广州楼市:这类房子涨幅慢,接盘侠难找,卖掉,一套都别留

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提问：新人首问。广叔你好，17年初买入了石滩挂绿湖碧桂园，当时每平方一千七百多，80万首期按揭。这几年价格下跌到1400左右，关注您后，对石滩的期望值降低，由于亏损，因此在犹豫是否出售。广叔有没什么建议？谢谢。

回答：你好。石滩就是增城房地产的一个死角，缺少接盘侠，流动性很弱，价格也难起来。挂绿湖碧桂园周围很荒凉，建议早点出坑，并且是要趁行情出坑，不然未来就更难脱手了。

提问：广叔的意思，涨的话两个盘会同时涨是吧，但是听说刚落实的省实中小学就在天奕旁边（预计2023年开学），但是不属于天奕的学区，是云禧的学区，等省一级名校开学后，天奕的升值空间会不会明显比云禧弱呢？

回答：会比云禧弱。天奕怎么说呢，是适合居住，但是由于各方面都做到了优质，整体溢价过高，属于CEO盘，透支了未来的涨幅，且属于小众产品，流动性和涨的会慢一些吧。

提问：广叔，请问广州江源半岛这个盘怎么样，开发商一直是捂盘卖，导致入住率低，也不知道产权、管理等等问题如何，现在单价已经超8万，是否值得买 投资自主用

回答：江源半岛在金融城的核心区位，南向还可以望到江，只是这个小区也有劣势：小区偏小，园林南北狭窄；车陂南过江隧道在修建，以后打通之后可能会有一些噪音；开发商的实力和物业比较一般。价格偏高，而且是个老妖盘，需要慎重考虑。

提问：你好广叔，我在东莞塘厦入手一套房产，人在观澜牛湖上班，房子距离单位10公里。现在开发商在卖车位，15万一个，请教下广叔，该不该买呢？

回答：你好，买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要，15万都可以再买一套沈阳了。

提问：你好广叔，求教几个问题。1.你是怎么看待广州城中村的拆迁改造的。我个人感觉在这点上广州相对比隔壁特区在魄力行动上欠缺很多。特别是核心区域的城中村，石牌、员村等均是可以说5内看不到任何实质进展。为何?

2.在广州核心区域而言，考虑到升值和收租，房产周边是高端商业购物中心好，还是一个没有产出但是适合散步游玩的天河公园好?

3.巨型楼盘，分数期开发。普遍而言，买入它的排名前列期，优劣势各是啥?

回答：你好，1、广州人地主意识很强，特别是主城区的老广，自己建的房子自己收租多爽，凭啥要卖地，卖地了就只有高楼了，自己的始终是自己的，可以传给子孙的。因此城中村的拆迁改造土地收储成本极高。郊区的会特别受欢迎。至于深圳，主要还是深圳土著太少太少了。

2、天河公园并不是仅仅只有一个公园，它质上是一个地段的交汇中心节点，是东部人流往西、中心流动的汇集点。它周边的商业配套等等也不见得少了。但是如果考虑平常的地位来说，接近高端购物中心的房子，会相对高租金比例一点，而升值还是宜居环境更佳。大型商业体核心区域不远不近为佳，千米范围内都可以接受。

3、一般大型楼盘，排名前列期发展一定是较便宜的，而且很多时候为了做好后续的口碑，排名前列期会相对高质量，表现在多绿化，楼间距稍大，楼外墙比较考究，做出口碑。而坏处就是，可能会处在地铁开发的地段稍远的地方，以达到后续期数平衡，而当开发十年后，排名前列期的房子会略显陈旧，而当地铁越发成熟深入的时候，排名前列期的劣势又会扳回不少。

提问：你好广叔，我是外地投资客，没有广州房票，交了两个月的黄埔社保，100多的首付，无按揭记录，请问买哪里的房子升值潜力大？科学城的品秀星月是否已经是高位了？知识城未来有潜力吗？老黄埔的价格也很高了，怎么办？可以长持5年多。谢谢

回答：你好，黄埔最值得买的地方我在科学城跟老黄埔那篇已经写过了，适合你的预算的话也是万科城市花园或者万科东荟城之类的，不过现在已经涨了一些了，如果你能找也到业主配合你社保到期的话其实也可以，社保够半年年后过户，相当于你以现在的价格买4个月后的房价。 不过能配合你的业主很少，要找才行 或者你这边能不能直接入户？入户后你有更多选择

提问：你好广叔，请问如何对比看待龙岗大运片区和宝安西乡北部片区未来价值，都约五万多的价格，像颐安都会中央和天福华府的投资对比？

回答：你好，历史数据表示，目前西强东弱的格局是一直存在的常态，西乡和大运价格也一直相差无几。 我们把影响房价的几个因素拆分来看，就知道原因何在： 一、购买力 南山的产业强、购买力强，在近十年是愈发明显的区域，南山的码农购买力所及之处，价格自然要高于其他码农不能通勤的区域，因此购买力方面是西部强于东部 二、土地价值 影响房价的基础是土地和城市配套的价值，以大运东部中心的量级，地铁、教育、公园和商业，是不输于西部大部分区域的，西乡北部只是咽喉地带，过境道路横穿、难以形成集聚性的中心和优越的人居、教育环境，因此大运的土地价值是高于西乡的 对于未来这两个地块的判断，依旧从这两个方面来分析，购买力的增长速度，西部依旧强于东部，土地价值的提升，大运依旧强于西乡。那谁涨得快，谁涨得慢？怎么预测？就要落到具体楼盘和具体户型产品了，两边更加细分的对比。 从产品品质来说，颐安都会中央和天福华府要好几个档次了，将来二手出手，颐安都会中央的位置也好、品质也好，目前在东部来说都是很优秀、少有竞品的，但天福华府就难说了。

提问：你好广叔，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）

回答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。 投资角度看，优先面积。

提问：你好广叔，我在深圳已经有四套房。一套在科技园商品房净价值1000万自住，一套在福田净值350万小户型公寓老人住，一套龙岗中心城联排别墅净值1200万假期住，一套龙中商品房亲戚住净值400万，总房贷100万。 现手中有现金约500万，年收入300万左右，想在前海，南山或宝中置换一套，请问有什么推荐吗？谢谢！

回答：你好，1500万左右的选筹思路： 1.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵，注意二期尽可能别买； 2.宝中：幸福海岸、第五大道、西岸观邸，凯旋城；3.前海南：诺德，鼎太，泛海拉菲二，万豪掬月半山。考虑未来升值潜力，公寓和龙中的房产需要重新配置。

提问：你好广叔，我手里有250万，以前在武汉有房有贷已卖，想买深圳。以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能吗？麻烦您推荐合适的板块或小区？谢谢！

回答：你好，手头250万，首期五成，总价500万左右，地铁次新小三房能买到，但地铁+次新+三房不等于升值快。深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买的盘和大量的坑盘。深圳楼市走到现在，加上上半年的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高了。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

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