这种老城区地铁房,不是每个人都适合买

搜狐焦点广州资讯 2021-07-30 09:16:19
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这种老城区地铁房,不是每个人都适合买

海珠老城区,真地铁上盖,总价约130万元即可拿下一套房,是噱头还是真实?前段时间,位于广佛线地铁燕岗站上盖的一全新盘正式对外开放,在市场上引起了不小的波动。不少看过该项目的人纷纷评价:“地段是真的好。”

(资料图:项目营销中心开放当天)

是的,这个盘便是 华新方圆·333。其实,小狐君在第一次听到这个项目时,当时脑海中的想法是这个案名是借用了下面这个网络用语吗?(有没网友跟小狐君都是这样想?)

(图片来源:网络)

小科普

233是一个网络用语,大致意思就是啊哈哈,非常好笑的意思。只要是在233的后面增加的3越多,说明你就笑的越厉害,比如:233、2333、23333、233333、2333333、23333333、233333333。当然,真实缘由肯定不能这么随意。公开资料显示,该项目名应为华新方圆广场,或许为了让项目整体格调更高一些,对推广名做了些修改。至于为何取名333,也许跟项目的地址(海珠区工业大道333号)有关吧。(此处仅为个人猜想,非官方解读。大家不妨来一起讨论下哦。)

(资料图:2018年3月19日,【华新方圆广场】项目开工)

华新方圆·333由 华新集团 和 方圆集团 联手打造,项目业态涵盖甲级写字楼、商业mall、开放式公园购物广场、4.5米百变LOFT空间。其中,百变LOFT产品预计于8月中旬开售,均价约4万元/㎡。据项目销售反馈,目前诚意登记的客户已有数百位,还有某大老板提前预订了好几层。这个项目,真有这么香吗?接下来,不妨让我们从区位、交通、周边配套、产品等方面逐一看看:

1

区位

摊开地图,我们不难发现,华新方圆·333正位于海珠区工业大道,临近广佛地铁燕岗站D出口。

(搜狐焦点拍摄)

据小狐君实踩,大家只要从地铁口一出来,便可看到该项目,不愧为实打实的地铁上盖项目。

(项目区位)

该项目亦处于海珠创新湾广纸新城核心区,是广州未来最具发展潜力的区域之一。项目一江之隔即是白鹅潭CBD、广船、国际医药港等千亿级产业新城。因此,该项目部分高楼层单位则可以一览江景。

2

交通

前面提到,华新方圆·333为地铁燕岗站上盖项目,属于广佛线(已开通运营)、11号线(在建中)双地铁交汇。

(搜狐焦点拍摄)

地铁11号线(火车站-琶洲-火车站)是广州地铁的第一条大环线。截止至6月底,该线路已土建工程累计完成59%,预计于2024年开通试运营。值得一提的是,待11号线开通试运营后,大家可从燕岗站2个地下出口直入华新方圆·333地下商街,相当便利。

(图片来源:广州地铁2020年报)

同时,公交纸厂(地铁燕岗站)也就在该项目附近,多条公交线路途径于此。

(搜狐焦点拍摄)

此外,该项目与宝岗大道、江南大道、工业大道三条城市主干道相接,自驾出行也较为便利。但小狐君也必须提出的是,工业大道也是一向以“塞车”闻名。车流量大,尤其是上、下班高峰期或者周末时段,塞车情况时有发生。

(工业大道实景,搜狐焦点拍摄)

3

配套

地处老城区,其配套自然不用多说。项目周边快餐店、便利店、银行、鞋包坊、超市、奶茶店等相当齐全,足以满足该片区居民的日常需求。

(搜狐焦点拍摄)

再稍远处,择有南方医科大学珠江医院、广医二院、庄头公园、万科里、乐峰广场等等。当然,前面提到华新方圆·333亦规划有开放式公园商业Mall,包括地下二层的商业中心、地上三层的公园式购物街区。待开放运营后,该片区商业配套也得到进一步的加强。

(华新方圆·333效果图)

也正是由于在老城区,目前该项目周边多为较破旧的房子,整体环境说不上太好。

(搜狐焦点拍摄)

4

产品

具体到项目本身,前面提到其业态涵盖写字楼、商业mall、开放式公园购物广场、4.5米百变LOFT空间。

商业:地下二层的商业中心、地上三层的公园式购物街区。

写字楼:打造成约200米高的天际地标,建成后将针对百强企业招商进驻。

百变LOFT空间:共建3栋百变LOFT空间,4梯16户设计,按照住宅标准打造约8500㎡新园林,另配有瑜伽房、健身房、书吧、咖啡屋等众多功能。接下来,我们不妨来具体看看百变LOFT产品。

(项目效果图)

据现场销售介绍,项目预计于8月中旬首推3#,约4万元/㎡,共288套,涵盖建面约33-58㎡LOFT一至三房,现已接受诚意登记,冻资2万元即可,个人名义可购买。

(4梯16户,户型分布,搜狐焦点拍摄)

建面约33㎡1房1厅:定位为复式潮创空间,居住、办公功能均可满足,一层可用于办公或日常交际/休闲,二层则用于休息。据了解,该户型产品总价约130万元/套,部分楼层低的单位或仅逾120万元,是目前最热销的产品之一。

(样板间实景,搜狐焦点拍摄)

建面约50㎡1房1厅:总价约200万元/套,为双钥匙产品。借用现场销售的话术,该产品可轻松实现双倍收益,一、二层分开出租,互不影响。

(样板间实景,搜狐焦点拍摄)

建面约58㎡3房1厅:总价约260万元/套,支持明火,带独立厨房,更适合于居家生活。

(样板间实景,搜狐焦点拍摄)

5

周边房价及租金

目前华新方圆·333周边同类型商服类产品主要有越秀·星汇海珠湾,主推建面约35-64㎡V-LOFT,总价120万元/套起;中冶·逸璟广场,主推建面约30-39㎡双钥匙复式户型 ,总价130万元/套起。从价格、产品上来看,差距不大,华新方圆·333地段上更占优势。在二手房方面,同类型产品则有万科派(36073元/㎡)、绿地越秀海玥(37847元/㎡)(以上均为链家二手房报价)。

就其周边的老旧住宅小区而言,主要有鸿荣阁(40337元/㎡)、保利海棠花园(61680元/㎡)、雅致花园(37638元/㎡)、富力顺意花园(51714元/㎡)(以上均为链家二手房报价)。相对比商服类产品,整体单价更高。至于租金方面,如商服类物业方面:魔方公寓,约27-35㎡1房1厅1卫,报价2380-2800元/月;越秀·星汇海珠湾,约38㎡1房1厅,报价3000元/月;住宅方面,保利百合花园,约72㎡3房1厅,报价4500元/月;南箕花园,约40㎡2房1厅,报价1500元/月等。另就小狐君实踩情况来看,该片区可出租、出售房源均不算多,主要为老广人自住。如此背景下,如果华新方圆·333业主未来将房子出租,能否吸引来一波人在此租房呢?

5

小狐君有话说

综合来看,华新方圆·333在地段、交通上可以说是相当完美,而且户型小、总价低,是不错的置业、投资之选。

但小狐君也需要跟大家提示几点:

1、产权已缩水8年,或需待地铁11号线开通试运营,方可收楼据现场销售人员反馈,该项目产权年限为50年,从2013年算起,也就是说目前已缩水了8年。前面提到,该项目待11号线开通试运营后,大家可从燕岗站2个地下出口直入项目地下商街。据小狐君了解,该项目收楼时间目前暂定为2024年,一切需等待地铁11号线开通试运营,方可同步启动收楼工作。这也不可避免存在时间上的不确定因素。

2、商业性质房产,无法解决落户及孩子教育问题与其他商业性质房产一样,华新方圆·333项目同样存在无法解决落户及孩子教育等问题。

3、首付130万,公寓、住宅,买谁更香?

对于自住型购房者而言,若需购买该类型房产,首付5成,且只能做商业贷款,首付、房贷压力均不小。三个户型中,显然建面约58㎡3房1厅户型是更适合居住的户型,但该户型首付也得130万元,月供已近1.4万元。如果都有百万购房预算及上万元的月供能力,买住宅岂不是更香么?

4、投资,本就是一场资本游戏

撇开专业投资客户不说,不少人购买公寓,大概都是想着“手中刚好有闲钱,公寓刚好也便宜,买套地段好的公寓投资,应该不差,怎么都会赚的。”但不曾想,多年过去后,当自己想要将这套公寓变现时,却被高额的税费败下阵来。这些年房子涨价的钱,还没税费高。这也是很多人不愿意入手公寓的原因之一。一般来说,二手公寓的税费一般是交易价的15个点,一套以100万元入手,150万元转让的公寓为例,其税费高达15.85万元。对于买家来说,可是一笔不小的负担。

(图源网络。仅供参考,具体请以实际交易为准)

也有人会提出疑问,长期自住、出租,就没这些烦恼了。但我们需要注意的一点是,公寓的水、电、物业管理费等一般都比住宅要高。像华新方圆·333,物业费为4.9元/㎡/月,天然气为3.6元/m³,水费为5元/m³。总的来说,像公寓这种产品,不是每个人都能玩得动的。手中闲钱够灵活,图的就是住得舒服、出行方便,这样的房子还不占住宅名额,大家购买倒也无妨。专业的投资客,更不在话下,出租或直接打包给酒店托管公司运营,甚至是出让地址为创业人群注册公司所需,能玩出不同的花来。但普通人,小狐君还是建议能买住宅,还是先买住宅吧。大家又是怎么看的呢?

来源:血拼广州楼市

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