新房成交进入新年“调整期”,回落10%但仍为近一年第二高位

1月广州新房网签14459宗，环比下跌升10%，同比去年升150%。网签面积153.65万㎡，环比上月跌11%，同比去年升145%(注：2020.1.24-1.31为春节假期)

▲广州1月一手住宅网签量价环同比

01.市场进入新年“调整期”，但仍为近一年第二高位

经历2020年12月成交“高峰”后，2021年1月市场合理回调，但仍保持近一年成交第二高位的成绩。

值得关注的是，新年调控有趋严势头。上海、深圳、杭州三个重点城市已率先出台楼市调控政策；广州虽暂无调控政策出台，但银行严控房贷，天河区住建局于1月19日发布《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》；严厉打击各类投机炒房行为，为部分热门区域、板块开发商、业主“降降温”。

▲近两年广州一手住宅供求情况变动

02.开发商心态发生“微妙”变化，1月供应量呈V字走势

本月新增供应明显回落，累计为98.55万㎡（9338套），面积环比下跌53%，为近5个月低位；但相较2020年同期，仍保持77%的增幅，说明广州供应量依然充足有保证。

据了解，1月上、中旬（全国调整政策频出之前）开发商多抱有以下心态：

一.春节前惜售，静待三月小阳春再大批量推售带动项目热度；因此，部分区位条件较佳、地处规划利好板块的项目，推货量明显回落。

二.部分存在人才购房门槛优化的区域，希望等政策落地后再大批量推售，以吸引拥有房票的新买家。1月下旬开始，开发商推货心态开始发生 “微妙变化”；热盘如天河金地天河峯睿、番禺珠江铂世湾、增城力迅云筑、黄埔时代天境等均选择在1月下旬推售。

▲1月统计周期内各周供应情况

虽然距离传统楼市淡季 “春节月”越来越近，但由于开发商推货力度依然，供应充足这一定程度上体现了开发商对于政策风向的考量与判断。 区域结构方面，热区黄埔大幅抛离其他区域，供应突破20万㎡关口；

▲1月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

区内富颐华庭、黄埔中央城、时代天境均选择在月内推售，该区随着近年旧改、商住地供应增加转化，新房项目“扎堆”入市；同时得益于人才购房政策以及区域利好刺激，黄埔市场“有价有市”；但该区部分热门楼盘开发商应理性定价，端正营销、宣传行为，避免市场、媒体舆论过热引发调控。

03.番禺、增城新货入市带动成交“逆增长”

在成交整体回调的市况下，番禺、增城两区呈现“逆增长”。其中番禺成交22.07万㎡（1948宗），面积环比增加17%；增城成交34.76万㎡（3522宗），面积环比增加12%。

▲1月广州各区一手住宅供求量价

对比番禺成交走红，除大盘亚运城“一枝独秀”以外，还得益于华南板块新货集中上市；越秀•和樾府、珠江铂世湾、珑翠三个中高端项目本月累计成交4.97万㎡（369宗）；广州中原研究发展部认为，随着老城区天河、海珠、荔湾等区域新房供应减少，地价提升，番禺北部洛溪、华南、钟村等板块以中心区3/4的价格，可入手中高端项目，性价比优势凸显，因而吸引不少原本计划置业市区的买家入手。

增城去年成交表现中规中矩，由于部分利好提前被市场消耗，后续资源不如热点规划利好区，加上黄埔、南沙、番禺落地人才购房新政，吸纳了部分原属于增城的份额，其市场关注度有所降低；但踏入2021年，增城开年表现便可圈可点，在时代名著、敏捷东樾府、广汇尊府等全新盘推售的带动下，成交增长接近2成。

广州中原研究发展部认为，2020年下半年黄埔区一二手均经历了较明显的调价，部分预算有限的买家外溢至增城；此外，随着黄埔三旧改造推进，不少拆迁户拿到补偿金后到增城购置物业，亦带旺了近期增城楼市。

04.成交维持高位，供应减少，消化周期降至6.9个月

本月全市库存量905.81万㎡，去化周期6.9个月。由于1月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，成交保持高位的情况下，去化周期再次“探底”。

▲近一年广州库存及消化周期变动

广州11区中，天河库存消化周期仅3.3个月，“宇宙中心”区表现出明显的供不应求情况，东部热区黄埔则仅有4个月 ，规划利好热区南沙为5.6个月，可见市场上买家对上述区域“钟爱有加”，消化量大。

▲各区库存及消化周期

05.黄埔4盘杀入Top10榜，增城新盘入围

12月下旬以来，黄埔多个大盘加推，刺激其成交冲进全市Top10榜。

其中茅岗旧改项目富颐华庭仅次于番禺大盘亚运城，累计网签499宗，此外时代印记、万科城市之光、中央城等热盘成交表现亦比较出色。2020年表现相对“低调”的增城，本月有全新盘朱村时代名著、石滩板块敏捷东樾府进入热销榜。

▲1月广州一手住宅网签宗数TOP10

06.原地过年+政策风向改变，或改变“春节月”成交低位惯性

今年官方大力倡导“原地过年”，预计将有不少外地买家选择利用春节假期看房买房；此外，1月包括上海、深圳、杭州在内的多个城市已率先推出调控措施，广州亦加紧对房贷的监管、官方发文严厉打击扰乱市场秩序的行为，随着传统“调控月”3月即将到来，预计不少买家会因为担心政策出现新变化而加快入市步伐，在此前提之下，预计今年广州春节月市场或将改变过往“低位惯性”，并保持一定成交热度。

广州中原研究发展部建议，买家在新政策风向之下，购房选房不要只紧盯“热区”，不妨从自己实际需求出发，选择合适自己价格接受能力的项目。

另一方面，当前广州房贷监管趋严，同时预计将会维持一段时间。相对于二手房，新房贷款对接主要由开发商与银行进行沟通合作，预期影响程度较二手房低，但新房买家仍需抓紧入。本次房贷严控其中目的在于挤压房地产投机水分，针对目前市场上“房贷收紧误伤刚需”的呼声，未来官方或优化政策以“稳刚需稳首置”为先，为避免出现资金风险，投机者请离场。

来自：广州中原研究发展部