【较新】“租售同权”背后,学区房症结能否根治?

近日，广州推出“租售同权”政策，租房者与购房者享受同等权利，包括就业、经商和就近入学等。广州此举旨在吸引人才和改善营商环境，也有利于改善居住状况和推进户籍改革。

就改善居住状况而言，在广州发布上述政策之前，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，上海就有两块地只租不售，且政策的强度、执行的力度均超越以往。

由此可看出中国房地产市场正在悄然转变：租房时代将走上前台，楼市由买房向租售并举过渡。

就现实而言，“租售同权”还有很多后续问题需要解决，相关细则需要出台。比如就近入学，租房者如何与购房者平权，“一房多租”怎么办，新政会否导致学区房租金大幅上涨又推高房价，等等。但总的来说，广州此举是非常务实的。

具体讲，以改善城市居住环境、吸引外来人才和教育平权为出发点，中国城市管理应就以下三方面作出不懈努力。

排名前列，在高房价压力下，首先要解决“刚需”群体的居住权问题，不一定居者有其屋，但要保障绝大多数人有房住。

最近，九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场，首批12城试点执行《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。而广州“租售同权”政策的推出可以说是对以上《通知》的积极响应和有效对接。

从国际经验和我国实情来看，只有大力发展租赁市场，保障租房者权益，才能真正有效平抑高企的房价。

第二，要参照国际上通行的“租售同权”惯例，真正能让租房者享受到应有的权益。这需要落实执行细则。

众所周知，好学校仍然是稀缺资源，入学继续以学区房作为依据，那么在市场化环节中，无论是买房还是租房，都会把它抄到“价高者得之”的状态。

那么，租房者获得就近入学申请资格后，租房者如何与购房者平权，最终能否入读，还是有很大不确定性。百姓担心的是，怕只怕读名校难以兑现，涨租金却立竿见影。

因而，“租售同权”必须解决资源稀缺的约束下如何公平分配的问题，同时还要兼顾原来高价学区房的购买者的权益。这方面尤其需要一个相对公平的执行细则来明确各方权益。这是个棘手但必须周全处理的问题。

第三，以“租售同权”为突破口，依序解决户籍背后有悖于公民迁徙权的既得利益问题。

众所周知，以北上广深、苏杭武天为首的一线城市或中心城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校、医疗等资源。

据调查，仅北上广深等四个一线城市，集中了全国优质教育资源约20％的比例。当优质教育资源变得稀缺时，资源分配在一定程度上往往需要靠政策配给。

在国际上，拥有产权住房（通常得交房产税），从而也就拥有了享受本区域教育的权利。因此，以住房来配给教育资源也成为国际惯例。

就像今年北京高考状元熊轩昂在接受采访时所说的：“农村的孩子现在很难考上好学校，像我这种出生在北京，在教育上享受着得天独厚的条件，每一步基础都打得牢固，所以最后水到渠成。”

如今广州的“租购同权”新政从理论上讲，会让更多的低阶层的孩子享受相对公平的教育资源，让“寒门贵子”不再那么难。但必须看到，教育资源集中带动周边房价高企这个困境并未根本改善，与户籍制挂钩的城市居民刚性福利并未根本改善，人们无论在求职、教育、医疗以及企业发展等方面，仍逃不脱挤向少数几个大城市的命运。

户籍捆绑刚性福利这一既得利益困境不改善，区域均衡发展、居民自由迁徙、社会公平公正、激活全员生产力都将难以有效推进，并势必成为下一步改革攻坚的“拦路虎”。

公民缴纳税收就应享受同城待遇，就应同城同权，通过“租售同权”保障承租者市民待遇，应该说是将户籍改革有力地推进了一步。广州新政具有样本意义。

我们希望这样的政策不会反反复复、虎头蛇尾，并为建立房地产长效机制创造环境，同时破除户籍背后的福利刚性，坐实“租售同权”名义下的公民权益。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是回归住房的本质。“城市，让生活更美好”也是建设现代化城市的初衷，不只是让城市中一部分人的生活更美好，而是让城市中全体人的生活更美好。凡对这座城市有贡献者，就应当享有对等的权益。

在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。

近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”，甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明，我国楼市供应体系正在发生根本性变化。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

更重要的是，中央多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

“不可否认，广州模式必将被一些城市模仿，但要全国铺开条件还不够成熟，除非政府从全国层面进行统一要求。”张波表示，广州模式中的一些做法也可能拆解之后被其他城市“借鉴”，例如对房东租金上涨的规范、对中低收入者公积金优先租赁的做法、对商业用房改租赁等等。

杨现领则认为，作为一个开始，广州的示范意义可能更大，意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。

此外，他表示租购同权重点落实的对象应该是“新市民”，即主要是流动人口和大学生，除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题，即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。

能否破解学区房症结：

“学区房房价过高的问题，核心的症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。”杨现领指出，寄望于租购同权解决房价问题不现实。

“租售同权只是开始，目前看，这一政策还需要更多的落地细则配套，才能发挥积极意义。”

在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代即将来临。下面就用一组数据来分析一下现在租赁市场的状况：

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