广州楼市:这些因素决定你的房子能否升值!大部分人都买错了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，首问。广州华景两套，自住沁馥佳苑，陶然一套86方小三房打算换掉改善自住加保持升值。看了萝岗龙湖云峰原著，里面的叠墅和联排有些心动，总价1000~1500多，会配套广大附小和未来附中。想问下广叔怎么看叠墅联排（两者中又有没优先级）的产品和该片区的长期发展（10年），或者改善自住加升值推荐其他板块更好的方案？

回答：你好。陶然庭苑还可以的呀。龙湖云峰原著可考虑的，总价1000-1500的适合自住，投资一般般吧。叠墅联排当然是选联排好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：《新人首问》广叔您好！想买广州400到450万房子，100平方左右，主要考虑：

1，潜力大，上升空间大；2，学位和地铁的一手房；3，距离“珠江新城”通勤时间1小时左右（地铁开车都可以）烦请广叔多多费心，帮忙提供几个值得购买的楼盘，万分感谢！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔你好：请教你一个问题、我是外地户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、渔珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢

回答：你好。富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，现阶段以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城，老黄埔或番禺万博好，还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？还是选择重庆江北区北滨路（如龙湖春森彼岸，融景城，珠江太阳城）或弹子石（长嘉汇等），照母山板块? 目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，选对城市相当于选对了城市的这只股票。京沪是最安全的。其次是深圳广州。广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局先进于广州，环环紧扣，放射线路网。广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。广州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：你好广叔，想去珠三角投资一套房子，中山、惠州与东莞，建议哪个城市？

回答：你好，我建议是东莞。惠州一直是我们楼市中的标准的大坑教科书，在过往的数轮大波浪中坑掉的投资者不计其数。特别是临深大亚湾、惠阳淡水、惠东。太多人在低价的勾引、深圳直辖或深莞惠一体化的诱惑、中介的忽悠下，一不小心就跳进了火坑。中山，主城区是石歧、东西区，而火热的火炬区、南朗镇、港口镇都还没有完善的基础设施建设。单纯是房地产大水涌入而来的推高房价，也没有大量人口的涌入，中山的人口在珠三角一直都是垫底的。产业机构很单薄，并没有很好的工作机会，存量房市场还没形成，恐怕后面二手放售时候也会成为惠州第二。

东莞，还算在结构上达到一定的优势。人口流入在国内排名前列，产业结构要优于前两者，它更适合作为深圳的后花园。深圳的外溢利好，东莞都还没消化透，不能奢望中山惠州等地可以吸收得好。房价只有在人口和产业都均衡的前提下，才能有不错的支撑，单纯靠概念而没有内在修行的临深城市，需要谨慎。

提问：你好广叔，差不多的价位买东莞庄的富力院士庭好还是龙口西的东方之珠好？例如550-600的三房。富力院士庭特点：小区管理，楼龄较新09年交楼，学位，五一升113，离地铁较远。东方之珠特点：楼龄04年交楼，楼下是矅一城，靠近地铁，学位是龙口西升广州中学。如果往后推十年，哪个房更保值？非常感谢

回答：你好，如果是偏向自住：选富力院士庭，因为小区管理、户型好 如果是偏向投资：可以考虑东方之珠，必经楼下的商业，以及3号线华师站，还有龙口西学位，会更加的保值

提问：你好广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地兼，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津:上月不经意卖掉福田一套老小旧小二房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万，现想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，较好能跑赢大市的小户型，考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子 初步预算总价300万左右，因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的1.是龙岗大运板块的中海康城小两房，2.南山宝安等热门区域的一房学位房（目前还没有具体目标）3、8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请广叔帮忙分析指点!

回答：你好，宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输。 总价300，现在去追宝安和南山的学位房不合适。 涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了，接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来潜力看好。

提问：你好广叔，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）

回答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。 投资角度看，优先面积。

提问：您好广叔，小径湾海景新房持有五年容易出手吗？

回答：你好，小径湾适合手上资金不多，用来收租的投资。如果能变现，能升值，那是锦上添花，心理预期要调整好。惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折，才能从众多猪对手中脱颖而出。

提问：您好广叔，买200平大户型好，还是买100平以后好卖？观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大；观点2买小流动性好，老师指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大？碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000万的总价，是否只适合打新，有什么好的介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城二期，有投资前景吗？

回答：你好，如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。碧海片区还有利好空间，飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新。

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