广州楼市:这类楼盘增长比较慢,投资建议谨慎

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！如果预算在800至1000万，是买珠江新城的两房（现在1千万已买不了珠城的小三房），还是买牛奶厂的三房或四房（7.2万左右），或者是买广州大道北的天河金茂广场三房（也是7.2万左右），您觉得未来哪个更有增长空间？麻烦分析一下！谢谢！

回答：你好。没有太大的可比性。论地段当然是珠江新城好，只是从产品上看，3居室会比2居室在居住舒适度上会更好一些。一些刚需为了更好的居住体验，会选择去你说的区域购买3房，所以牛奶厂的三房或四房也是有潜力的。天河金茂广场其实就是错配了，并不算完全的改善区域，只能算是伪改善区域，同时区域缺少增量，溢价已经做到较高，增长会比较慢，投资建议谨慎。

提问：新人首问：你好，广州户口，目前仅购珠江花城一套房产，无贷款。想再投资第二套，但手中子弹仅有200，请教一下，目前投资房产风险大吗？其次，选择黄埔还是南沙？如果选黄浦，您推荐哪几个盘？如果选南沙，您推荐哪几个盘？

回答：你好。M2都站上两位数了，优质房产是能够实现资产的增值与保值的，至于你说风险大不大，这个还得看选筹。短期考虑黄埔，中长期考虑南沙。总价400可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，你好（新人首问）我现在广州没房了，有90万，首付要4成。月供可以15000左右。想买套房子有学位的给小孩读初中和自住，同时又可以增值的，现不知怎选择好，毕竟资金有限。麻烦广叔推荐下！

回答：你好。如果要好点的学位，就要牺牲一点居住的舒适度，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好，我在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400，可承受月供5w，目前考虑两个方案，一是置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；二是考虑另外购置一套800以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优。想请教广叔，以上两个方案您更推荐哪个，请您推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换。东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，借名额，子弹预算四百万，天河有远洋天骄，南沙有碧桂园天玺湾，但是天玺湾感觉横盘难涨，要不要卖出入黄埔或者万博？骏景花园和值得买吗？

回答：远洋天骄，1公里左右到天河客运站，以及天河客运站地铁站，距离稍微远了一点，适合自住，主要原因还是价格不便宜。先拿着。碧桂园天玺湾还可以，有一定的配套，目前这边适合自住，横盘原因还是缺少利好，就有一个货运码头，也没地铁。南沙这边整体是需要中长期持有的。如短期投资可考虑出手。骏景花园可以买。

提问：广叔，我现在手上110左右，想买黄埔的中鼎君和76平的小两房，附近有双地铁，但我看过周边配套设施，没什么大型商业区。希望广叔指导能不能下手，或者推荐其他有潜力的盘，纯投资用，预算350-400万，月供能接受2万

回答：中鼎君和，次新，地铁口，区位还可以，属于老黄埔区域中心的位置，除了早期黄埔本地讲着浓厚黄埔区风味的白话除外，大量讲普通话的天河外溢客户沿着地铁5号线被“输送”到这里，我认为可以考虑的。投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔，你好，在四号线新造上班，自住，想找总价350的房子，请问天河星作，中海康城，十年小雅，南园居，怎么选

回答：你好。优选南园居，次选十年小雅

提问：广叔，您好，之前有问过你广钢保利碧桂园跟越秀和樾府的，现住洛溪洛涛南区。个人比较偏向余越秀和樾府，但是因为实在太抢手了，抢不到房子。除开广钢保利碧桂园，请问星汇海珠湾的公寓，是否值得投资，跟广钢保利碧桂园相比，应该考虑哪个优先呢？

回答：你好。公寓不建议买。不如买广钢保利碧桂园

提问：广叔，你好，我在广州已有2套，1套房改房越秀自住，就近上学，装修贷，1套铂世湾，备自住，按揭。

另佛山有T卡，10月入手龙光玖龙郡4成首付，21年3月交楼，原计划按揭，现想分期付清，年底2成，3月交楼时付清，正在与开发商沟通中。12月27又下定三山的保利云禧，22年8月交楼，谈的首付2成，另2成首付引入保利小贷公司，6个月无息。

有些迷茫，请指点，

1，引入小贷公司，会有什么不良后果和风险。

2，龙光如不同意我的想法，会否告我违约，对我有什么后果。

3，建议我怎么调整？

回答：你好。

1、一般这种小贷是不上征信的，只要按时还上都没有太大问题。

2、与龙光协商一下，不会有什么问题的

3、根据自己资金情况，月供能力来调整吧，留足一定的月供

提问：广叔您好，本人东莞户、太太广州户。目前东莞2套房，贷款已还清。广州无房，手上资金1000+，一直生活在东莞，对广州情况不太了解。麻烦您帮我配置下广州的房产（纯投资）

问题1、购买哪个区域的房产（推荐些具体楼盘、大概买多大面积、大概的单价）问题2、先投一套房，还是投两套房（还贷基本上问题不大）期盼广叔答复，多谢！

回答：你好。1、1000+当然是考虑珠江新城了。2、可考虑入2套，拿500左右做4成，入一套1300左右的，考虑珠江新城，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：我在东莞寮步有一套120平方的小四房自住，在东城上班，想买套舒适的房子改善自住，一直没看到合适的盘，计划先买一套投资，过两年再买新小区东莞改善自住，这套能兼自住较好，不能兼自住就纯投资，纯投资预算300-380，自住预算550，目前东莞有名额，但是感觉价格都不低，可以买长沙（朋友名额），昆山，苏州（亲戚名额），广州（限购区朋友名额），佛山，新塘，不知哪个板块比较好，请推荐比较有升值空间的区域和小区名字，谢谢！

回答：自住需要考虑通勤距离，工作地点3公里半径内找。长沙一直被政策压着，潜力不大；昆山苏州这种环沪也可考虑，但已经涨过一轮了。目前广州比较适合投资。纯投资的有广州名额的话首先考虑；关注内推荐的板块和楼盘。

提问：刚刚打字两个小时，退出再进居然没有了……我77年的，在深圳做生意跑运输，收入两万余吧，年中都是垫支年底收款的，现在关注房产投资（特别有兴趣），塘厦有一套在老婆名下有贷月供8300，做了装修贷26万，（申请高额信用卡准备中），深圳社保满五年，但深圳是没有希望了，上个月别人推荐珠海的航空新城，然后转到了边上的滨海商务区，定了滨海商务区的万科海上城市92平228万，做假lihun假liushui做首套，要付39+首付贷30+月供9千多，也就是前五年月供2万多一点，之后犹豫中；现在黄埔挺热，限购，中介推荐新塘的二手房子，可以做gpgd，昨天看了东景华庭的一个11楼顶楼108平三房两卫毛坯190万，首付30万贷160万，等于装修贷分五年月供5000左右+供楼9000，我想问这个房子值得投资吗？独栋没有花园，距离白江地铁口挺近的，边上规划有一个公园，深圳的地铁口房子是很吃香的，感觉广州人太幸福，一百多万就可以买到地铁口的三房！还有一个顺欣广场3房145万，等会去看，但我坚持是地铁口一公里之内才有投资价值

回答：你好。万科海上城市周围还很荒的，作为长期投资倒是还行，短期的话会站岗，而且上杠杆建议适度，在能力范围内。东景华庭可以买，适合自住兼顾投资；顺欣广场就一把，周围环境不是很好，也没有地铁。

提问：新人首问：名下一套大朗新世纪添一居房产，打算卖掉之后换去广州，看了您的论坛，决定选黄埔，换房的目的就是增值。想请教：

1.换去广州房产增值前景是否更好；

2.选黄埔是否正确；

3.黄埔万科新里程270万两房，万科金色梦想250万两房，中海誉城北苑250万左右两房，该如何选？金色梦想这边没地铁的增值速度会不会差很多？

4.考虑教育的话，上述楼盘应该如何选？或者您有更优建议。

回答：1、广州当前前景更好

2、正确的选择

3、优选万科新里程，次选金色梦想。没有地铁，未来有地铁规划的可能。

4、都差不多，主要是先上车

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

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