广州楼市:这些楼盘容易跑输大盘,卖掉一套都别留

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提问：新人首问。广叔，您好。50岁中年家庭白云房拟置换越秀天河或科学城。现有白云区金泉山庄的大三房楼梯楼一套（拟卖掉约值430w），另有越秀区老破小的学位房一套（约300w，是否卖掉，请给建议）。自筹300w，预算900-1000w，家庭月收入5万，娃17岁（年底可多1张房票）。工作地点在越秀小北，拟购买越秀、天河区或科学城，南向的120平左右三房，自住+投资，暂时5年内可出租不住，5年后自住。希望不跑输东部大盘，本人投资风格稳健型。有1次贷款记录。请问，1.我家的购房投资建议（一套自住，一套投资）怎样做为好。2.有哪些区域及板块楼盘可推荐？3.越秀区的淘金半山豪庭南向109平方的三房。大壮名城，珠江花城等，是否合适？

回答：你好。

1、金泉山庄自住还行，投资的话很一般，目前大金钟站在建，有一定利好，可趁利好出手；老破小学位房没有读书需求的话也可出手置换。

2、投资重点考虑天河公园、金融城

3、淘金半山豪庭，小区较小，地段成熟，交通配套方便，自住可以的，投资的话没有规划利好，增值空间不是很大。大壮名城，由于总价受限，只适合五六百左右；珠江花城投资也可以考虑，自住目前环境交通都还不是很好。还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：请教广叔，广州硕研集体户口，首房首贷，纯投资，100万左右首付，买哪个区哪个楼盘好？

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广州本地人，己有2套房，现想投资兼自住，目前考虑南沙，星河荣誉环境不错，但觉价钱太高，不知可选择吗？

回答：星河荣誉在南沙湾二中旁，环境是不错的，目前是要这个价，未来也还有潜力，可以考虑。

提问：广叔好。本人名下一套员村旭日雅苑楼梯房60平，办了经营DY贷150万，另有闲置资金50万，一共200万，还有3套在宝安区坪洲地铁站小产权房大概总价值200-250万。老婆名下两套已还清无贷款，一套罗冲围富力半岛60平，一套知识城万科幸福誉80平。父母有一套西湾和苑回迁房（只有回迁合同还要等一两年才有房产证，不动产登记中心查册显示父母无房）。本人目前失业，只有小产权收租8千每月，老婆普通打工人5千每月，父母退休各4千每月无存款。目前考虑借用父母名额全额购房投资，然后再办经营DY贷来供之前的贷款。纯投资，地段不限，本人老婆父母均为广州户口，请问有何操作建议。

回答：你好。看你家庭的资产情况，数量还是挺多的，虽然质量不算特别好，但也不算很差。旭日雅苑地段还可以；富力半岛地铁口在建；万科幸福誉在知识城区位还不错的楼盘。可考虑将深圳小产权出手置换成住宅。这样就有400-500。在黄埔入一套，可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔你好，自有资金100，想买总价200左右的物业。自住在越秀区建设六马路附近，想买一套房做投资，是在居住地附近买学位房类的老破小好，还是去另外的区域买稍新的电梯房好？200万总价有什么区域和楼盘推荐吗？

回答：你好。小户型学位房也是可以的，但不宜长持，只适合作为短线投资。其他区域看下番禺：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了 现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。

提问：你好广叔，坐标深圳，我现在想买房，主要看升值潜力，罗湖的房子居住方便，租金高，观澜的房子是新房，但位置偏僻，是买罗湖的20年楼龄的老房子还是买观澜的新房子？

回答：你好，一般来说，成熟区块的房子居住方便，租金高，适合自住，仔细观察你会发现，那些租金回报高的房子，往往上涨起来慢，而租金回报低的房子，房价上涨的快。这个不难理解，一个城市不同区域的房价不同，主要是因为这个区域的市政配套不同。配套好，房价高，配套差，房价低。

类似深圳这种大城市，城市建设投资力度非常大，城市也在快速发展，现在配套差的关外区块，因为大量投资，过几年会发生脱胎换骨的变化，配套变的好了，房价自然会上涨的快。而关内的罗湖等区块，因为市政配套很完善，改善的力度会很小，所以房价上涨的慢。如果只是投资，不考虑自住，建议买观澜。

提问：您好广叔，我的预算是350一500万左右，已有一套住房在南山区大新地铁站附近，入手时470万现在大概600万。现在准备和男友婚前再买一套作为投资，请问这个价格350一500万适合买在哪里呢？准备婚后换大房子的时候卖两套中的一套再加些钱作为首付。也有人建议我们把这套卖了直接买大的一步到位，但很喜欢目前这套，不想卖。准备最近去看看沙井的房子，也有中介推荐学区房，我和男友现在年龄28岁左右，没打算很快要孩子，我需要考虑学区房吗？学区房已经15万一平了，买学区房很担心政策变动房子砸手里。沙井目前价格便宜且可以买面积较大，不知道还有没有更合适的区域推荐。

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。你们海没有孩子，更建议先入手沙井次新盘，以后再考虑置换学区。新盘关注海岸城，二手房关注西荟城。

提问：您好，广叔！看到海珠区的石溪板块在进行旧改，旧改会不会影响石溪板块的房价呢？在石溪买房的话，有哪些适合的推荐呢？

回答：你好，现在海珠地区的石溪板块旧改正在有序进行中，预测6-10年将完成旧改。而旧改虽然需要时间较久，但是将会提前反馈到房价中，石溪地区的二手楼盘的关注度将进一步增加。而该区的交通便捷度也比较高，配套设施相对比较齐全。但是也有一些缺点，诸如整体城市面貌老旧，学校教育质量一般等。石溪地区主要包括几个小区，首先是楼龄20年的小区，整体楼盘较为优质，但是户型较老；其次就是15年左右的小区，整体户型设计较新；最后就是楼龄较新，设计较好，适合刚需人士。详情内部分享。

提问：你好广叔，深圳户口，深圳无房，现预计首付350-400，在深圳买一套。广州有几套，有多套贷款记录，但贷款都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。

回答：你好，首套非首贷五成首付，总预算700-800万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。

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