世邦魏理仕:2026年上半年金融城表现突出 本地投资市场渐趋活跃

2026 年7月9日，CBRE世邦魏理仕发布《2026 年上半年广州房地产市场回顾》，解读当地商业地产现状与趋势。

整体来看，广州优质办公楼需求平稳，金融城净吸纳量全市领先；优质零售物业新增供应集中在新兴商务区，餐饮成交占比走高；仓储物流市场二季度需求大幅回暖，升级需求增长；投资市场二季度成交好转，不良资产交易、私人投资者占比双双提升。

在优质办公楼市场方面，金融城净吸纳表现持续领跑全市，金融业成交占比居首。

上半年广州优质办公新增供应 28.8 万平方米，共 4 个项目，均落地金融城（含 2 座总部楼宇）；全市净吸纳量 9.2 万平方米，同比 2025 年同期下降 19%，其中二季度净吸纳 6.2 万平方米，创近四个季度新高，金融城贡献 64% 吸纳量。截至二季度末，全市空置率升至 22.4%，半年上涨 1.3 个百分点。

具体成交方面，金融业重回首位，占比24.0%；科技互联网、消费品、专业服务业紧随其后，占比分别为 19.7%、17.7%、10.8%。全市办公租金半年累计下跌 3.6%，二季度末为 115.6 元 /㎡/ 月，金融城新项目低价入市，给核心区项目带来招商压力。

下半年预计新增5个优质办公项目、合计33.5万平方米，分布于金融城、琶洲，受空置率走高影响，租金仍将承压。业内表示，核心楼宇通过公区翻新改造提升竞争力，抵御新兴商务区冲击，也为资产盘活、对接 REITs 打下基础。

CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示：“面对当前办公楼市场持续调整的形势，进行楼宇硬件翻新改造的核心区优质办公项目增多，主要涉及大堂、走廊和卫生间等公区设施的改善和翻新。这是租金优惠外业主实施的积极应对措施，能有效提升客户体验，维持楼宇高端定位，对于资产增值保值，未来进入REITs交易市场打下基础；同时也有助于核心区项目有效抵御金融城、琶洲等新兴商务区新增供应的冲击，留住优质租户。”

在优质零售物业市场方面：商务区优质商业增加，百货超市持续调改

上半年新增2个优质零售项目，总计13万平方米，位于琶洲、万博商圈；净吸纳量 10.8 万平方米，全市空置率微降 0.2 个百分点至 6.9%。市场调改活跃，不少商场更换运营团队、调整租户结构。

业态成交上，餐饮占比 50.1%，同比提升 8.8 个百分点，居首位，零售占比 36.5%，湘赣菜、多个茶饮咖啡品牌扩张明显，多家知名品牌开出广州首店 / 升级门店。零售首层租金半年下跌 5.0%，二季度末为 19.5 元 /㎡/ 日。

未来半年，广州将迎来 55.6 万平方米新增商业供应，分布在金融城、白鹅潭、花都。相关负责人提到，运营商更迭虽短期影响租户，但长期将为商圈注入新活力。

仓储物流市场：升级需求推动广佛仓储去化

延续2025年下半年的供应高峰，广州上半年新增 5 个仓储项目，面积 78.9 万平方米，布局花都、南沙等四区，近 12 个月总供应达 140 万平方米。其中，二季度新增供应 47.9 万平方米，为近 13 个季度峰值。二季度净吸纳量 31.8 万平方米，环比增长近六倍；上半年空置率上升 5.8 个百分点至 14.7%，租金累计下跌 8.5%，二季度末为 31.9 元 /㎡/ 月。需求端以电商物流扩张、即时零售带动为主，跨境电商进入整合期。

佛山上半年新增 7 个仓储项目，共 79 万平方米，过去四个季度供应达159 万平方米，二季度无新增供应；上半年净吸纳 51.1 万平方米，同比 2025 年下半年下降 4.7%。二季度空置率环比下降 3.5 个百分点至 10.2%，租金半年下跌 11.6%，二季度末为 29.6 元 /㎡/ 月。广佛交界区域仓储升级需求旺盛。

展望下半年，广州预计新增 142 万平方米高标仓，供应仍处高位，即时零售、第三方物流持续扩张，叠加跨境电商整合退租，空置率或将继续走高。业内称，广佛仓储市场正迎来升级换代，物业升级需求显著增加。

投资市场：本地投资市场渐趋活跃

广州大宗物业投资二季度明显回暖，单季成交11宗、金额63.7亿元；上半年总计成交15宗，总额68.3亿元，综合体成交金额占比 64.9%。如新鸿基收购广州天汇广场剩余股权，这次交易的物业类型包括酒店、商场和停车位。另外，报告期内广州还录得两宗数据中心交易，分别位于黄埔区和白云区，而上一次同类物业成交需追溯回2021年。

投资者结构变化显著，私人投资者成交 5 宗，占比 33.3%，较 2025 年3.8%大幅提升，单宗平均交易额 1.2 亿元。上半年不良资产交易占比 53.3%，标的多为区位优质、现金流稳定的酒店、办公、仓储等物业，深受本地投资者青睐。

业内分析，优质可售物业增加、公募基金发展、资产价格探底，推动市场活跃度提升，后续行情有望持续向好。