广州楼市:这类房子会慢慢跑输,买房投资慎入

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提问：广叔想问您一下，在番禺璞悦台这个盘和东华花园这两个盘，东华花园一期基本都确定装电梯了。哪个更值得入呢？从保值空间，学位和交通便利来考虑，

回答：你好。东华花园一期只适合短期持有了，因为有一定的楼龄，再过几年就开始慢慢跑输，而璞悦台是新盘，离番禺广场也不是很远。学位看大家都相差不大。选璞悦台更佳。

提问：想请问广叔，想买套房自住加投资，广州首套。想住的舒适些，家中老人想买复式，这样他们觉得自己有独立空间。我们看了五矿壹云台，和绿地杉和田还有实地常春藤。我们现在天河区体育西路上班，请问广叔怎么推荐呢？

回答：你好。重点考虑绿地杉禾田，在广州向东发展的趋势上。其次选五矿壹云台

提问：广叔你好，这个问题有点想不通了。同样是60方左右两房，保利红馆320万西向，祈福缤纷汇260万南向，按现在的租金来说投资回报差不多，请问要如何选择呢？汉溪板块是否涨速更快？还是说祈福现在单价低，地铁开通后潜力更大？目前准备自住通勤用，五年左右出手，或者不住了就租出去。

回答：你好。保利红馆有万博CBD外溢，价值要略高于祈福缤纷汇。如果选当然选前者。祈福缤纷汇地铁利好已经涨过一波了，还有一点空间，但不是很大，且周围环境一般，盘大，偏自住要多一些。

提问：新人提问；广叔，您好，坐标：广州，想换套总价400-450左右2-3房的学位房，广州户口，学位可能3-4年才能用的上，目前在新塘新世界万象有套4房，18年高位买入，黄埔去年涨了一轮，现在新塘刚有点起色就各种限制政策了，请问是继续等新塘涨了点置换？还是不等了卖了置换？目前想换金碧领秀，万科东荟城，科学城，或者其他能买的地方，求推荐，谢谢！

回答：你好。新塘建议先持有，黄埔涨完很快就到新塘。金碧领秀可以考虑，东荟城也可以；还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！

回答：你好，购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的优选。从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。真要调整的话，华南板块也在后面广州买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：您好广叔，我在海珠区有一栋两层私房自住。 现在有35W 月供可以负担6K 有首贷资格。 估计能负担总价为130W的房子。 本来想赞多点子弹再上车 但是怕错过一波。 请问像130W总价 买入哪个地区的小户型比较实在 或者增城 佛山更适合

回答：你好，实话，目前广州还没到抢房的时候，你现在这个资金量去买也不会买到什么好货，还不如再存点钱，等广州风起来了，再去抢也不迟 一般行情深圳涨完半年到一年轮动广州，广州一般是珠江新城涨了然后蔓延到近郊区最后到郊区，会有一个时间差 现阶段还是好好存点钱嘛，还要学会额外创收，把月供的天花板太高，后面想玩gp 都可以，切记不要为了上车买烂货，最多就是少挣一点，但是安全性很高。

提问：广叔好，我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？

回答：你好，龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。 同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。

提问：你好广叔，大族云峰，保利悦都，儒骏城立方这三个楼盘哪个好能分析一下吗？谢谢！

回答：你好，首先升值方面未来几年龙华整体应该要强于坂田 坂田需要有点耐心，大族云峰不好不坏，如果你是考虑通勤选坂田，那可以买，如果不是，那就还有很多更好的选择 儒骏城立方，2016年建成，少有的卖点就是地铁，其他的要求全部忽视，体量太小，2栋住宅和一栋写字楼，自带商业，为了弥补花园的遗憾，2设置小花园，前看农民房后看布龙路，目前租客较多，性价比真的不高了，这类物业只能听天由命，随大盘涨跌了，自身不带任何光环。 矮子里面拔高子，优先保利悦都

提问：广叔你好！请帮忙分析一下南村万博附近的中环品悦和时代倾城未来的发展潜力。谢谢！

回答：你好。中环品悦，长隆以北，生活还算方便，不近地铁，距离万博CBD一两公里，有一定辐射效应。时代倾城就不建议了，各方面都不行。

提问：广叔你好！我有一张广州房票，总价300－350左右，需要今年落户用，所以只能考虑二手，投资＋自住，需要好点的学位，交通和医疗方便点的，目前看了岭南新世界2房，感觉楼龄太老了，怕成接盘侠，花都路劲天隽峰3房，南沙叠翠峰涨的太厉害了，求广叔推荐

回答：你好。岭南新世界不算老，交通配套都还可以，在嘉禾望岗这边算是标杆盘了，能买尽快上车，很快补涨。花都路劲天隽峰这套也可以；南沙叠翠峰适合中长期投资，还有潜力的。还是要看你在哪工作，自住要考虑通勤距离，不要太远。

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