广州楼市:这类房子未来不会特别受欢迎,不自住可置换

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，我在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400，可承受月供5w，目前考虑两个方案，一是置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；二是考虑另外购置一套800以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优。想请教广叔，以上两个方案您更推荐哪个，请您推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换。东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，你好（新人首问）我现在广州没房了，有90万，首付要4成。月供可以15000左右。想买套房子有学位的给小孩读初中和自住，同时又可以增值的，现不知怎选择好，毕竟资金有限。麻烦广叔推荐下！

回答：你好。如果要好点的学位，就要牺牲一点居住的舒适度，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好 今天去看了珠江花城，富颐华庭，位置差不多 ，总价可以买到500万左右，都能承受，从长期投资角度来看，如何对比呢。

回答：你好。珠江花城周围交通、配套、环境都不行；建议考虑后者。

提问：广叔，越秀的世茂天越值得入手吗？40多层的160方要价15w左右

回答：世茂天越自住不错，典型ceo盘，若面积大小恰当，那还好，但盘子太小。五羊新城也没特别规划利好。

提问：广叔，深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？

回答：会有横盘期，任何城市不可能一直涨 每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右 接下来需要2-3年时间来消化价格 牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平 等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：你好广叔，650万现金，一个老人名额，一个家庭二套名额。万科城市之光找了员工内推，只选到f4北向78方中高层，折后单价近4万(在f5的99方低层，88方2楼之间选了78方)...现在家里人纠结到底是一步到位买个自住大房，目前潜在标的是龙湖850万，130南向飞机户型，会展西岸750万，126方3房...珠江俊园810万120多方的3楼...小学学位要六七年之后才用到。现在住奶厂小3房。求建议，是买城光投资十剩余现金等待机会，还是买奶厂4房，明年满两年把奶厂小的卖了，再找投资机会呢?

回答：你好，不用卖奶厂三房。长持着。你小孩也还没出生吧。已经有奶厂做一个保底学位。学位房这个可以等五年后再考虑。目前较佳的做法还是投资为主。城市之光收楼加限售，5年打底，相对来说有点被动。较佳的做法还是二手房，直接买两套二手，四五年时候可以灵活一点再卖掉其中一套，抵押一套，去置换一套学位房或一套自住改善房。老人名额可以贷款的话，你们还是能留下不少现金的。我建议可以搞金融城＋鱼珠港的。当然你们买一个城市之光+—套金融城鱼珠港也是可以。广州投资回报率高的板块，详见内部分享!

提问：广叔您好，佛山绿岛湖片区的保利翡翠公馆怎么样？还有广州增城的科慧花园怎么样？

回答：你好，保利翡翠公馆，小区200米到地铁2号线绿岛湖站,可直达广州南站,交通便利。小区周边学校有佛山国际外语学校、南庄中心小学等重点学校。小区靠近绿岛广场配套不错，绿岛湖公园，周边环境也不错。科慧花园，距离21号线地铁口凤岗站很近，同时凤岗站也是快线站,三站到天河。朱村二小,还有碧桂园城市花园小学。小区配套设施齐全,配套活动场所，泳池，花园等。2个产品都不错，具体从板块来分析，

佛山目前已经大致定型，而增城处于快速发展阶段。从富士康和科学城的引入，地铁的开通看得出。从投资的角度来说增城是个不错的选择。增城区目前的配套依然在逐步补给之中，广州城市发展建设一路向东，广州东进战略重点建设的东部山水新城近年发展迅猛，商业配套、学校、医疗、交通，将得到大的补给。增城还全面推进重点教育项目和医疗配套建设。投资相比更加建议增城科慧花园

提问：你好广叔，最近想入手广州碧桂园樾时光的143方，感觉性价比可以，就是格局没有亮点感觉很多地方需要自己搞，广叔感觉那里怎么样呢？谢谢

回答：你好，从平面来看，作为一个东边的单边位，没有做横厅，而是做了一个南北对流的户型，还算可以，但也有几个地方值得商榷 1、左上角的那个房间，其实那个位置做房间不太合适，一方面采光通风不太行，另外就是紧挨着厨房和餐厅，动线肯定有问题 2、你会发现，客厅很“碎”，是因为被左下角的那个房间的门洞打破了空间的完整性，是不是，所以整个客厅看起来被切割，用起来不是特别的舒服 3、其他的还好，比较中规中矩

提问：你好广叔，本人计划上半年购房，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内，主要是自住加投资。目前主要在看福田梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。老师可以帮忙分析一下，就我目前的情况来看，除了这个区域，还有没有推荐的区域。

回答：你好，梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能，梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，但是车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，因此跑平大市没有问题。居住：不推荐，整体感觉差

投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非特别的笋盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里少有1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？

回答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

提问：你好广叔，南山明德碧海校区和保税区福外南，这两个学校附近的盘还可以选择吗？总价1500万，想在福田或南山配置一套自住+学位的3-4房。请广叔推荐，谢谢！

回答：你好，1500万的总价不建议放在这两个片区。明德碧海的问题是盘太老+学校认可度不高。金海燕和新浩城7万多横了三年半才翻身，这次涨完估计又要横三年。保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。

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