广州楼市:现在投资买房晚吗?信号或已经非常明显了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！最近看了万博和鱼珠板块的一手房，主要考虑到距离公司不能太远，重点就看了这两个板块。目前看的楼盘有老黄埔的富颐华庭和万科城市之光，价格都去到5w出头，个人更喜欢万科，但销售说要年后才开新一期，怕到时价格会再涨一波。万博这边看了三个盘，分别是珠江铂世湾、长隆珑翠和碧桂园藏珑府。这三者价格都在4w多，长隆稍微便宜些。本次买房以自主改善为主，兼顾投资保值，所以考虑一手比较多。看的户型都是130-140左右的面积，总房价在700万以内。请问1、我是从万博这三个楼盘中选一个，还是继续等待城市之光，或者选择富颐？ 2、针对我的情况，房叔有其他更合适的楼盘推荐吗？

回答：你好。1、城市之光太多人抢了，不一定能抢到。富颐华庭，纯投资可以考虑的，自住改善怕是没啥改善，因为铁路、广园快速噪音在，而且还要伴随几十年。2、珠江铂世湾主要是里面了点，但景观还可以，没有地铁出行需求的话可考虑；长隆珑翠，户型好，楼新，在福翠路和钟顺路夹角，有点噪音，地段上看比较差，配套方面也欠缺，总体一般；碧桂园藏珑府其实已经不属于万博了，属于大石、长隆板块，没有地铁，周围城中村扎堆，自住还行，投资也很一般。总价700，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好 广叔 谢谢你的回答 你说建议我买嘉裕公馆 我想知道 为什么？还有就是 那个世茂天越160平方的 有投资价值吗 谢谢

回答：你好。嘉裕公馆地段好。世茂天越是越秀五羊的一个新盘，只有两栋楼，典型ceo盘，若面积大小恰当，那还好，但盘子太小。五羊新城也没特别规划利好。

提问：广叔您好！感谢广叔指导，半山町已入手。投资+过渡期自住，就紫星华府再请教您：1.紫星华府小两房现单价6.5Ｗ是否太高了？2.帮评估下5年-8年好不好转手？转手价按趋势估计会在哪个价位段？

回答：你好。紫星华府在海珠，靠近客村立交，由于片区开发成熟，6.5w偏高了。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，你好，请问保利学府里和新福港鼎峰，纯投资，500万左右小三房，那个发展潜力更大？

回答：你好，新福港鼎峰所在区域增量更大一些，纯投资选后者。

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：广叔好，请问学区房如何选择？可以帮我推荐楼盘吗？

回答：你好，首先，先明确下学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是排名前列选择。其次，学区房指的是公办小学对口的房子，民办小学不算，学区房是可以保证你凭户口或产证顺利入学的，那些民办小学旁边的房子最多只能算位置较好的住宅而已。最重要的一点是，选择学区房是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点，就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。学区房好不好你可以看下学校升学率、学校评级优秀教师评选荣誉等、周边环境一般名校周边的配套学习培训比较多。

说说学区房：1.学区是房产的配套，房产不是学区的配套。2.买学区，就是买圈子。3.学区房首先是消费品，其次才是投资品。4.当学区成为消费，是消费就要量力而行。5.上学不等于受教育。6.较好的学区房，是家庭。7.“尽力”不是家长逃避教育的借口，警惕用战术上的勤奋掩盖思考上的懒惰。

提问：广叔你好，请问600到700万预算，一家四口，在珠城西区推荐哪几个楼盘，是选择单体楼的三房还是有小区的两房为好，有您觉得好点的小区推荐吗，谢谢！

回答：你好，600-700万总价，在珠江新城西区，可选的余地也不大，就那几个小区：丽晶华庭、星汇园、星汇云锦、广弘天琪、远洋明珠 在单体楼的三房和有小区的两房之间，我会选择带小区的两房单位

提问：你好广叔，总价400w元左右，小三房，目标西部，但是没有多少可选标的。请问正大城值得入手吗？还是选择龙华老城的小三房(楼龄偏老)。个人开车出行，对地铁要求不太高。感谢老师~

回答：你好，400万，西部，小三房，为毛总是有这么多的执着?明明钱不多，还一定要扎堆西部，还一定要三房，执着的结果就是西部三类地段的下等马。 比如正大城，明明在公明，非要自称光明，光明都要看远十年的发展周期，何况公明？ 龙华老城，已经不是西部了，那是龙中。龙华老城的老房子，层层叠叠，一堆一堆，就是不涨。 是不是应该转换个思路，三房能不能改成二类地段的两房，能不能改成一类地段的学区一房，能不能换成东部片区的上等马?等等。 预算受限，但思维不能受限。

提问：你好广叔，300-400万总价投资怎么选？我的资质：前海、惠阳淡水各一套按揭中的房子，都卖不掉。单身，计划找一个离异中的亲戚结婚以家庭名义全款投资一套。码农，年收入保底30万，努一努60万。目前月供2万，自有资金100万。

关注的区域：红山上塘片区、宝中碧海西乡片区。看过后的意向房子：龙华-华业玫瑰四季一期1房1厅、潜龙曼海宁1房或1房1厅、金地上塘道1房1厅。宝安-花样年1房、碧海君庭1房1厅、富通城1房、合正汇一城1房1厅。

想咨询广叔：1.我关注的片区和房子方向对不对呢？2.我目前的意向房子哪个会涨幅较好呢？3.我这样的资质有没有更好的推荐或建议呢？4.有希望说服我姐姐借我300万左右，一起合伙买一个深圳房子，如果这样就有可能拿下一个750-850万的房子。如果这个总价投资。广叔的推荐区域是哪里呢？5.如果750-850万的房子在宝中碧海2房，前海2房，红山上塘3房里面选，哪个涨幅好呢？

回答：你好，当下的选筹，跟新政之前有很大的区别。虽然这两个板块，都是我们看好的板块。但是现在的性价比和板块支撑力对比，更倾向入手碧海。板块之间分化严重碧海是南山的外溢板块，南山产业支撑力和购买力很强，所以优质板块价格依然坚挺。碧海板块更新，目前价格还在逆势上涨。这几个楼盘，优先富通城。

提问：你好广叔，我是深户，纯投资，5成按揭贷款。深圳前海周边，单价8万多+50平左右+2房=总价450万左右。深圳西乡固戍周边，单价6万多+75平左右+3房=总价450万左右。请问哪个投资选择更好？

回答：你好，做投资可不是选择题这么简单。没有明确看到两个楼盘的位置、品质、楼龄、配套、小区、户型等综合因素对比，随便给出答案是不负责任的。参考内部分享！

提问：您好广叔，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

回答：你好，坪山中心规划还可以，是坪山少有的中心，也是坪山少有值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补涨型； 自住还不错，投资我个人观点，时间再拉长点会好点，至少也是5-8年以上。纯投资还是考虑西部。

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