广州楼市:怕踏空?刚需要这样买房

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好，留意您的文章很长时间了，新人首问：本人洛溪洛涛南区有套4房120方自住，手上有现金250万+流动资金，月供接受1.7万+，想投资或者改善自住，目前看了广钢保利碧桂园99平3房，去到500万+；自住的话会太小，是否值得投资；同时也有考虑万博的越秀和樾府，110房3+1房，这边可以考虑自住改善，但是抢不到房，请广叔给下意见，是在广钢买了投资还是继续等越秀和樾府？

回答：你好。洛溪这个板块一般，距离海珠近是其优势，但是距离番禺的核心发展板块万博却相距甚远。广钢保利碧桂园可以考虑，非常适合刚需上车。但增长潜力会比较慢，因片区产业方面跟不上；越秀和樾府值得去抢。防止踏空，还是可先考虑广钢；如果对于踏空没有太大所谓的话，可以等和樾府。

提问：广叔您好，请问番禺珠江铂世湾，科学城品秀．新越．投资选择哪一个更有价值?

回答：你好。珠江铂世湾自住还可以，投资的话我觉得不值得。不如后者品秀星樾。

提问：广叔您好！感谢广叔指导，半山町已入手。投资+过渡期自住，就紫星华府再请教您：1.紫星华府小两房现单价6.5Ｗ是否太高了？2.帮评估下5年-8年好不好转手？转手价按趋势估计会在哪个价位段？

回答：你好。紫星华府在海珠，靠近客村立交，由于片区开发成熟，6.5w偏高了。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，我在浙江绍兴定居，老公在柯桥有两套房，我有一套卖了，去年在海宁和诸暨各投了一套，1、想问下手上还有个四十多万，是继续做长三角投，还是往珠三角投，去年买的这两套房还不好卖

2、长三角投可以投哪些地方，珠三角想惠州临深，朱村，新塘，石滩，珠海斗门金湾，这些地方觉得都好，不知道哪的潜力大，准备长期持有，看潜力较大哪个？顺序怎么排？

3、惠州临深今天来看了，很多都没什么盘了，临深太贵了，惠阳南站那的雅居乐好不好？

回答：你好。1、可考虑珠三角，粤港澳大湾区未来有很大前途的。

2、子弹40w，可重点考虑惠州临深，广州买不到好的产品

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。

高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。既然买了就坚定的拿下吧。

提问：您好广叔，请问大品牌开发商项目位置一般，公摊大，普通开发商位置好点，公摊面积小，有赠送，选哪个？

回答：你好，同一地段，大品牌开发商的房子虽然贵一些，也值得购买。房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系。房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，其实和快消品是一样的——居住体验和业主口碑。不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖的越贵的房子，未来涨的越快。

显性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制的更低。

提问：你好广叔，首套预算首付100左右，坐标天河，三房不够只够两房，自住考虑满五年置换三房，看了盈彩美居两房，南向超出预算，西南向略晒，如果选择中高楼层放弃朝向的话，东北向两房值得入手吗？盈彩的大阳台两房可改小三房吗？或者盈彩的两房您比较推荐哪个位置哪种户型的？

回答：你好，100万首付，直接买三房了，即使在盈彩美居也是可以的，用一点小小的科技树而已 直接买三房、直接买三房、直接买三房，就买88-92平的小三房，1、2、3期都有

提问：广叔你好，我名下一套房在沙头角倚山花园三期131平（贷款余额三百多万），我老公名下一套房是沙头角鹏湾一村52平（政府从去年开始说要棚改，2019年才买入，有限售3年，目前也不能出手）。目前倚山花园三期的房子已挂出去在卖，挂的850万。家庭年收入税后130万左右，目前手上还有存款三百多万。因为老公在南山科技园上班，住沙头角通勤时间太长，我目前在沙头角以后可想办法去福田上班，也考虑到两个孩子以后的学位问题（大宝2021年上小学）。预算1500万左右的福田的房子，月供可承受4-5万左右，既要考虑自助舒适度，又要考虑孩子的学位，香蜜湖片区总价太高，海德园不知道什么时候开盘？而且又担心海德园后期初中学位是否被划入深康中学。不知道您有没有推荐，求赐教

回答：你好，假离婚一年多，夫妻双方各一套，现在卖掉沙头角的房子，拿回500，手里300多800现金，优先考虑福田，南山的学位房，标的1500左右，三房，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好广叔，最近有关注龙岗鸿威的森林，131平五房户型。请广叔参谋一下小区如何

回答：你好，鸿威的森林，北向是高速，西边是山，东南边都是工业厂房，环境不好，也没有地铁，配套很一般，自住可以买，投资不建议。

提问：您好广叔，我目前年收入大概在200万左右，现一个人带着小孩生活，小孩1年级在桃源居中奥实验小学，2019年考虑到小孩来深圳与我一起生活，与朋友一起购买了石岩嘉信云峰的小三房，排名前列次买房，5成的首期，按揭180万，将仅有的一个名额用了，还未交房。

考虑到公司在西乡，小孩读书也在西乡，未来住石岩还是不太方便，想就近入手一套自住，石岩的房子又不能卖出，就想买一套公寓先，不是太考虑学位。最近看了曦城山顶道酒店公寓，122平，930万，如果要首期5成的话，税费非常重，需要200万左右税费，如果首期650万左右，基本就没税费了。现在手上能挪出来的现金有400万左右，朋友可以操作将石岩的房子DY出250万左右出来，这样就可以650万首期了。曦城片区有万科，越秀，中海，泰和等几个房子在建，未来人气应该会比现在旺很多，我个人也比较喜欢曦城的环境。一直关注您，说公寓不值得投资，但像我这种情况，想听听您的建议。万分感谢！

回答：你好，石岩嘉信云峰还可以的。公寓不建议买！涨幅慢，转手税费高，流动性受阻。要买就买住宅，想办法搞个房票。曦城所在的尖岗山，过去是要往豪宅定位冲刺，最后没有成功，逐渐落寞。这边自住环境是可以的，投资的话主要是交通配套方面不行。

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