广州楼市:楼市将迎来新变局,2021年不要再乱买房了

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提问：广叔， 你好，我是新人，排名前列次发问。我在海珠市二宫附近有个楼梯房益丰花园，夫妻二人，一个老人家与我们同住，目前小区正在做楼梯加电梯的商讨，目前只加装A1A2栋，B栋有住户反对故进程较慢。去年疫情4月后看了龙光天耀，金域中央，岭南天地怡廷，潮安金茂悦，知识城万科幸福誉（现已售完）都是99多平的。计划赶不上变化。今年去三山新城看了中海文锦国际，保利华侨城云禧，中交林岳东的楼盘。南沙灵山岛美的天珀小积卖完，万顷沙中建海悦离18号线2公里，而1，2栋是平层卖完。目前可以半自住半投资。我在天河上班，先生在海珠上班。益丰可卖可不卖。如何选择好呢？

回答：你好。益丰花园，地铁近，生活方便，还可以再持有一下，等补涨到位。龙光天曜、岭南天地怡廷都可以考虑的。中海文锦国际、保利华侨城云禧周围配套话就都不是很好；中交泷湾云城可以考虑；

提问：广叔，请问保利南沙天汇、万顷沙恒大及铁建悦海国际这三个盘升值空间可以吗，相比之下哪个更加值得购买呢

回答：这些盘都需要持有较长时间，都还没什么配套，重点考虑中铁悦海国际

提问：广叔，2021年入手广州黄埔科学城的房子，是否升值空间不大？担心的理由如下，1）科学城2020年已经涨过一波2）大量的城中村正在拆迁，近几年会有大量的一手房供应3）年底刚出的贷款收紧政策，还请广叔帮我分析下

回答：你好。还有升值空间的，确定性高，自然涨的没这么多；南沙升值空间大，但不确定性高；拆迁是利好；贷款收紧是有一定的影响，但不会削弱其价值。只是压制了一些购买需求，未来还会释放的。

提问：广叔你好，自有资金100，想买总价200左右的物业。自住在越秀区建设六马路附近，想买一套房做投资，是在居住地附近买学位房类的老破小好，还是去另外的区域买稍新的电梯房好？200万总价有什么区域和楼盘推荐吗？

回答：你好。小户型学位房也是可以的，但不宜长持，只适合作为短线投资。其他区域看下番禺：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，子弹70，总预算250万以内，在新塘开发区上班，深户，名下无房无贷，考虑就业和小孩之后上小学的话，建议哪些楼盘比较合适？新塘还是增城区那边？

回答：你好。这个预算新塘是比较好的，新塘怎么说虽然是不限购区域，但是总价低，地铁能通黄埔天河，可以考虑的。可看下如：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好，我在花都靠机场在供有一套商品自住房子了，本人在深圳松岗地铁边上有一套10年小区的小产权房，现在租金3000，可以出售160W上下, 不知道可否把小产权房卖掉，再加些钱，预算加100子弹，有两个考虑，一个是花都湖或者湿地公园置换一套自住和投资双功能的，本人看中的是花都周边有规划3条地铁线旁边又有优质中小学学位；二是：现在说要搞空港CBD,高增人和地块可否值得投资的房子？您推荐哪里的房子值得投资？有什么楼盘推荐一下呢

回答：你好。小产权金融属性差，升值慢，可出手置换。

1、花都湖或者湿地公园都可以，但要靠近地铁。

2、空港CBD是有一定的概念，但是价值不大。飞机噪音是一方面，另一方面其实并不能带来太多人口和就业的导入。因此对房价来说作用也不会很大。

可以看下黄埔科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，请问在黄埔区萝岗科学城附近，请问哪里的联排别墅比较有价值的？想买别墅但是又担心高位在那里价格不动，谢谢！

回答：你好。别墅自住还可，投资流动性偏弱。可看下黄埔科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，过年好。新手首问，重新整理一下。自住番禺锦绣银湾130方，50岁，无需考虑孩子上学，还有一个房票。最近看了3个盘，都是1.5-2年后交房。1）知识城红卫地铁口附近的时代印记，100方，2.5W，全款；2）知识城何棠下地铁口附近的凯德中新里2期，120方，3万，全款；3）海珠洛溪大桥附近的中海观澜，100方，7W，5成首付。

问题：1）从投资角度，5年左右，您建议哪个盘？若10年左右，又如何建议？

2）2-3年后，有没有必要把自住房从锦绣银湾换到中海观澜？主要考虑可以离大的医院近了很多。谢谢回复！

回答：你好。番禺锦绣银湾，大石，景观还可，自住可保留。知识城发展还需要较长时间的，同时供地较大，人群导入不是很明显。如果要买知识城，建议凯德中新里2期，有一定的配套。中海观澜可以的，可作为优选，就是旧改需要点时间。1、中海观澜。2、可以考虑。大石锦绣银湾没有什么利好。

提问：广叔你好，我是新人，目前有购房困惑想咨询一下：

①我父母名下有一套白云万达旁边的景富明珠（已还清贷款，价值约400万），另有一套花都都湖国际两房小户型，我们周末回去度假较为拥挤。

②我和老婆名下有黄埔富力悦禧花园三房一套（贷款未还，父母担保），2022年3月满二少有可出手。

③现在考虑未来小孩上学和生活品质，考虑在花都都湖国际入手一个南向大三房毛坯单位，总费用约420万。

目前方案：

①DY景富明珠贷款200万加上部分现金子弹直接首付7成入手南向大三房。这样的话不知现在DYD款难度系数高否？

②待2022年富力悦禧房子卖了之后，首付5成入手花都都湖国际的二手大三房，二手大三房暂不确定一年后市场供应情况 。

想请教下广叔，目前我们的情况，怎样的选择更为恰当。谢谢

回答：你好。景富明珠可继续持有；都湖国际自住不错的，2房竞争力不大啊。悦禧花园一般，主要靠近不限购的新塘，竞争力不是很强。1、现在DYD收紧，查得严，不是很建议。2、可考虑。建议选择方案2。

提问：谢谢广叔，如果只说升值空间的话，请问天河公园板块和黄埔科学城板块，您更看好哪个？预算只有500，麻烦您两个地方都各推荐一下买哪些楼盘。

回答：天河公园地段价值更大，但是这个价位的产品选择不是很多，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔 预祝新年快乐！手头80-100万，想买一个熟悉朋友（是里面的村民）的大壮名城50多平方的村民回迁房，一次性付清100万！我是纯投资的，请问买这种投资价值高吗？过5-10年可以出手卖高价吗？我的情况就是不想月供那种，就是想一次性付清纯投资的那种！或东莞有更好的投资，我广州和东莞都有购房资格的，期待广叔专业指点，感激！

回答：你好。这个价格买划算的，可以买。面积是小了点，但未来出手，由于你的买入价低，出手时价格有竞争力，没问题。

提问：你好广叔， 我们现在持有东泰花园明华苑三房和莞城地王广场38平小房（有学位），老婆在莞城区八达街附近上班。明华苑三房是否值得持有？如果要换掉，购买达鑫滨江新城是否可行？

回答：你好，明华苑地段还不错的，有一定楼龄。地王广场读书用可保留。达鑫滨江新城景观还可以，适合自住+投资。明华苑还能持有3年左右，由于楼龄偏老，未来会渐渐跑输。

提问：你好广叔初次提问，东莞有购买资格，总价在1000万以下，纯投资，回报率较高的是哪个区或哪个地段，谢谢

回答：你好。这个价位考虑南城CBD、松山湖。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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