富力、方圆、时代分食广州三旧改项目!黄埔旧改也传来新消息
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一直以来,城市更新工作备受关注。于普通人眼中,“一片旧楼倒下去,一群富豪站起来”;于城市而言,其正成为盘活存量用地、破解城市发展空间不足难题、使城市重新焕发勃勃生机的有效手段。
《城视》,看见城市向上生长的力量!
近日,广州旧改动作频频,旧改推进力度不断加大。
3月14日,富力地产经过现场竞标,大投105亿,拿下白云陈田村“城中村”改造项目意向合作企业。方圆集团通过公开程序,成为荔湾鹤洞村城市更新改造项目意向合作企业,改造投资总额23.98亿。
3月13日,广州市嘉业房地产开发有限公司(时代中国100%控股)成为从化禾仓村旧改项目的意向合作企业,项目总投资预算46亿。
另还有黄埔区萝峰旧村改造实施方案获得黄埔区政府正式批复,黄埔区东区街刘村、格岗村村民旧改补偿提高,不要安置房的补10800元/平。
旧改的每一丝动态,总是牵动人心。在大众眼里,每一次旧改都是一次“造富”神话。而于城市发展而言,其将为城市未来的发展增添巨大的动力。
投资近24亿,方圆拿下鹤洞村旧改
3月14日上午,荔湾鹤洞村更新改造项目合作企业开标,得主果然是传闻已久的方圆集团。项目改造投资总金额约为23.98亿元,其中仅复建安置资金估算约22.7亿元(不含前期费用及不可预见费),占总投资额约94.5%。
近两年,老城区旧改项目一个个提上日程。据不完全统计,荔湾正在改造或者规划落地旧改面积已超600万平。而“三村一厂”(东廊村、西塱村、鹤洞村、广钢旧厂被合称为“三村一厂”)是荔湾旧改的明星板块,它是荔湾目前重点整体改造的项目之一,如今板块内全部项目都进行了实质性阶段。
♦由东塱、西塱、鹤洞三村包围的广钢旧厂地块,是该片区最早进行改造的地块。在2013年的时候,广州市规划局就已公布了《广钢新城控制性详细规划》,而广钢旧厂正是“广钢新城”中的重要改造地块之一。
♦2018年8月26日,西塱村启动了旧村改造意愿表决工作,最终以99%的高通过率完成表决工作,标志着西塱村旧改进入了实质性阶段。
♦2018年10月20日,东塱村正式确定奥园有限公司为合作企业。
♦2019年3月11日,鹤洞村正式确定方圆有限公司为合作企业。
(“三村一厂”位置图)
2018年12月18日,荔湾区政府公布了鹤洞村更新改造项目实施方案批复的通知。
鹤洞村,位于荔湾区东南部,“白鹅潭商圈”核心范围内,东临珠江,南接广钢旧厂,西至广钢医院,北至鹤洞路,是广钢新城的组成部分,也是联系着芳村经济发展的重点。
鹤洞村改造范围内用地面积为22.02公顷,规划总建设量62.19万平方米,改造成本应控制在23.98亿元以内。
复建安置资金227370.74万元:其中,拆迁费用81314.11万元,复建费用139217.99万元,其他费用6838.64万元;不可预见费用11418.11万元:主要用于搬迁安置奖励、集体经济物业合同终止补偿、拆迁相关事务处理,由村集体在改造实施中调节使用。
若实际改造成本超出23.98亿元,鹤洞村需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
(鹤洞村改造范围)
其中,复建安置建筑面积40.84万平方米,包括住宅部分27.71万平方米以及集体物业部分13.13万平方米。
据批复通知,根据鹤洞股份合作经济联合社申请,鹤洞村采取全面改造模式,以村(经济联社)为改造主体,进行自主改造。
改造模式方面,鹤洞村旧改采取全面改造模式,以村(经济联社)为改造主体,进行自主改造。
改造范围内含有的经营性设施用地(养老院、邮政所等)需在办理融资地块出让手续前完成拆迁,以净地无偿交由政府统筹;市政道路、绿化、学校、公交首末站、公共服务设施等,应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后无偿移交政府。
值得一提的是,鹤洞村整体拆除重建后,改造范围内村民复建地块可按规定转为国有建设用地,居民复建住宅用地按照国有用地办理国有房产证。
合作企业方面,公告要求此次申请企业注册资本不低于5亿元,具备房地产开发企业二级或以上资质,且有开展三旧改造经验;申请企业须具备房地产开发经验,在广州区域内已累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米。
另公告明确不接受正在实施荔湾区实施的旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业申请;不接受已成为荔湾区其他旧村改造意向企业的企业或联合体企业申请。
根据鹤洞村融资楼面地价评估结果,鹤洞村融资住宅楼面地价为16072元/平。据此核定融资住宅建筑面积为14.92万平(包括1.48万平的公建配套)。和广钢新城二期出让的北大资源、保利140(保利海德公馆)地块相差无几。
而据了解,距离鹤洞村最近的广钢新城多个住宅项目,是属于广钢新城较早一批推出的商品住宅,近两年这些住宅小区的首期楼宇已陆续交楼入住。广钢新城的居住氛围逐渐成形,目前在售的住宅报价多在“5字头”。
当规划从图纸变成现实时,其价值早已升级无数倍。广钢新城已经历了4年发展,斗转星移间,原来只闻轰隆隆机器声的广钢厂房用地,如今已经蜕变成全新的广钢新城居住区,高楼林立。
如今,鹤洞村旧改开启实质性动作,待旧改完成,或许整体区域价值将得到提升,令人期待。
投资105亿,富力拿下白云陈田村旧改
3月14日上午,富力地产经过现场竞标,拿下白云陈田村“城中村”改造项目。项目改造范围约62.61公顷,总投资估算约105亿元,光是批复的改造成本就达73.96亿(具体以实际发生为准)。
按照公告显示,陈田村改造范围总面积62.61公顷,其中建设用地62.59公顷,改造规划拆除现状建筑面积126.9万平。
改造规划计算容积率总建筑面积199.47万平,其中复建安置区净用地23.90公顷,计算容积率建筑面积111.53万平。
复建住宅计算容积率建筑面积62.34万平,复建村集体物业计算容积率建筑面积44.73万平,规划学校用地计算容积率建筑面积4.46万平。
融资区净用地17.48公顷,计算容积率建筑面积87.94万平,融资住宅计算容积率建筑面积74.61万平,融资商业计算容积率建筑面积13.33万平。
该项目改造成本高达73.96亿元,改造范围近63公顷,自然对竞投人要求不低。
按照公告显示,竞投人需满足以下多个条件:
其一,申请企业注册资本不低于人民币5亿元,拥有房地产开发企业一级资质。
其二,具备房地产开发经验,本公告发布之日前5年房屋建筑面积累计竣工验收面积不少于300万平方米。
其三,在广东省有“旧村庄、旧城镇”(城市更新)改造经验,改造“旧村庄、旧城镇”(城市更新)项目不少于3个。其中“旧村庄、旧城镇”(城市更新)竣工项目不少于1个。
目前,项目周边房价早已不菲,其中,首开龙湖天奕距离陈田村不到4公里,主推大平层,入手门槛千万级别。
周边二手房价同样不低,距离江夏地铁站不要100米的白云尚城,二手房均价4万+起步。距离地铁站同样1公里左右的新兴白云花园二手均价为2.5万/㎡。
投资46亿元,时代拿下从化首宗旧村改造项目
3月13日,经过村民公开表决,广州市嘉业房地产开发有限公司(时代时代中国100%控股),成为从化禾仓村旧改项目的意向合作企业。禾仓村更新改造规划范围为64.52公顷,预计改造成本46亿元。
根据早期公告内容,合作企业必须在取得《禾仓村全面改造项目公开引入合作企业合作改造通知书》之日起5日内与禾仓经济联合社签订《从化区江埔街禾仓村全面改造项目合作协议》,并在签订合作协议之日起10个工作日内交纳1亿元履约保证金,否则视为放弃资格。
禾仓村地处从化区江埔街核心区域,东至江埔村、和睦村,南至下罗村,西至新明村、南方村,北至海塱村及联星社区。地理优越,临近14号线从化客运站,是地铁进入从化城区的排名前列站,交通便利。
良好的区位优势,禾仓村附近有不少的楼盘,名城御景绿洲、紫薇苑、雅居乐滨江花园、雍晟岭南雅苑、夏日港湾,均价皆在2字头徘徊。
禾仓村虽作为从化区门户,但目前仍然存在发展滞后、居住品质低、基础设施薄弱、空间环境差的问题。为使村民过上更美好的生活,同时,充分发挥禾仓村区位优势、实现地铁时代的“新禾仓”,改造工作亟待展开。
通过旧改,禾仓村姓钟围打造成地铁出入口潜力核心商圈,将禾仓村塑造成江埔高品质核心商住区,全面提升江埔街的城市定位,提高地区竞争力。
黄埔萝峰村补偿方案出炉:有地没房也按四层补偿!
据黄埔区城市更新局消息,3月6日,《广州市黄埔区萝峰旧村改造实施方案》获得黄埔区政府正式批复。据了解,萝峰村旧村改造项目位于中部科学城板块的中心城区范围,将重点打造成为“三旧”改造的样板工程和典范项目。
据《萝峰旧村改造实施方案》,萝峰旧村改造项目建新范围约80公顷,总建筑面积约237万平方米。该项目批复实施将释放相应的土地资源,以产城融合的改造思路调整功能、优化布局,提供优质的居住及服务配套,引入科技创新产业,从而推动中心城区功能的完善和环境品质提升。
萝峰村东面紧邻萝岗香雪公园,西南方向是地铁6号线香雪站,距离香雪站的直线距离约2公里,地理位置比近期黄埔区内很多热卖的楼盘位置都要好一大截。另外,根据广州较新一轮城市轨道编修方案以及黄埔区轨道交通规划,萝峰村这个位置简直优越得令人羡慕。
2018年5月,萝峰村已召开经济联合社成员代表大会,补偿方案也相应出炉。
按照补偿方案,房屋有效建基面积四层或四层以下按拆一补一!回迁复建房建设地点将在本村范围内,届时整体规划融资与复建功能区。
房屋的拆迁补偿以有效的建筑基础面积(即建筑的投影面积)四层或四层以下部分的建筑面积为拆迁面积。
回迁总建筑面积的计算方法:回迁总建筑面积=首层有效建基面积+二至四层(含四层)各层楼面的实际建筑面积总和。
(图片来源:黄埔观察)
据了解,如果选择回迁,可以获得2万元/栋签约奖励,同时按照有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积,以38元/㎡·月的标准补偿临迁费。
按照当地的租金水平,这一临迁费用可以在附近租住还不错的商品房。若四年期满仍未能回迁安置,从第五年起,临迁费在上一年的基础上每年递增20%计付。
宅基地皮上原有的旧房屋已拆,拆后只重建好地基的,也能选择回迁,屋主可以用500元/㎡的价格购买四层有效建基面积的指标面积。
据了解,每套回迁安置房,将有望办理一个房产证。(说明:房产证于交楼后2年内办理完毕。)
如果弃产选择货币补偿,对有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积,按照1.2万元/㎡进行补偿。
黄埔东区街刘村、格岗村片区补偿价格提高
不要安置房的补10800元/平!
近日,东区街发出通告称,鉴于刘村、格岗村民的积极配合,将提高该片区改造补偿价格,增加激励措施:弃产的补偿标准由原来的8200元/平方米增加至10800元/平方米(有效建基面积四层(含四层)以下的实际建筑面积);而对放弃购买不足四层的指标面积,由原来6600元/平方米增加至9200/平方米。
同时增加临迁费用,临迁补贴由原来20元/平方米/月,增加至30元/平方米/月。
(图片来源:黄埔观察)
根据刘村、格岗村原来补偿方案,被拆迁人放弃回迁安置的,可以选择货币补偿。对有效建基面积四层(含四层)以下的实际建筑面积,按照8200元/平方米进行补偿;对放弃购买不足四层的指标面积,按照6600元/平方米进行补偿。
而经刘村社区经济联合社和经济社确认,没有建筑物的合法持证宅基地,不参与购买面积回迁的按照有效建基面积X4的指标面积,以6600元/平方米进行补偿。
在较新公布的拆迁补偿方案中,弃产的补偿标准大幅增加,从原来的6600-8200元/平方米,增至9200-10800元/平方米,增幅约32-40%。
排名前列种情况:被拆迁人放弃回迁安置的,可以选择货币补偿,对有效建基面积四层(含四层)以下的实际建筑面积,按照10800元/平方米进行补偿,对放弃购买不足四层的指标面积,按照9200元/平方米进行补偿。
第二种情况:经刘村社区联合社和经济社确认,四邻无异议的无建筑物且有宅基地证的土地,不参与购买面积回迁的按照有效建基面积X4的指标面积,以9200/平方米进行补偿。
刘村新村安置房(图片来源:黄埔观察)
除了弃产补偿标准增加,临迁费补贴也相应大幅增加。
根据较新调整方案,临迁费自被拆人与改造主体签订《拆迁补偿安置协议》且移交被改造房屋之月起开始计算并发放,在原临迁费按回迁安置面积(购买回来的指标面积除外)20元/平方米/月的基础上,额外增加10元/平方米/月临迁费补贴,增加后临迁费按照回迁安置面积(购买回来的指标面积除外)30元/平方米/月并发放,额外增加部分临迁费补贴按季度发放。
而原有搬迁费标准,是按现状总建筑面积10元/m计算,每栋不足3000元的,按3000元给予补偿。调整后,按回迁安置面积计算,增幅是原方案的3倍。
临迁费的计算标准则为:按照村民回迁安置面积(购买回来的指标面积除外) 20元/平方米/月计付。临迁费发放累计不足三年的按三年计算,自支付之日起,累计超出三年未能如期交楼的第四年开始临迁费增加20%给予补偿。
另从2月25日开始,刘村社区刘村、格岗片区旧村改造项目就启动了首期居民房屋拆迁,首期拆迁主要包括格岗片居民房屋。
据了解,首期房屋拆迁标志着刘村社区三旧改造项目取得了突破性进展,同时为其他片区三旧改造开了个好头,具有积极的示范作用。黄埔区委书记周亚伟到动迁现场视察,对此表示充分的肯定,并指示要加快动迁,全力推进三旧改造工作。
刘村已开启首期安置房拆迁(图片来源:黄埔观察)
接下来,刘村格岗片改造项目首期安置房建设即将启动。首期安置房建设用地已开始进行围蔽、清表等前期工作。
据悉,改造前的刘村城中村并不具有与村内人口相适应的卫生教育、体育等设施,改造后,刘村将根据规划人口数量配置相应的公共服务设施,教育、商业、生活等配套应有尽有。项目配套设施包括:幼儿园、小学、卫生服务中心、居民活动场馆肉菜市场、超市等等配套设施,村民生活水平和居住环境将得到大大提升。
改造完成后,刘村房产物业市值价值也会大幅度提升;整体环境的改善、住房建设标准的提高、公共服务配套设施的完善,将让刘村的环境品质焕然一新。改造完成后,村民也将获得比现有物业更高的收益。
(部分资料内容源自“黄埔观察”微信公众号)
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