广州楼市:买南沙还是番禺?内行人说出真相

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提问：你好！广叔。我是一名奔四女性，未婚，独生子女。在广州天河区员村.程介村拥有一套仅47平，结构不方正的一房一厅。去年下半年家里老人突然离世，因触景生情，我在12月底将房子以195W卖掉。除房产外手里积蓄不多，目前工作也不稳定。现想改善一下环境，220W左右预算。近三个月我看了增城、番禺、南沙的楼盘。番禺祈福新村、新造.谷围新村（近大学城）二手房和增城.东方新世界，中新站御溪世家，时代地产的几个楼盘，加起来共看了十几个楼盘。不是超预算就是楼龄太久。我现在很迷茫，完全不知道买到哪里有一定的升值空间。看一次房就失望一次，近期夜夜都睡不好觉。

我想置换一套地铁沿线，自住+有一定升值空间的楼盘。在我预算范围内地铁21号线和13号线或南沙、番禺，你建议我考虑具体买在哪个位置比较好？如：老黄埔？21号线中新站？凤岗站还是朱村站或番禺祈福还是亚运城附近或南沙那边？期待回复！！

回答：你好。预算220，祈福新村可以考虑的；谷围新村离地铁又远了点；增城新世界总体一般；中新站御溪世家配套很一般；这个预算可看下番禺（22号线利好）：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔好，新人首问：本人现天河一套房，贷款300万左右，等额本金，已还4年，现月供22000左右。现有子弹180万，想再购置一套500万以内的房产，家庭年收入在60万左右。请问：按现有资产及年收入，500万的标的是否合理？如不合理，以多少为宜？怎样解决首付不足的问题？购置标的有何推介？以投资为主，兼若干年后可能自住

回答：你好。从收入情况看，假如按照3成首付再买一套500w的标的，则月供需要1.8w左右，加上原来一套2.2共4w一个月，还要看家庭支出情况，可能略微紧张。而且广州二套需要7成，除非有新的房票，不然很难买到500w的产品。可考虑全款垫资，后DY7成，不过成本利息可能略高。或从亲朋好友处拆借。入一套350-500的房子。可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：您好，我广州手中有两套房，想以小孩名义（20，大二）买一套，投资+自住。看了番禺区大华紫悦府，黄浦时代天境、南沙保利半岛和番禺新造思科智慧城。我的预算500万。请问那个更值得买，或者还有其他推荐没有。谢谢。

回答：你好。大华紫悦府自住可以，投资不建议，没有地铁，周围环境也不是很好；黄浦时代天境也一般；保利半岛可以考虑，但南沙需要中长期持有；新造思科智慧城，旁边是大学城，金融板块后花园，新造站，可考虑。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问：广叔你好，本人在广州海珠工作，想在佛山买套房自住考虑学位，武汉有套房贷款未清，子弹270，目前有关注南海颐景园和万科金御华府，更倾向于金御华府，广叔觉得这两个楼盘怎么选或者有其他楼盘推荐

回答：你好。建立考虑金御华府；还可以看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，今年适合买房吗，还是等到明年买合适啊。

回答：你好，从目前的情况来看，下半年下行，房价会有松动。明年还要看政策。现在政策多变，与以往很不一样。但原则是：房住不炒、因城施策、平稳健康。所以，不要过度利用金融杠杆炒房；各地会很不一样，量级越小的城市风险越大；房价不会高涨，同样也不会大跌，看到价格下行有合适的就出手，不要希望大跌。

提问：你好广叔，请教一个问题。你一直提倡的杠杠如何理解？举例来说，现在如果全款入抵押某行三年4.25%，拉高评估价，dy差不多接近0首付。假定三年后出手或者再续一次三年，和以往高杠杠低首付差别何在？

回答：你好，跟以往的高杠杆没区别，就是通过一些方法，从银行多贷一些款出来，而这个过程之中，要核算下成本，因为贷出更多的款是要花费成本的，这个成本是不能忽略的另外就是，说到底投资的最终还是要标的物的价格要涨，至少账面的价格要涨，有的人理解的涨是通货膨胀的涨，有的人理解的涨是真正的价值兑现到价格数字上的涨但无论如何，都应该核算成本，看自己的承受能力是否能承受的住

提问：你好广叔，我三口之家都是深户，小孩上大学了。深圳坂田一套2房，05年的，值420，红本在手。西乡一套3房，18年，红本在手，不过是股票抵押的，今年6月份估计股票解禁可以还清。东莞沙田一套3房，16年，欠70万左右。年收入100左右，股票市值2500，今年起4年解禁。想卖掉坂田的置换到华侨城或香蜜湖等，不知如何？请指导，谢谢！

回答：你好，建议优先出手东莞沙田，东莞除了松山湖和凤岗板块还有些价值，其他板块暂时不看好。 坂田建议说说具体楼盘信息再做判断，是去还是留。 华侨城： 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的优选； 因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势； 香蜜湖： 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个先进学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳少有的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 投资角度：香蜜湖>华侨城

提问：你好广叔，博士毕业后在武汉工作，首套二套都用在武汉了，短期手上不够买深圳。趁人才落户的口子还在，想先提前在深圳落户。请问落户不买房能挂靠多久？落户后就要开始交社保吗？感谢～

回答：你好，落户挂靠目前主流有三种，派出所，集体户，家庭户。以上三种不买房都可以一直挂靠，我们这落户长期不买房的，我一般会让挂集体户，因为集体户首页我们可以随时开出来，不会那么方便，但是行业内集体户和家庭户挂靠一般都是按年收费的，这点选择服务商的时候要问清楚，我们这都是免费的。除非应届毕业生和留学生落户有绿色通道，否则走人才引进，社保为必要条件。

提问：你好广叔，请问龙岗宝能悦澜山88平的4房怎么样？纯投资，预算在470万左右，请问现在入场是否合适。

回答：你好，这个房子品质很不错，住家率很高，户型也做得很好，也有地铁利好，但是龙岗非核心位置，缺乏好学位支撑的房子短期很难涨，可以再观望观望！

提问：您好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝2岁半，小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房；还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解，想听听您的建议，感谢~

回答：你好，建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值的。更好的选筹参考会员内部分享！

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