概是一千亿，仅仅只是政府投资，占到广州全市的大概70%，重点项目占广州全市的70%，占广东省全省的40%几，这是倾向性非常明显的东西。

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而前海，2017年的投资421个亿，因为前海的面积更小，所以前海的投资密度也是非常高的，可能让很多深圳人没有想到的是，南沙的这种政府投资力度，大概相当于前海的两倍以上。

投资的，就是要跟着政府走，跟着政府规划走。

一般在判断一个区域的时候，非常重要的一点，他们都是要把这个区域的规划，政府对他的定位和投资拿出来做分析，所以这是非常值得大家关注的一点。

南沙总人口是78.94万，但是在南沙的规划里面，要求2025年，预计的常住人口是230到270万，这是净增加200万。

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六、南沙很多优质项目低于3万，入手门槛低！

最后一个比较，前海的新盘普遍是10万+，也没有什么住宅卖，都是豪华公寓。

南沙在很多的优质项目，价格依然是低于3万的，这个价格甚至低于珠海横琴，所以我觉得是属于被严重低估的状态。

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还有一个是五年后，具体时间节点没定，但是深中通道工程已经在开工，南沙正式成为大湾区几何中心，从南沙15分钟就可以到深圳机场。

这是未来几年南沙几个非常重要的时间节点。

既然南沙的未来那么好，那么现在南沙的房价怎么样呢？现在我就搜集了一些南沙的楼盘信息：

东涌：地价达16549元/㎡

东涌镇，原属于番禺，2012年12月与大岗、榄核一同被划入南沙。此后一直没有什么重大规划，比较低调。

今年1月29日，中海以18.2亿元斩获东涌村2017NJY-11地块，楼面价高达16549元/㎡，保守估计未来房价会破3万。

至今，该低价仍是南沙第二高。此前，东涌镇的较高楼面价为11280元/㎡（2017年10月由美的拍得）。广州美的首盘——

于7月15日开放番禺永旺展厅及东涌天汇百汇展厅，主推90-115㎡三至四房，价格待定。该项目位于广州市南沙区东涌庆盛板块，是美的置业首进广州项目。项目所处的庆盛片区规划定位为：粤港澳大湾区重要的科技创新节点、国际科创城。

黄阁：万科白鹭郡成交均价3万元/㎡

黄阁片区，当前比较热的两个楼盘，一个是方圆合景南沙水恋，另一个是万科白鹭郡。

前者靠近地铁出入口，项目位于4号线黄阁汽车城站旁。首推95-140㎡单位，7月初报价是2.4万-2.5万元/㎡，带装修，2020年10月交楼。

后者当前报价2.8万元/㎡起，成交均价3万元/㎡，带精装修出售，户型为65-78㎡三房和95㎡四房复式（万科当年拿地的楼面价是13743元/㎡）。

蕉门：保利半岛580万元/套起

这个片区，比较有代表性的项目就是保利半岛，它曾经南沙地王。2016年11月分别以15811元/㎡、15655元/㎡的楼面价获得南北两地块，比当时周边的在售的一手房价格还高，引起业界关注。

其优势是有较好的生活配套设施——南面有广州市妇女儿童医疗中心南沙院区和南沙少年宫，北面约100米处有华南师范大学第二附属中学，那是一所公办完全中学（有初中和高中）。

该校今年已投入使用，初中的招生范围是半径5公里内，南沙多个小区均在此列。

目前在售的是北地块，主推复式洋房和叠墅。前者户型97-117㎡，单价3万+；叠墅一栋三叠，138-154㎡，使用率高达200%，均价4.2万元/㎡，总价580万元起。

金洲：越秀滨海御城2.9万-3.4万元/㎡，已售罄

项目位于4号线金洲站旁，是金洲的代表性及标杆项目。今年3月份加推最后一批产品，带装修均价2.9万-3.4万元/㎡，户型为105-142㎡的复式单位。

当时，此价位在南沙也是数一数二的，毕竟，该盘在2017年二三月卖平层洋房时，均价是2.1万-2.4万元/㎡，还送产权车位。然而，事实证明并非有价无市，今年6月越秀滨海御城已宣布全部售罄。

进港大道：越秀东坡，较高报价3万元/㎡

越秀东坡是进港大道一个全新项目，在南沙街道办后面，距离前两年比较热的碧桂园蜜柚直线距离仅500米左右。

项目靠近正在建设的地铁15号线蝴蝶洲站，目前有公交车接驳金洲地铁站。教育配套方面，有蝴蝶洲小学（规划中）和进港大道中学校（在建中，预计2019年9月投入使用）。

小区内规划有一所幼儿园，2000㎡商业配套以及16栋洋房。洋房分三期开发，目前在售一期1栋-7栋和二期第10栋，单位面积82-107㎡，其中，平层洋房报价2万-2.8万元/㎡，复式2.8万-3万元/㎡。

值得注意的是，碧桂园蜜柚2016年首开时卖1.4万元/㎡，2017年年初的报价仅1.85万元/㎡（2017年年中宣布售罄）。

南沙湾：星河山海湾洋房2.9万-3.6万元/㎡

星河山海湾与越秀滨海御城是南沙最早一批洋房破3万元/㎡的项目。目前，星河山海湾主推270-433㎡湾墅产品，含独栋、双拼和联排，价格待定。值得注意的是，项目后期还有高层洋房推出，价格也待定，今年4月底其洋房价格是2.9万-3.6万元/㎡。

来源：广州房地产生态圈