广州楼市:这种潜力地段,抗跌保值,未来将跑赢大盘

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提问：新房首问，广叔您好，目前在广州市区无房票，除自住外，另有一套86方愉景雅苑小三房出租中，另有资金数百万可调配。现有几个想法想听听您的意见。1、新塘+科学城或黄埔800万以下房子。先买新塘的房，再择机会置换一套市区房。如果选择1，考虑：新塘保利天际125方要430万+，品秀星图90方左右300万以下，盛世名门或新世界300万以下。哪个好？个人喜欢保利天际，但学位不佳，总价太贵，是否以后较难出手？2、先市区置换，可以申请贷款预算增加。考虑几个区域：珠江新城、琶洲、广州塔附近、天河公园及金融城、越秀原东山区域学位房，但前面几个区域房价已经很高，现在换房担心是否已无升值空间？谢谢

回答：你好。愉景雅苑偏老，可出手置换。

1、保利天际大面积流动性不是很好。首先考虑靠近地铁有配套的盛世名门或新世界，其次品秀星图

2、重点考虑金融城、琶洲、天河公园。这种是潜力地段，抗跌保值，未来跑赢大盘不是问题的。那些不涨的你买了未来怕是要跑输，而且不抗跌。

提问：广叔你好，本人在纪念堂附近上班，名下无房有贷款记录，算首套4成，手头子弹180，家庭月收入4.5，学位刚需，想找越秀排名前列梯队的，也希望升值。买个老破小租房？还是买个老破大兼顾自住？或者有更好的建议吗？谢谢！

回答：你好。有读书需要，可以考虑买个小户型学区房，然后租房子住。等读完书再卖掉。老破大建议，流动性较弱。可看下越秀铁一小对应的小区。

提问：你好，个人有300万准备投资，目标南沙湾，还有机会吗？

回答：你好。南沙有机会的，中长期看好。南沙可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！朋友推介及我在广叔谈房里知道您真是实战专家。相识恨晚。我在荔港南湾有一个套间65方，是投资性质，现租金3500元左右。现想转移到东边，是否买科学城的一手楼，二首楼。如果卖掉荔港南湾这套可能在280至290，用这个总价去置换科学城楼盘可以吗？我的目的：租金稳定，升值大。因我是退休，加现金只能加30万一左右。请广叔高手指点。谢谢

回答：你好。荔港南湾景观还可以，偏自住，可出手置换。当然是东部潜力更大。但论出租，可能没有荔港南湾好，因为你的资金量在科学城买不到好的地铁口楼盘，只能买没有地铁，或者远一点的，如万科金色梦想这种。你的情况我建议是先持有，待补涨完毕之后，再出手赚多一些。

提问：你好广叔，本人2020年10月卖了万博板块的楼梯房一套变现260，再加手头100，可用现金360想买二套，不打算还清排名前列套，所以二套首付要7成，预算550以内。目前自己住大学城小三房，二胎。资产重新配置\不知选哪个好。：选择1：东湖州花园140的4房，估计4.6万+，选择2.金海岸花园90方，单价巳5.5万+，感觉价有点飘；选择3.番禺广场东怡新城，区位好，4万+；选择4 知识城凯德中新里，外观丑，格局差，区位好；选择5知识城星汇成的127的楼王单位，但担心吵。1

选择5我自己现住的大学城的房比较小为了娃读书10年不打算离开，也可现在就在亚运城买天逸140。选择6 珠江伯士湾90，但价位已经好高。广叔哪种方案较佳？有什么更好建议？

回答：你好。

1、东湖州花园小区环境不错，地铁番禺客运站，140平适合自住，投资大面积不是很好

2、金海岸花园各方面要比前者好，可考虑

3、东怡新城区位是不错的，主要是楼龄方面

4、这个价位不建议考虑知识城

5、珠江铂世湾可以考虑

重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔。

1.番禺广场的话，东怡新区东景园楼龄17年，三房总价300~350，是否值得考虑？东怡新地 楼龄5年，两房总价330-360，这个价格是否过于虚高？

2.雅居乐花园雅翠庭 离万博地铁站好远，离万博1.4km，离员岗0.9km，这个也算位置好嘛？

3 南国奥园位置不是比这个雅居乐离地铁站还近一点？为什么说这个位置不够好呢？是说南奥电梯楼位置不好嘛？

5目前租在祈福，对祈福比较熟悉，还是挺喜欢缤纷汇这里的，不过就怕也是亚运城那样，大型社区，没有产业，以后升值空间有限。

4 对于亚运城的房子，请问您怎么看？我想父母住，周末过去度假用？等地铁开通再想卖，或者就先放着，长期看莲花湾如果发现起来，可能也还行吧

回答：1、重点考虑后者，不虚高，只会越来越高。

2、一般

3、不是单个地铁近的维度就是好地段。南国奥园两头立交，周围配套一般，北向还大把空地。

4、祈福缤纷汇偏自住吧

5、亚运城投资价值一般，属于“飞地”两头不靠

提问：1.广叔好，我们孩子在2023年上小学，不知道是否政策会有变化，听说越秀会实行摇号，那这样学位房是不是就没有优势了？

2.因为居住御金沙比较久，请问如果考虑孩子上学和居住，继续在这里是否理想？御金沙叠拼能否入手？

3.考虑学位和居住是否还有更好的建议呢？

回答：你好。1、也有优势，因为当需要摇号之后，家长们就拼概率，越近的房子当然越容易摇中

2、御金沙自住可以的。投资不如普通平层住宅。

3、御金沙能兼顾自住和读书。

提问：广叔你好！金海岸花园新房东向48000+，二手聚湖42000左右，同一小区应该选新房还是二手呢？另外，父母2017年在中山与珠海交界翠亨新区投资了一套三房，现在感觉投错了。这种房等18号线通或深珠大桥通了再卖？还是满二立刻卖？

回答：你好。投资建议二手次新为主，价格就是优势。自住看自己喜好。中山这套可以再等等。

提问：广叔好，目前在中山市东区华盈东城美域居住，户口是水云轩小学和松苑中学，还在还贷，2022年9月，一个幼升小，一个小升初，想再购入一套四房，投资和自住方便，紫岭国际和奕翠园，华鸿珑悦轩，华发首府，西区花海湾和棕榄彩虹，很多人买在博爱路七路附近，还有火炬开发区广联铂爵，哪里投资升值好，翠亨新区十年内不会居住过去呢，是不是翠亨新区最值得投资，还有岐江新城华侨中学附近呢？东区房价较高，有升值空间吗？张溪附近雅居乐江玥那边适合投资吗？

回答：你好。华盈东城美域自住生活方便；比较有价值还是东区和靠近深中通道的火炬。重点考虑华鸿珑悦轩，其次是奕翠园；岐江新城华侨中学附近一般；雅居乐江玥适合自住，投资一般。自住兼顾投资考虑东区，还有潜力的，纯投资考虑火炬。

提问：你好广叔，目前东莞有房票，计划预算500子弹买一套用于改善自主+投资。目标优选东莞新房。最近看来横沥镇的招商雍景湾联排别墅143平；沙田碧桂园狮子洋二期143平；茶山富盈香茶郡147到180平；东城海德琥珀台131平；厚街中天金域世家120平。请问对这四个楼盘作何评价？

回答：你好。你选的房子都偏自住；横沥联排别墅自住还可，投资一般，涨的慢，流动性弱；碧桂园狮子洋也是，大面积偏自住；富盈香茶郡周围环境和配套都很一般，未来望江也有可能被遮挡；东城海德琥珀台，终于选了个位置稍微好一点的了，有南城CBD辐射，可以考虑；厚街中天金域世家也可以考虑。500左右还可看下：南城投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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