20年20城|广州房价4千的时候,你在做什么?

岁月无痕，20年弹指一挥间。

20年，可以涉世未深的少年出落成英姿毂发的青年，可以让一家无名小企业做大、做强成世界500强企业，也可以让房地产市场从“野蛮生长”转入健康轨道。

回顾广州楼市数十年的发展，其从一开始就走在了全国市场前列。

1979年，中国排名前列个商品房小区东湖新村在广州大沙头兴建，创造了中国房地产的先河。随后，1980年，国家把房子定义为商品，中国房地产产业开始缓慢种子发芽阶段。

（来源：网络）

到1999年，广州乃至中国的房地产市场发展进入新阶段，从福利房进入到商品房阶段，一大批房企涌现。

从1999年至2019年，伴随城市的发展，广州各大区域、板块价值不断凸显、拔高；全市房价从千元时代迈入3万元大关，数据的变化让人重新审视这座城市；粤派房企也从广州走向全国，乃至世界；各类楼市政策应时而出，几经调控，推动广州楼市平稳发展。

01|二十年房价走势

数据往往最直接反映出楼市的变化。

20年前，广州房价均价在4761元/㎡左右，到2018年，房价已上涨至32088元/㎡，整体上涨了近7倍。果真是“十年房价两茫茫，房价涨，房奴殇。”

(数据来源于网络综合整理，仅供参考)

1999年，广州房价均价约为4761元/㎡，并从2000年开始，房价连续阴跌，并在2003年跌入谷底，均价仅为3888元/㎡。

（1999年广州楼盘广告 来源：网络）

2003年，由于非典爆发，全国经济影响严重，广州房价也跌到了谷底。

随后，因建材价格大涨，开发商借机大造舆论涨楼价。2004年，广州房价开始一路攀升。

同在2004年，广州购房入户政策全面停止执行，地产调控开启。

2006年，为控制房价过快上涨，“90/70”政策出台，广州率先成为全国“双限双竞”（限房价、限套型、竞地价、竞配建）土地出让的排名前列试水者。

2008年，广州乃至全国排名前列限价房项目保利西子湾问世，周边房价应声下跌。

（2010年广州楼盘广告 来源：网络）

2011年，楼市进入“限购时代”。广州限购，热钱不约而同地挤向了广州周边区域。同时，广州土地市场活跃气氛逐渐消失殆尽，南站商业用地遇冷流拍。另外，广州增城出台全国排名前列限价令。

2013年，“双合同”在广州各区蔓延，增城成为重灾区。新国五台出台，二手房交易征收房价差额20%个税。

2015年，房地产市场主旋律变成“去库存”，各类利好新政频出。

2016年，广州一年之内拍出7块地价标杆性地块，一周时间同刷5区地价。同时，各项调控、突击整顿相继出击。

2017年，广州上半年伤后采取“限购、限贷、限售、限商”等多重政策进行调控；下半年积极发展住房租赁市场。同时，广州住房信贷亦一路收紧。

2018年，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，多地因城施策、分类调控政策频出，全国楼市调控步入新阶段。广州楼市整体成交呈现先扬后抑的态势。在重点推进人才落户、租购同权等政策之余，广州在公寓、价格备案机制等方面做了优化。

2019年，从年初的“寒冬”到“回暖”“小阳春”声起，再到近期火热的土地市场，广州楼市跌宕起伏，让人有点看不清。

（来源：网络）

02|近一年的楼市现象

2018年，房地产政策调控进入新阶段，但依旧“限/稳”字当头。年初住宅、商业双双严格限购不松绑；房贷利率持续上浮；随后受“限价”政策持续影响，“双合同”层出不穷，导致官方公布的网签价格失真；七部委联手在广州整治楼市乱象。

“金九银十”期间，各式花样促销手段不断，不少楼盘拉开降价促销大幕。同时，10月中旬，广州公布备案价优化措施，旨在消除全市范围内“双合同”对购房者造成的困扰。

11月下旬-12月初南沙率先实签，其他区紧随其后，成交量在12月被充分释放，表现出“翘尾行情”，一手市场环境日趋健康。另外，最后两月，广州开始加快推地速度，底价成交依旧是土地市场主流。广州放宽商服类物业销售限制；公积金新规出炉，广州人在佛清中莞惠韶等6市买首套房可用公积金。

2019年，2月粤港澳大湾区规划纲要出台，广州被提及40次，未来的发展大有可为，这也给广州楼市注入一剂强心剂。

据广州中原研究发展部监控数据显示，3月广州网签一手住宅面积为78.22万㎡，环比上涨95%。可见湾区魅力之大。

（来源：网络）

进入到4月，延续“小阳春”余温，广州网签一手住宅面积为94.95万㎡，环比上涨21%，超越3月成为2019年成交新高。

同在4月，政治局会议再次发出房住不炒警示。热点城市控房价仍在持续，房企在供应与宣传方面比去年同期更显低调。这一定程度上影响了买家的入市判断，购买需求并未得到完全释放。

虽然5月广州整体推货量较往年同期大幅增加，但不少新兴板块入市，买家尚需时间接受，而热门板块则“扎堆”成交。再加上五一前夕，会议再次强调“房住不炒”，住建部对佛山、苏州等住宅价格指数累计涨幅较大的城市“亮黄牌”警告。在楼市调控优化的力度并未放松的大背景下，买卖方更理性看待5月市场。

据广州中原研究发展部监控数据显示，5月（4.26-5.25）广州一手住宅成交表现平平，网签成交量为7139宗，环比下跌21%。

另还值得一提的是，2019年的广州土地市场进入到较为火热的状态。如5月，白云黄石西路宅地吸引众多房企争食，场面激烈。随后，广州土地挂牌出让更是频繁，甚至凌晨挂牌出让地块。据悉，5月至今广州累计挂出逾10宗商住商服用地。

03|未来房地产市场的发展趋势

接下来的广州楼市会怎么走呢？

从全国大市来看，近期城市预警叠加融资监管，房地产调控已再现收紧信号。近日，住建部对楼市表现抢眼的佛山、苏州、大连、南宁进行预警提示。

同时，银保监会发文严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。并强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

稳地价、稳房价、稳预期之下，业内认为调控政策对打击炒房炒地现象有积极效应。

另中国社会科学院和社会科学文献出版社近日共同发布房地产蓝皮书指出，2019年，货币政策继续放松的空间逐渐缩小，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

于广州楼市而言，从近几个月的楼市表现来看，在楼市调控优化的力度并未放松的大背景下，买卖方更理性看待楼市，或许市场依旧持续回归理性状态，房价也趋于稳定 。