广东楼市现状:再次验证这种房子不能碰,买房值得警惕!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，人在东莞没有广州房票，想去投资增城二手房，有哪些小区可以推荐

回答：你好，可考虑增城新塘地铁站附近的亚太新城二手房，离TOD很近，也近13号线新塘站，未来有一定的潜力。

提问：广叔您好，目前在广州越秀区有一套学区房、亚运城有一套房、祈福新村有一套一楼南向带院子的三房，已无广州房票，现在通胀，所以还想再投资一套房，首付可以100万多点，可以承受月供7-8千，建议投资哪里？佛山新城（限购区域）？增城（非限购区域）？或者其他？谢谢！

回答：你好。佛山新城可以买，但较远且价格偏贵，更建议佛山千灯湖、陈村，参考选筹：佳兆业滨江一号、中海寰宇天下、万达华府

提问：你好广叔，目前我手里140多子弹，东莞塘厦一套房卖了可净剩190。现在有几种方案 方案一：先持140投星河盛世一房一厅，190拿到后投沙井海岸城，但不知道买到的概率有多大？万一没买到怕踏空。 方案二：等钱到位，300多万直接压沙井海岸城，搏个中大户型（也怕买不到） 方案三：您给个推荐 最后有个问题，只有深外龙初中学位的楼盘（例如上河坊，金域华府）是不是注定没有9年一贯的深高北学位房价高？您怎么看？

回答：你好，星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 海岸城也是推荐的楼盘，但是现在价格没有出来，能否买到也是个未知数，可以作为备选。 深外学位11个楼盘： 圣莫丽斯、莱蒙水榭山、熙园山院，龙悦居四期 玖龙玺、金域华府、书香门第名苑、星河盛世 中航阳光新苑、汇龙苑、上河坊 这其中只有前四个楼盘是深外九年制学位，其他只能上初中，前三个楼盘入门槛目前较低的是圣莫丽斯C区一套1350万的三房，龙悦居目前的入门槛是530+， 放眼整个深圳，四大名校、双学位，总价不高，属于稀缺资源的。

提问：你好广叔，首套，首付子弹150，想投资深圳沙井片区，现在新盘根本买不到，请教广叔有可推荐的楼盘吗？

回答：你好，子弹150多关注北上广吧 深圳涨太多，除非自住，投资不建议追高

提问：你好广叔，看了一下南山棚改，很多用于公租房、安居房、人才房，这样会不会影响回迁房的价值？

回答：你好，深圳棚改除了回迁房，其他都不是商品房，当然会影响，但是没有想象中的大。大方向我们要搞清楚，很多棚改可以让房产价值翻倍的，也就是赚99%，所以就没有必要纠结那1%。

提问：广叔你好，成都三口之家，本人成都户口，老公北京户口，成都一套房还贷中，女儿大一（北京户口），不确定以后在是否在北京工作。想买一套房子把女儿户口落了，较好兼顾学区。成都现住房三套，商铺1个，【一套67平（月租3200元）；一套258平（夫妻两住房公积金还贷12000元\/月；清水空置），一套190平（自住，价值220万）；商铺135平（年租金17万，商铺现在价值300万）。夫妻工资收入40万\/年，家庭开支16万\/年。现有50万，未收回借款30万，请教您几个问题：1、我是现在买成都房子在北京买房，还是等女儿大学毕业或研究生毕业再买？2、如在北京买套房备用，成都是主要选择生活城市，怎么规划房产和资金？

回答：你好，资金上没问题，早入更好，等3年以后价格就不好说了， 北京上车建议筹足300左右资金首付，买入600左右的房产，可以看朝青板块小两居，不建议看学区，会增加你们的风险，短期也无使用需求。 商铺租售比还不错，可以持有，选择出一套住宅作为北京首付

提问：广叔你好，按照片区价值，梅林片区未来发展怎么样？和上塘、皇岗、红山比起来呢？能不能分析一下排个名？

回答：你好，上塘红山属于外溢片区，也是发展和建设中的版块，就有较大潜力，而梅林、皇岗属于福田的二梯队，发展较早，梅林比较老旧，皇岗还可以。

回问：你好广叔！想请问如果有2500万左右的预算，纯粹投资，福田或者南山，能否推荐几款楼盘？另外，因为有朋友买了红树西岸旁边的万科云中心-瑧湾汇249平米的公寓，也想请广叔点评一下，谢谢！ 期待广叔的指点！感谢！

回答：你好，投资考虑有以下4种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 4.如果从利益较大化角度考虑，更建议1000+1500的仓位配置。南山+宝安。 半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，三湘海尚，恒裕槟城都不错。 瑧湾汇公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值

提问：广叔你好，现在深圳，有一套31平250万左右的学区房，手里子弹250，年收入30，手里有首贷房票，想再买一个大写的房，布吉，龙岗的房价相对便宜可以入手吗，需不需要卖掉小的

回答：你好，布吉在深圳是跑输的，但石芽岭是布吉片区居住环境较好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 龙岗比较推荐大运和坂田。其次龙华的上塘板块也不错。

提问：你好广叔！我是深圳户籍，名下一套商品房，当年全款买入，市值500万，重庆一套，全款买入，市值200万。我老婆在老家一套，全款买入，市值100万；重庆一套，市值200万，办的按揭；她在北京已经有购房资格，以上住房都没有在居住。现在有可用资金500万。目前考虑投资再买房来把资金优化，实现资产保值增值，想了三个方案，请问如何操作购买和贷款方式会更加优化资产，1把深圳那套抵押贷款300万，再去北京按揭186万买套北京的；2深圳办理抵押，再卖套深圳的，再去北京全款买入一套再办理抵押；3之前全款买入的深圳和重庆各一套都办理抵押，再去深圳和北京各买一套。请指教，谢谢。

回答：你好，较好的方案是深圳+北京各入一套。 深圳已经涨起来了，领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心理价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。 如果深圳能抢到新盘可以入手，没有抢到就暂时观望。 北京现在是淘笋的较佳时机，市场已经回撤得差不多了，推荐的板块多淘一淘。 关于抵押，建议先咨询好渠道，等房子确定之后再加速办理，利率别超过7%，别让高成本资金在手里空转。

提问：广叔你好，惠州大亚湾西区的房子值得投资吗？女儿在深圳工作，投资了我们去居住，有合适的便利楼盘吗？是买二手房呢还是新建房，在网上看了二手房的价格比新建房的价格低，给个建议。

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和广州的机会。土豪随意，刚需慎重。买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。

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