广州楼市:土豪嫌弃,刚需买不起,这种房产涨幅垫底

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人提问，有点着急：广叔你好，近期在中海观澜府和天河公园板块的臻林徘徊，观澜府担心海珠创新湾搞不起来，或者说旧改不给力。臻林的南向离黄埔大道有200m，东向只剩下连廊底下的，担心小房间采光以及上面有人走来走去。还有臻林的小学学位一般，1. 从投资角度，你建议买哪个？2.买南向还是东向？3.担心臻林上千万了，不知道什么群体会来接盘？谢谢广叔

回答：你好。中海观澜府，江景房，旧区改造，盘子较小，地段潜力是有的，要等海珠创新湾的发展，目前发售的其实都会给遮挡江景，看不到江景。海珠南一带看的江景也就是洛溪，江面没有独特风景，夜景也没有特色，周边非洲，配套环境跟不上，有点错配了，也就是说土豪嫌弃，小刚需又买不起。天河公园的臻林，CEO盘，更方面已经做到优质，未来潜力有限。不过自住臻林还是不错的。买南向。

提问：广叔，您好，留意您的文章很长时间了，新人首问：本人洛溪洛涛南区有套4房120方自住，手上有现金250万+流动资金，月供接受1.7万+，想投资或者改善自住，目前看了广钢保利碧桂园99平3房，去到500万+；自住的话会太小，是否值得投资；同时也有考虑万博的越秀和樾府，110房3+1房，这边可以考虑自住改善，但是抢不到房，请广叔给下意见，是在广钢买了投资还是继续等越秀和樾府？

回答：你好。洛溪这个板块一般，距离海珠近是其优势，但是距离番禺的核心发展板块万博却相距甚远。广钢保利碧桂园可以考虑，非常适合刚需上车。但增长潜力会比较慢，因片区产业方面跟不上；越秀和樾府值得去抢。防止踏空，还是可先考虑广钢；如果对于踏空没有太大所谓的话，可以等和樾府。

提问：广叔您好，请问番禺珠江铂世湾，科学城品秀．新越．投资选择哪一个更有价值?

回答：你好。珠江铂世湾自住还可以，投资的话我觉得不值得。不如后者品秀星樾。

提问：广叔，您好！最近看了万博和鱼珠板块的一手房，主要考虑到距离公司不能太远，重点就看了这两个板块。目前看的楼盘有老黄埔的富颐华庭和万科城市之光，价格都去到5w出头，个人更喜欢万科，但销售说要年后才开新一期，怕到时价格会再涨一波。万博这边看了三个盘，分别是珠江铂世湾、长隆珑翠和碧桂园藏珑府。这三者价格都在4w多，长隆稍微便宜些。本次买房以自主改善为主，兼顾投资保值，所以考虑一手比较多。看的户型都是130-140左右的面积，总房价在700万以内。请问1、我是从万博这三个楼盘中选一个，还是继续等待城市之光，或者选择富颐？ 2、针对我的情况，房叔有其他更合适的楼盘推荐吗？

回答：你好。1、城市之光太多人抢了，不一定能抢到。富颐华庭，纯投资可以考虑的，自住改善怕是没啥改善，因为铁路、广园快速噪音在，而且还要伴随几十年。

2、珠江铂世湾主要是里面了点，但景观还可以，没有地铁出行需求的话可考虑；长隆珑翠，户型好，楼新，在福翠路和钟顺路夹角，有点噪音，地段上看比较差，配套方面也欠缺，总体一般；碧桂园藏珑府其实已经不属于万博了，属于大石、长隆板块，没有地铁，周围城中村扎堆，自住还行，投资也很一般。总价700，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：新人提问。广叔你好，最近都在关注黄埔区鱼珠板块和科学城板块楼盘。预算300-350w左右，纯投资，打算要个小三房，因为三房是以后主流，次新房或者一手也可以，不过感觉一手已经没有很好的选择，大壮名城这个预算应该上不了盘，品秀星樾又没有小面积，首付预算110-120，请问有什么纯投资盘可以推荐一下？二手的话，请问有什么推荐？时代春树里怎么样？我看跟万科东荟城差不多距离。然后一手有什么推荐的呢？

回答：你好。刚需即使对学位没有需求，也应该买带学位的东荟城，像萝岗这样的区域，地铁、学位、好户型、好物业，这几个因素具备的越多越好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：新人首问，广叔你好，本人状况:1现有房票一张，地址海珠区银业国际公寓住宅，价值210万，按揭剩30万，现出租租金3600。面积小学位一般，升值空间有限，现想置换房子，投资加自住，月供8000~10000，预计可承担350万左右的房子，工作地点杨箕，单位有对口好的幼儿园，但是费用10万。

2.现在有几套选：

a.中海康城的房子，年前太火爆，没有几套可以选，只有一套六楼靠车陂路北向的电梯和几栋好的楼梯，小孩三岁，看中了这个盘的地铁，学位，小区环境，但是楼龄偏大，而且继续等的话明年可能涨价。

b.同等价值的房子旭景家园还有的选南向三楼八十方左右比较安静，周边配套成熟，更加靠近金融城，学位差不多，楼龄差不多，小区环境比不上中海，离地铁远，公交车方便但耗时间长。

C.看了天朗的房子，学位一般，楼盘比较旧，户型一般，但地铁公交配套都好，更加靠近金融城，地段可以。

d.看了五号线的坦尾站的花语水岸和悦江上品，楼龄新，地铁近，只有北向的20楼在卖，学位一般，周边配套逐渐都在建，后面规划跨江大桥。悦江上品对面很多高压线。

e.广叔还没有其他的盘推荐。

希望广叔就投资和自住的角度给与指点。

回答：你好。

1、银业国际是一栋单体楼，价值一般。

2、大坦沙的房子自住还可以，投资不大建议，增量有限，所以排除后面两个。

abc都一定的楼龄了，较好是专注一两项，如小区环境好，交通方便，或者学位，以便做出取舍，要面面俱到。天朗的投资价值会大一些，自住中海康城会舒适一些，旭景家园最为最后一个选。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，你好，我是东莞户，想在东莞买首套房，一直住寮步，是来自住加投资的，看过万科金域东方，保利先进中环…还有些周边的（）手头有子弹60w，对我们收入一般的有哪些意见给我指点下…谢谢了！

回答：你好。万科金域东方可以考虑；保利先进中环靠近寮步站，环境和配套方面一般，不建议。东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，现有子弹80，想投资一套东莞万科的金域东方，总感觉房价有点高，昨天又去看了中山火炬开发区的云鼎府20000元/平方，海伦堡的千江阅18000元/平方，感觉都还不错，想请叫广叔纯投资选择那里好一点？投火炬开发区的房子有价值吗？或者中山马鞍岛怎么样？

回答：你好。中山火炬开发区和马鞍岛都可以考虑，未来深中通道开通有利好。优选云鼎府吧，靠近国际会展中心。

提问：广叔您好！准备纯投资，首付130万，工作茶山，还有公积金没用，东莞己有一套全额房，东莞还有一个买房资格，想听听您的建议。一，松湖半岛与未来正宗松山湖深业那个更有投资价值？二，东莞城区听您的建议投资价值楼盘（有个孩子四年级，能有好的初中学区房较好，我们的户口在石排，工作茶山）。三，长安虎门沙田。四，新塘品秀星图，保利天际。结合以上四点，请广叔给我建议。谢谢！

回答：你好。1、两个都有价值，后者价值更大一些，地段、配套方面也更好一些。2、南城看下万科金域华府。3、虎门：南部湾万科城、虎门国际公馆，长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境，沙田还需要中长期持有，这个价位可不用考虑沙田。4、新塘品秀星图可以考虑。建议优选考虑南城，其次虎门长安都可以，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，你好，新人首问：本人在东莞南城工作，首套是在东莞森林湖，现在想入手一套八九十平以内的小户型作为投资用，看了万江十里溪境89平和南城中证云庭93平，以及寮步万科金域东方，总价分别是300万、330万、320万，首付四成120万至130万，月供1至1.5万，想入手中证云庭又担心单体楼以后卖不出价，想请教从投资的角度来说哪里更适合入手？如果都不适合，是否有更好建议？个人更偏好一手房，因为二手房选择太多比较不好好判断

回答：你好。东莞森林湖不错的。万江十里溪境可考虑；中证云庭周围环境一般，民房较多，靠近立交桥，总体一般；万科金域东方可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：新人首问：你好，广叔，我在郑州滨河国际新城有套康桥悦蓉园的房子，首付50万，贷款100万，在天津市区河东区有套全款房，老破小56平顶楼总价100万，如果出售估计能卖90万，目前手里有资金100万，本科学历，能办杭州和广州的户口解决购房资格，我又了解在上海没有社保没有户口的情况下花20万中介可以包装社保解决购房资格，上海青浦区总价200多万的房子可以买到，我们家庭月收入在四五万。您觉得的我是花钱解决上海购房资格买房，买青浦区可以吗？还是在杭州或者广州办户口买房，单纯投资升值。不自住的。谢谢您！

回答：你好。上海200w的房子是一片红海啊，远不如杭州这种新贵城市。100w首付，在广州如果贷款已经还清，可做4成，否则要7成，7成买不到什么好的产品。建议将天津这套老破小出手，广州目前行情正当时，机会千载难逢，稍纵即逝。等大军涌入之时，已无房可卖……

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