广州楼市:买哪个会更有价值?内行人总结了这几条买房经验

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！新人首问，本人45岁，夫妻两人均为天河户籍，想买广州首套房，次新与新楼均可，暂不自住，主要考虑保值增值，好出租，较好增值潜力空间大，以后好出手置换，首付预算125万以内，公积金贷款预计可以贷60万，但是最多只能贷20年，每月月供控制在15000元以内，我自己粗略预算了一下，大概可以买总价380万以内的房子，最近只是粗略了解了一下科学城这边的情况，这边新房有秀星樾（没什么房了）、黄埔中央城、龙湖首开云峰原著、绿地杉禾田，还有长岭居版块的一些楼。个人倾向于买二手楼，这边的小区有：1.中海誉城北苑&南苑、2.万科金色梦想、3.越秀岭南雅筑。1和2 就地理位置比3稍好些。但3在两年后估计有可能蹭上旁边绿地杉禾田小区的广大附中的学位，而且现在也是较便宜的。上述3个小区，买哪个会更有价值？像我这样的情况到底是买新楼还是次新的好呢？除了上面的小区，这样的预算，广州是否还有其它更好别的版块房源推荐？谢谢您！

回答：你好。较好使用纯商贷，公积金直接取现。建议二手次新为主，中海誉城、金色梦想都可以考虑，首先考虑金色梦想。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，已看中新世界一套价值1200房子，如果卖掉盈彩美居房子和手上存款可筹到7成首付，但现在担心贷不到3成贷款大概350万，因为另一套还有300万贷款未还，年收入流水也只有60万，想请教您有什么建议？

回答：你好。天河新世界可以买。如果结清贷款名下无房，是可以4成的。

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：广叔您好，我在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400，可承受月供5w，目前考虑两个方案，一是置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；二是考虑另外购置一套800以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优。想请教广叔，以上两个方案您更推荐哪个，请您推荐楼盘，谢谢

回答：你好。东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换。东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，广叔如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。 虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。 但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。 真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。 买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

提问：你好广叔，请问250-300万左右佛山，纯投资那里好？考虑到黄埔目前涨得厉害已经不敢买香雪，我问了某星字头大神，他建议买南海万科广场，请问万达华府和地铁金融城怎么

回答：你好，这个节点千灯湖一带确实可以看，无非就是地铁沿线那几个盘，不过我觉得你要是首房首贷去买千灯湖有点可惜，我一般建议大家找个老家亲戚的房票破限购买，搞个T卡，2000来块，中介会搞定的 香雪你不敢买，或者你可以看下万博那边的自在城市花园，海珠金碧花园这种价格已经筑底的盘

提问：您好广皮，本人今年打算在广州买房，人生中的排名前列套房，请问有没有需要注意的事项呢？感谢

回答：你好，买房算得上是人生大事了，还是要谨慎对待，有几个雷区千万注意不要踩。切记不要买地段不好离市中心远的大型房以及交通不便没有地铁的房子，这种增值力不高。也不要在过大的小区买房，特别是档次划分不清晰的小区。此外切忌买老龄化严重的小区和户型面积段单一的小区，这两种都不能提供好的居住体验。还应该牢记不要轻信网上的套路，网红盘和被鼓吹的小区都不靠谱，交易量少的小区也不予考虑。最后切忌买存在硬伤影响居住体验的小区和排名前列印象就不好的小区。

提问：广叔好，我的基本情况：目前深圳一套房，龙岗布吉片区，想换房。手上有300左右现金。想再资产优化。问题：自己不知道怎么换。没办法兼顾孩子读书（布吉）和大人上班（南山）的困惑。感觉没有方向和困惑。

回答：你好，深户家庭，现金300+，年收200，目前建议：布吉房子先不卖，等家里老二顺利读春蕾小学以后，再考虑出手，现在以家庭二套方式买一套小的学位房投资，持有几年，为以后置换做打算。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔好，总价值400三房看好坪山华润乐庭吗？

回答：你好，一般不推荐坪山，深圳发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好点。 这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨，但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途 总之富润乐庭性价比不高。 坪山什么情况下能买？ 1.首付非常有限，但是又很想上车 2.生活半径在坪山 总价400在福田 南山 宝安 大运都有性价比更高的项目。

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