广州楼市:黄埔的楼盘还能入手吗?只有内行人敢说真话

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，大壮名城，品秀星樾，中央城都在科学城，但分别是三期，二期，一期，位置越好，单价越高，中央城3万1，品秀3万6，大壮4万以上。请问单纯投资而言，选择哪个盘更好？

回答：你好，大壮各方面都还可以，就是价格偏高。中央城未来的户数是1.5万套，整个萝岗的供应有点大，单单从地段和价格上来看，品秀星樾的位置更好。建议优选品秀星樾，次选大壮

提问：广叔好 投资性质 三五年后可能自住 实地常春藤 保利拾光年 万科幸福誉 时代印记 哪边投资前景更好 麻烦广叔给个综合排序 另外时代印记可以分期 我只能全款压力会小点 如果是时代印记 和新塘品秀星图比 哪个更值得入手 麻烦帮忙排个序

回答：你好，个人看法：保利拾光年 > 幸福誉 > 实地常春藤 > 时代印记。时代印记在知识城，知识城已经有分析过，潜力没有科学城大，也没有新塘的品秀星图好。

提问：你好广叔，我最近一直在看增城的房子，最近在比较合生湖山国际拿地早，单价低，但是大户型，总价高。，品秀星图，品秀星图单价高，公摊大的很，达到28％。又看了石滩的敏捷绿湖首府，单价1.4左右。石滩那边是否有前景，请广叔给予指导。谢谢。

回答：你好，品秀星图可以考虑，石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。我之前有去过石滩找新东站，我并没有找到。我们也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。

提问：你好广叔，目前我在广州有一套350万的房产，按揭已经提前还清，无存款，个人名下有公司，除去家庭公司开支后预计未来几年每年有20-30万的净收入，想用这个套房产抵押出来，再买一套，在琶洲办公，目前在番禺住，想买在金海岸花园或万博附近、请房叔帮我分析一下，看看是不是还有更好的选择

回答：你好，番禺自住还是不错的，金海岸花园可以买，离未来地铁番禺客运站较近，未来该区域作为连接主城区与南沙副中心的战略节点，会有较大潜力！万博CBD周边也一直是利好不断，旧改项目很多，随着周边未来不断的改善，会带动房价的上涨。如在番禺工作，是个不错的选择。

提问：你好广叔，坐标广州，我的和孩子的户口都在广州，这几年因为工作原因住东莞，老大秋天上二年级了，决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼，准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作，目前选了三个地方：1 天河黄村中海康城 2 黄埔东荟城 3 海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值，恳请星叔分析一下这三个地方利弊，另或有更合适的地段推荐更好

回答：你好，根据你的需求来看，建议选择顺序是：1>2>3。中海康城，以前因为三条主干道围绕而备受遗忘，而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛，后续又因广氮-奥体板块的节点位置突出，清华附中的确立，广氮拍地的再起，又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房，底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方，有早年华景新城的感觉，当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园，对于单体楼，一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合，投资不看好。

提问：广叔你好，我是成都的，夫妻双方在成都，名下各一套房，我把户口弄到深圳来可以买房吗？会不会全国联网了然后我办了深圳的户口也不能在深圳买房啊

回答：你好，不管你外地有多少套房子，只要深圳无房，就可以凭深户购买。来深圳入户买房的哪个外地没有房子？

提问：你好广叔，龙华壹成中心怎么样？投资合适吗？怎么看待那个片区？谢谢。

回答：你好，壹城中心 一大片啊一大片，跟种庄稼似的，连绵不断的一大片 （散文写得不好，见谅） 壹城中心的问题有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，各期距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好

提问：你好广叔， 坐标深圳，目前家庭在南山区深蓝公寓有一套两室，罗湖区东方尊峪有一套两室。想进行投资性购房，目前的方案有：1）出售深蓝公寓（东方尊峪家里人比较喜欢）,目标总价大概1300左右，目标是学位好的地区的三室或两室。（科苑学里，英伦名苑等，海怡东方等）2）dyd两套，大概到手550W，目标总价大概1000W左右，目标是学位好的超小户型(滨福世纪，瑞铧苑等），或者学位次好的集团学校(招商海月，西海湾花园等)3）dyd一套，大概到手300W，目标总价大概800W左右，目标是位置比较好小户型。（滨福世纪，宝能太古城，前海时代等的1室）麻烦您解答下，从投资角度看，怎么搞比较合适，另外有什么推荐的位置适合购买呢？多谢啦

回答：你好，深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。可以考虑出售换筹。纯投资角度，建议入手一套集团学位小户型，再加上一套普通潜力次新盘。自住+投资建议方案1

提问： 广叔你好，我想买个三房，因为小孩上学也希望自住，也考虑房子的升值空间。我了解过碧海的次新房不带学位，还有蛇口带育才学位的20年的老房子。目前大概有800万左右的预算。如果是碧海的话，湾上六座，富通城，御龙湾，香缇湾，玉湖湾，幸福珺湾这几个楼盘应该怎么选择才呢？谢谢！

回答：你好，从地段上看，蛇口比碧海要好那么一点点，但是房龄相对又差了些。 碧海片区不能满足你的学位需求。 育才，这几年表现一般，学位因素不足以抵抗老小区的继续衰老。我个人的意见是碧海>蛇口！推荐碧海的理由是： 1号线和11号线双动脉； 大铲湾利好； 片区小，易炒作； 你说的这几个楼盘从流动性上来看，较好的是富通城 湾上六座 玉湖湾。

提问：广叔你好，我在龙华地铁口旧小区有套自住小两房，是楼梯房，贷款还没还完，现在家庭有资金150万左右，想再入手一套房子，投资，月供压力不能太大，较好是能月租抵房贷，想请给点建议，看哪里比较合适？或者有其他的建议，万分感谢。

回答：你好，目前投资深圳的住宅几乎是不可能月租抵月供的，如果你不想承担月供压力，建议入手福田或者南山中心区的一房一厅或者稀缺小两房，然后翻新一下提高租金，再出租大约能抵60%月供已经不错了。南山中心，南油，南头；福田石厦，福田南片区租金均不错

提问：你好广叔，我前段时间认真学习了您的所有回答，结合自身需求做了以下选项，希望能听听您的意见。 1.手上目前有650现金，夫妻均有贷款记录，想投资，预算750，可调整。考虑您之前推荐的沙井海岸城，但可能到下半年才能入市。到时还未必能抢到。还有您推荐过西荟城，但是没有说具体原因，为什么沙井这么多楼盘，您会推荐它？我现在的情况是买西荟城的二手？还是等海岸城？或者有其他楼盘可以推荐么？ 2.我目前自住的是福田景田的两房，考虑在福田换一套三房，自住，没有学位需求，预算800。考虑过皇御苑，竹子林竹盛，还有金地海景翠提湾。刚才又看您说皇岗学校可能重建今后可能暴击，它覆盖哪些小区呢？以上想听听您的意见。谢谢！

回答：你好，西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万。 西荟城距离11号线沙井站比较近，南山科技园部分外溢购买力也会沿线考虑到这里，沙井购买原则是地铁沿线，大社区，花园小区品质好的盘。 建议优先西荟城淘笋，海岸城价格和开盘时间不确定。 福保区重点关注福外南学位：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾 升值稳 不建议博暴击，不确定大。

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