大学城旁!16.4万方住宅区:广州国际科技创新城再添规划!

紧邻珠江，临江对面是大学城，人文教育环境良好！而这些特征汇聚而成的片区就是---广州国际科技创新城！

日前，广州市规划和自然资源局番禺区分局公布了广州国际创新城一期C居住地块规划条件的复函，从该公告得知，广州国际创新城一期C居住地块总用地面积约25.9万方，分别为可建设用地面积10.53万方，道路用地面积4.16万方，绿地用地面积11.21万方，具体分为7小块，用地性质包含了二类住宅用地/其他商务用地（R21/B29），中小学用地（A33），服务设施用地（R22），供电用地（U12），公园绿地（G1）等等。

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了解到，此次公开的广州国际创新城一期C地块位于番禺区东北部，东至金光东大道，南至兴业大道，北至南大干线，西临暨南大学番禺校区，以下为7小块的地块信息：

其中，BB0301514地块、BB0301517地块、BB0301519地块、BB0301528地块

用地性质：二类住宅用地/其他商务用地（R21/B29）

用地面积合计：71353平方米

计容建面合计：205182平方米

（二类居住建面≤164146平方米，商务建面≤41036平方米）

容积率：≤2.7-3.0

建筑限高：≤80米

另外，

BB0301531地块：中小学用地（A33）（用地面积：27090平方米）

BB0301527地块：服务设施用地（R22）（用地面积：2478平方米）

BB0301523地块：供电用地（U12）（用地面积：4420平方米）

换而言之，此次一期C地块合计有16.41万方体量为居住用途。

值得注意的是，地块规划条件提及，临近地块东侧、南侧为60米宽市政路，西侧为40米宽市政路，北侧为80米宽的市政路，地块内规划有10米、15米、28米的市政路，用地范围内代征的城市道路、绿地需由建设单位统一实施后，无偿移交政府相关主管部门管理。

同时，建筑区划内卫生站、文化室、社区居委会、社区日间料理中心、托老所、老人服务站点（星光老年之家）、九年一贯制学校（36班）、幼儿园（6班）（加设一个托儿班）、110KV变电站。其中变电站距离住宅区不远，可能会成为地块的不利因素之一。

鉴于市民网购需求，规划条件也提到，规划设置快递智能末端服务设施；原则上一个项目至少设置一处快递智能末端服务设施，建筑面积≥15平方米（宜每万人一处）。

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克而瑞市场监测，地块周边条件优越，位于暨南大学番禺校区的东面，距离4号线新造站直线距离仅370米，公共交通出行可直接乘坐4号线，亦可在一站外的大学城南站即可转乘7号线，通往其它片区，甚至三站外可接驳8号线琶洲片区的万胜围站，与海珠、天河区等繁华地块形成了半小时通勤圈。

另外，该片区交通价值有望再次提升；目前在建的地铁12号线，途径白云区、越秀区、海珠区、番禺区，止于大学城南站，线路整体呈西北—东南走向，预计2023年开通试运营，未来可借助4号线换乘抵达。

而在2020年初，公布的广州国际创新城南岸起步区西南片、东北片科教项目（华工国际校区组团预留综合发展用地）控制性详细规划，其中透露了地铁12号线有望从大学城进一步向南岸延伸,为广州国际科技创新城引入支线，亦披露将在华工国际校区东北处设12号线支线站点,但目前仍处于规划研究阶段，具体还需官方确认公布。

图片来源：网络

路网方面，更是四通八达；临近兴业大道、市新公路等交通主路，且可通达新化快速路、南沙港快速以及广台高速等要道，自驾出游十分通畅。

从地块位置分析，广州国际创新城一期C居住地块周边多为工业区或村级设施，商业以及公共配套方面有待开发改善，周边仅有新造镇市场、同发时代广场等县级商业；医疗条件有所短缺，2km范围内仅有一所番禺区新造医院。

不过，地块周边环境优美，分布多个新造体育公园、新造镇公园等多个户外场地，且临近大学城、广州国际生物岛，周末踏青也十分便捷；其中，在建的金光东隧道总投资超过20亿元，将实现以隧道形式连接番禺大学城和位于新造镇的广州国际创新城，未来能够一键通达。

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随着思科智慧城、大学城二期规划提速以及道路、地铁轨道交通落地，未来广州国际科技创新城将流入大量人口，直接刺激该板块置业需求。

目前，广州国际科技创新城周边一手住宅较少，住宅区几乎落址在西面的南村社区或江对岸的大学城范围，且多为二手楼盘，一手住宅项目5km直径范围内只有3个。

其中毗邻的在售住宅仅有思科智慧城·12光年，市场报价4.5万/㎡，主推户型为119-144平三房以及124-195㎡四房；而一江之隔的大学城，只有大学小筑在售，市场报价7.5万/㎡；另外距离4km外有五矿万樾台为别墅项目，售价7.0万/㎡。

二手项目周边分布了大学城馨园、星汇文华以及越秀·御珑苑等，市场报价在3.1-5.8万/㎡左右。

在住宅项目短缺的前提下，规划公示的这宗综合性地块又是罕见的望江靓地，可预料到地块项目建成后未来的高价值。

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市场监测到，广州国际科技创新城坐落的大学城板块新房供应缺口较大，近年来仅有旧盘少量货量供应；而货量不足、供应有限，主要是源于该板块宅地少。

据克而瑞统计，大学城板块自2016年起仅出让成交3宗宅地，其中2宗还是在2020年下半年相继成交的。

数据显示，自2016年起，截至2月底，大学城板块一手住宅合计供应8.42万方，网签成交27.32万方，而一期C居住地块能够供应16.41万方的居住体量，可见若一期C居住地块能够入市推售，一定程度上能解渴该板块楼市。

即便是供应紧缺的大学城板块，一手住宅的房价依旧在不断攀升。监测到，截至2月底，该板块一手住宅成交均价为41038元/㎡，相较2016年的2.3万/㎡，涨幅近1.7万每平方。

此外，截至2月底，该板块一手住宅库存仅余167套，库存面积为3.28万方，按最近12个月去化速率计算，较新去化周期为7.7个月，刷近14个月新低。

届时，一期C居住地块若挂牌入市，能否引爆市场呢？拭目以待。

文章来源：克而瑞广佛区域