广州楼市:2021年这样买房优势巨大,内行人首次透露

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提问：广叔您好！在天河有一套自住无贷款，外地一套在供，想买一套总价200-250万的做投资，在黄埔和新塘选择。想请您给个建议。黄埔珠江嘉园，万科里享家，实地常春藤，新塘东方名都，新塘新世界花园，广州海伦堡花园这几个怎样，或是知识城那边？或者您有其他的楼盘建议？谢谢！

回答：你好。知识城这边目前各方面都不不太好，交通配套环境都不行。所以前面三个知识城的盘，如果选的话，选实地常春藤。新塘这三个盘，优选新塘东方名都；具体投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：谢谢广叔！之前的新人回答，考虑到广州江高龙光离市中心太远，上班出行不便，决定放弃这个盘了。打算购置二手，黄埔那边价格已经太高了，想购置海珠区或者5号线靠东的盘，请问广叔是否有被低估的盘可以推荐下？感谢广叔！

回答：你好。预算260,5号线靠东可看下老黄埔：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！1、请分析下科学城区府周边楼盘区别及潜力。2、据说保利罗兰小区东面北二环封闭高速噪音消除工程今年开工，傍边在建一个大型商业体及一间不错的小学，详细分析下保利罗。3、11幢在卖南向、中层、未满两年440万价值如何呢？

回答：你好。1、科学城区府板块我比较看好的，全广州人均公园面积排名前列。即宜居又有产业支撑。2、保利罗兰，旁边LG厂有一点污染，有些接盘侠忌讳，我认为影响不大。噪音消除工程也是利好。保利罗兰可以买的。3、只能说值得入手

提问：你好广叔，我的问题是这样的：本人广州无户口，目前资金300万出头，想用母亲和自己的名字黄埔南沙各买一套投资，（3成首付），之前去了时代香海彼岸，看中一套100平方的，总价280万，目前付了5万定金。黄埔这边初步打算是富力南驰富颐华庭，总价500万出点头，本人是做生意的，所以现楼对自己比较好（可以尽快做dyd），当然楼盘较大程度的增值才是我想要的，房子可以立足持有3-10年都没问题。所以买哪里才是收益较大化呢？有没有更好的楼盘介绍？南沙的如果不是较好，定金退了也不可惜，希望明确的楼盘推荐，非常感谢！

回答：你好，时代香海彼岸，地段算是背山靠海，离地铁不是很近，周围环境一般，民房较多，没有好的大型商业，适合中长期持有。还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，坐标广州，我的和孩子的户口都在广州，这几年因为工作原因住东莞，老大秋天上二年级了，决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼，准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作，目前选了三个地方：1 天河黄村中海康城 2 黄埔东荟城 3 海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值，恳请广叔分析一下这三个地方利弊，另或有更合适的地段推荐更好

回答：你好，根据你的需求来看，建议选择顺序是：1>2>3。中海康城，以前因为三条主干道围绕而备受遗忘，而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛，后续又因广氮-奥体板块的结点位置突出，清华附中的确立，广氮拍地的再起，又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。

东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房，底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方，有早年华景新城的感觉，当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园，对于单体楼，一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合，投资不看好。广州刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种排名前列梯队的先进名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。除此之外，可以买1000左右的福田，南山排名前列梯队第二梯队的学区房。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，我还是那个龙岗雅豪祥苑老破小的苦逼业主。想问问您，如果我现在降十万卖房，还是应该先租出去，等到满5以后再卖？

回答：你好，雅豪祥苑，2003年楼盘，近龙城广场和南联两个地铁口，70平的小两房总价只要二百多万。自称要被深圳无情赶走的刚需，不妨低下高贵的头颅，看看这些平易近人的产品。至于现在要不要降十万卖掉，只要不是急用钱，我的意见是坚决不卖，这类产品在横盘期会很坚挺，甚至逆市小幅上涨。八年抗战都熬过去了，就不要在最后时刻举白旗了。

提问：广叔你好，宝安南山前海福田都涨起来了，龙华会涨吗？家住红山片区金地梅龙镇，16年后房子就没有涨过了，最近发现小区的看房量增加了，是不是要轮到龙华来涨了，还是应该趁现在看房量涨了卖了比较好？小区均价不到六万，明明住的很舒服就是不涨价，隔一条马路贵几万，品质还不如梅龙镇，求解。谢谢

回答：你好，很多朋友都问过类似的问题：住得很舒服，为什么不涨？我想问一个问题：哪些涨得快的楼盘，有多少是因为住得很舒服？或者，我们换一个角度看问题：深圳市的主流购房群体需要什么样的房子？深圳人一般会买两套房，一套是结婚自住，一套是孩子上学。核心需求，排名前列套是上班，第二套是上学。最重点的产品要求，排名前列套是交通，第二套是学位。前者，如松坪山，后者，如百花，高新，海德。龙华的轮动实际上已经开始，优质产品从去年底开始上涨，会漫延到梅陇镇，梅陇镇还是地段的问题，可继续持有待涨。

提问：广叔你好，松坪村三期两房530w左右，花乡带学位10w出头，我这边持有松坪村59两房，我在考虑要不要提前卖了，年底到3年可出售，担心点如下：1.松坪村学位是松坪小学，不知道南山学校集团化会不会被合并到南外。2.总价550w次新怕后面升值空间不大。3.周边一期二期的旧改或棚改周期太长预计5-7年了。4.站在未来年轻人买房角度去思考，还是觉得刚需总价空间到上限了。求赐教！

回答：你好，到今年年底满3年，那你没被限售，松坪目前来看短板是学位问题，但是地段好，可继续持有，还会涨，旧改这个事说不准目前看五年内不会有希望，当然这种小标的，松坪换花样年，也是不错的选择，毕竟目前看西部还属于领涨区域，学位也会好一些。

提问：您好广叔，我在新黄浦考虑三房，之后小孩要上小学了，想要买个带学位的学区房，预算在450ｗ，现在就是对比东荟城和科学城的教学质量，广叔觉得这两个哪个更好呢？或者有推荐的吗？

回答：你好，东荟城的话优选肯定是东荟花园小学，学校教育质量各方面都强，不过需要摇号，如果没有摇到，会分配到玉泉小学，虽然不必东荟花园小学，但是玉泉小学的教学质量也不错并且两所小学都对口玉泉中学。科学城的对口小学时科峻小学，初中有科学城中学，玉山中学，北师大实验中学，铁英中学几个选择。 从学校来看自然东荟花园小学的教育质量拍排名前列，不过选择居住的房子不能全部放在对学校的选择上，要综合配套，交通等各个方面，可以考虑科学城别的项目。

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