买房攻略 | 300多万买市桥新房or老破旧,他竟犹豫了?!

莎士比亚曾说：“To be or not to be,that's a question。”

对于绝大多数购房者而言，看完房的真实感受大多是To buy or not to buy？？

近日，小编收到新婚网友LIN的购房咨询，他在市桥周边看了两套房，一套是旧小区，周边吃喝玩乐齐全；而另一套，则是一手房，小区物业楼房统统都是全新。

两者总价都在300万出头，该如何选择呢？

△璞悦台施工进度图，摄于8月初

不少人的排名前列反应都会选择全新房。但为何，他却犹豫了呢？

深入了解之下，小编发现，其描述的旧小区为位于市桥地铁站不到500米处的康乐园，而全新房，则是直线距离约1.5公里的璞悦台。而神奇的是，两者竟与一个年份都十分有缘——1994。

康乐园，建成于1994年；而璞悦台，其土地出让时间同样也是1994年，但在今年才正式亮相和出售。

△璞悦台实拍图

△市住建局公布的项目土地信息

某种程度上说，两者“年龄”相近。一个老破旧，一个高大新，孰优孰劣？

Round 1：地理位置

康乐园★★★★

璞悦台★★★

从市桥地铁站出来，沿着光明北路一路南走，经过喜悦天地、钻汇广场两大百货商圈后，即到达康乐园。步程不到500米，按小编的速度步行耗时大约5分钟。

△钻汇广场

至于璞悦台，从地铁站出来后，需要步行至市桥街道办公交车站乘坐番51路车，路经两站下车即可到达，小编亲身经历步行—等车—乘车—到达，全程耗时约20分钟。

若是自驾，璞悦台的优势则相对明显一些，往前开即可上番禺大道，直通华南快速干线。

△高德置地出行指南

△璞悦台周边公交站

其附近建筑，与前者相比，要接地气得多，目之所及95%皆为村屋，周边汽修服务中心、车行、小餐馆等等环绕，居住环境相对较“村”。虽可辐射市桥配套，但小编认为，目前璞悦台的地理优势还是相对弱一些。随着后期蔡边村旧改的建设和完成，未来居住环境或许有较大改善。

Round 2：户型产品

康乐园★★☆

璞悦台★★★★☆

作为早期开发的楼盘，康乐园有一个很大优势——实用率高，以链家挂牌的其中一套房源为例，建面约124㎡，但实际上，室内空间（厅+房+厨房+卫生间）达到了106.6㎡，除外，两个阳台的实用面积加起来也达到了18.6㎡。

△截图来源：链家

也就是说，总实用面积达到了125.2㎡，大于其建筑面积。但劣势也同样明显，一方面，户型布局不方正，客厅L型设计，而阳台位于其中一角，光线不充足；另一方面，卫生间位于客厅的正中间左侧，需要传过餐厅进入，居住感奇怪；除外，旧楼楼梯房设计，高层爬梯辛苦。

可以说，康乐园的空间大，但相对不实用，购买后了重新室内设计改造。但对于手头不宽松的刚需购房者而言，装修改造费也是一笔不小的费用。

至于璞悦台，主推两大户型，分别为建面102㎡三房和128㎡四房，两梯四户板房设计。

整个小区总共由三栋楼组成，整体占地面积不大，但有两点值得关注，其容积率2.4、绿化率46.8%，秒杀目前市面上80%的新房。

同预算内的三房，璞悦台户型与前者相比，就显得方正实用得太多了。

 △璞悦台102㎡三房，按均价3万/㎡计算，总价约306万/套，具体看楼层

户型坐北朝南，整个空间南北通透。值得关注的是，阳台总长度达到6.4米，宽达1.5米，既能享受全屋优质的通风和采光外，还能在阳台上摆放一桌两椅，闲暇时间远眺喝茶，生活惬意。

厨房也做成了U型设计，甚至能放下双门大冰箱。

 △璞悦台实拍图

主卧带独立衣帽间和主卫空间，保障主人的生活私密性和尊贵性。带上女主人一起看房，排名前列眼便爱了。

 △璞悦台实拍图

如果非要挑问题，小编认为在装标方面略逊色，项目厨房、卫浴等空间的装修标准并无品牌公示；同样，也没有体现智能化家居，与同片区新房沙头街的大华、龙光等大房企房屋交标相比，就显得十分朴素。

销售人员表示，“基本上你见到的这些，就是交楼标准。”

Round 3：教育配套

康乐园★★★★★

璞悦台★★★

对于新婚人群而言，两口之家变三口之家，不过是短短几年的时间。因此，学位教育的问题对于他们而言，就显得尤为重要了。

番禺公办教育资源集中在市桥，包括有南阳里小学、市桥中心小学、北城小学、德兴小学等等都是省一级优秀学校。

本期对比的小区康乐园，为番禺网红教育盘，对口省级市桥中心小学。该小学创办于1986年，1994年6月评为省一级，是番禺排名前列个被评为省一级的小学，即使放于现在，其教学资源、师资力量仍是区内“王者”般的存在。

△截图来源：2020年广州番禺区公办小学招生计划、招生地段

璞悦台项目方面，根据今年较新的招生地段计划，则对应的蔡二村划分到周边的区一级螺山小学，为村镇级小学，与前者相比就相对“麻麻地”。

△截图来源：2020年广州番禺区公办小学招生计划、招生地段

初中可参与市桥几所知名学校，包括有侨城中学、星海中学、实验中学等。

除外，在项目侧对面马路，还有一所民办小学——番禺同心小学，西面有春华幼儿园。而根据旧改规划，蔡一村旧改公共配套设施也包含有中小学、幼儿园等教育配套，未来项目是否能“蹭”利好，也有待观察。

△同心小学实拍图

结语：

对于普通购房者而言，300多万的预算不少，也称不上特别多，在近郊买刚需三房基本可行。

但具体情况下，带省级学校的网红教育旧小区PK片区难得一见的全新一手房，要说谁的胜算更大，可真难说，关键还要看购房者对房子的需求。

若是上班族，更注重通勤、商圈以及教育等配套方面的需求，小编认为这个20多年的旧房不输稍远的全新房。

但如果是更注重于户型居住品质，入住感等方面的话，小编认为璞悦台更胜一筹；除外，项目还有周边旧改带来的利好。毕竟，买房不止看现在，还有未来。

来自：血拼广州楼市