广州楼市:这种板块不具备投资的特性,未来容易跑输

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提问：你好广叔，1.目前在黄埔东苑已有一套房87平，还清贷款，夫妻年收入税前60万，感觉广州房价还会涨，犹豫是置换大房还是投资，手上资金有100万。

2.如果卖掉感觉有点不划算，东苑地理位置不错。如果买二套又感觉首付压力很大，中介推荐了富力悦禧，按二套房的话首付就要50%，是否dy现在也不合适，如果其他城市dy会查资金流向吗？

3.有其他楼盘可以推荐吗？谢谢

回答：你好，1、黄埔东苑虽区位还可以，但产品老化严重，未来看是要跑输的。可以考虑出手置换一套改善自住+投资。

2、富力悦禧不建议，不具备投资的特性。

3、目前建议走正常常规操作。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问：广叔您好，想用女儿的名额购入一套120方到170方左右的改善房，如果同时具备投资性质就更好。目前自住的是五山近90方的房子，四人住有些挤。在保利香雪山还有一套面积140的低层和两套大壮的小公寓。目前手上有不到500w做首付。考虑购入黄埔或者番禺地区的房子。目前看了融创广府一号，觉得实用率不高，户型结构不够好。富颐华庭离铁路近，不知噪音影响大不大。这两个盘离地铁也有些距离。万科城市之光二期目前开的地方据说要建垃圾站，离石化近，但是离地铁近方便些。大壮茗城的容积率太高不喜欢。也有考虑保利香雪山，科城山庄或者富春山居的二手房。但是目前放出的富春山居的房源和科城山庄的房源总价较高，需要同时售出五山的房和香雪山的房，感觉风险有些大。不知这些楼盘哪个好些呢？或者有什么番禺的楼盘推荐吗？

回答：你好。公寓可出手置换。融创广府一号地铁也不是很近，配套一般；富颐华庭是有铁路线噪音；万科城市之光还可以的，垃圾站有一定的影响，但我认为未来环保科技越来越发达，影响也会越来越小。其次考虑科城山庄、富春山居，自住不用太担心的，中长期看还是要涨的。番禺主要考虑万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人首问：目前手上有首付款70左右，预算260以内的房子。我先生在天河上班，我在番禺上班。考虑资金和居住体验想在番禺交通相对方便的地方买房。目前看了番禺广场附近和市桥附近的房子。先生的诉求是离地铁近，我的诉求是离地铁不太远，居住环境稍微好点，有相对的升值空间的。学位的问题可放后考虑，因为打算较快也是一年后生小孩。现有3个小问题请教您：

1.市桥和番禺广场预算内的二手房哪个性价比会高一些，主要指居住体验和升值空间。

2.番禺广场目前我们看东华花园比较多一些，但该盘目前挺热的，一期南向的基本被秒。目前还有两套南向小户型的，一套是77平，251万，一套是82平，262万。现在东华花园一期还值得买吗，是不是高位接盘？

3.如果东华花园现在不值得买，那番禺广场附近还有预算内值得买的有哪些楼盘呢，价值点在哪呢？

回答：你好。

1、可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

2、东华花园，离地铁不是很近，有一定楼龄的步梯房，自住可以，投资的话未来容易跑输的。

3、番禺广场能通勤直达珠江新城

提问：广叔您好！请问一下如果保利天汇7万左右，天河壹品7万左右，金地天河目前已经到了7.5万，选哪个好呢？麻烦帮忙排个序！如果是天河，这样的价位有其他推荐的吗？谢谢！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好，广叔！本人06年购入盈彩菁品园95方房子，已还清。现想入手二套（三房二厅户型），主要为自住或投资，如果投资预计3年左右卖掉，如果是自住考虑学位（小孩2岁），因为资金需预留部分在公司项目经营上，所以计划二套首付在230W以内范围，目前主要考虑天河.、黄埔和番禺区寻找：

1. 天河的羊城花园、城市假日、中兴花园；

2.黄埔的金逸雅园、悦涛雅园、黄埔花园；

3.番禺的星河湾

4.请教广叔是否有其他盘可以给予建议？

5.我个人觉得现在提早考虑自主学位（了基于未来学位政策的多变性）是否过早，稍微偏向短期投资为主，心大心细没拿定主意。请问广叔的建议？

回答：你好。盈彩菁品园还可继续持有；

1、天河重点考虑城市假日，次选中兴花园

2、黄埔重点考虑黄埔花园

3、星河湾景观还可以，但没地铁，这个总价不适合买这里

4、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

5、小孩还小，学位可迟一些再做考虑。

提问：新人首问！40+，广州市区工作，持有华景新城120方住宅、南沙天玺湾108方住宅、北京路锦源国际53方住宅、保利天悦108方公寓、南沙万达38方公寓、3间中山火炬开发区公寓。手头现金1000左右，无票，有1张家人票，可一次性付款。有以下几种方案，请赐教：

1、入手南沙灵山岛佳兆业顶层望江住宅140m，价格4.5w左右，比二沙的风景更佳（2022年收楼），本人工作时间灵活，可作为自主，也可作为投资。

2、入手市区同小区或骏景花园、珠江新城区域的二手楼，出租作为保值用途。

3、入手东边如鱼珠、黄埔、增城等未成熟板块的新楼，未来成熟后出售。

4、在以上三种选择落实后，如有子弹，再入手佛山靠近广州片区楼盘。

主要目的主要为了保值和投资，请给意见，谢谢！

回答：你好。你的资产挺多的，不过公寓类的产品价值不是很高。

1、南沙灵山岛佳兆业自住可以考虑，投资还是100平左右的合适

2、这是比较建议的方案

3、如果买鱼珠、黄埔、增城新塘，可买二套。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

4、可以的，思路正确

提问：(新人首问）。广叔你好，现打算投资一套房产，纯投资性质。现有两个楼盘一是黄埔的万科城市之光，单价要5万起。二是新塘广汇尊府，单价约3万6左右吧。请教1、两个楼盘哪个潜力更大，2、这两个楼盘价格有否溢价，溢价比例多少呢？谢谢

回答：你好。

1、新塘不限购区域是限购区域价值大，能买黄埔当然买黄埔了。

2、现在上涨通道，价格要降有点难，能买尽快买。投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问：广叔您好！本人有林和富力天河华庭143方南向4房自住，有按揭100W＋，小孩快升初中可不用华阳小学学位。惠州海景房100W＋无贷款（不太好出手），现有存款200W，1；出售以上两套置换珠江新城或金融城。2；出售惠州房产加存款投资二套，科学城，番禺万博，祈福板块，天河北小户型学区房(目前已涨30％）。3；不买二套还清房贷。请广叔指点如何选择，谢谢！

回答：你好。富力天河华庭学区好，有一定的稀缺性，抗跌，还可继续持有的；惠州海景房价值不大；

1、建议保留前林和这套。

2、比较建议方案2，出手惠州；入手科学城。出手惠州，还清贷款，做五成首付，买套400左右的。看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！新人首问。我坐标东莞，目前在东莞已经有两套房，想买第三套（纯保值投资），但目前子弹只有60，第三套在东莞已经银行已不放贷。①准备找人代持（首套资格），请问东莞有什好楼盘介绍？②不找人代持，在珠海中山惠州等地方有什么适合的介绍？十分感谢！

回答：你好。1、200可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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