靴子落地!黄埔取消人才购房政策,对后市将带来哪些影响?

搜狐焦点广州资讯 2021-08-03 15:59:32
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靴子落地!黄埔取消人才购房政策,对后市将带来哪些影响?

8月2日晚上,黄埔住建部门“突然”发布《关于取消人才住房政策的通知》,为黄埔2019年12月公布的人才购房新政画上句号。

▲8月2日晚黄埔发布取消人才购房政策文件

这亦是继花都、南沙“口头”取消后,又一个取消人才购房政策的区域;亦是广州市第一个发文取消人才购房政策的区域。

▲南沙、花都、黄埔已相继“关闭”人才购房大门

这意味着下列3条黄埔人才购房渠道,正式取消:

1.黄埔区认定的在区连续工作12个月的人才(包括本科及以上学历),可购1套;2.在区工作,持有人才绿卡或杰出人才,其直属亲戚可购买1套。3.在区内的港澳、新加坡居民知识城购房享受广州市户籍待遇;踏入下半年,官方对楼市的调控持续加强;7月23日,住建部、发改委在内的高层8部门宣布持续整治和规范房地产市场秩序;8月2日凌晨,东莞市调控升级,增值税免征年限2年变5年,限售期3年变5年,计划出台二手指导价。而广州花都、南沙、黄埔人才购房的口子已被“堵上”、网传第二批集中供地将要“限售价”“照顾无房家庭购房”;可见,官方已自上而下层层释放出“严管房地产”的信号。在此环境之下,黄埔限购对广州后市将带来什么影响?接下来且看小研君Q&A

Q1.取消人才购房,对黄埔楼市影响会不会很大?

回答这个问题前,让我们先看一些数据指标。

2019年1-12月,处于上一轮(2017年330政策)消化期的黄埔新房,累计成交10089宗单位,当年供应总量为10499套,供求比为1.04,基本处于供求平衡。

2020年1-12月,亦是受大市利好刺激,黄埔人才购房门槛优化的一年,黄埔累计成交16537宗单位,同期供应量为17359套,供求比为1.05;平衡!

今年1-7月,调控逐步收紧。黄埔累计成交9922宗单位,供应量为8632套,供求比为0.87,出现了明显的“供不应求”。与去年总成交量对比,今年累计完成去年总成交量的59%,基本与时间进度58%相吻合。

▲2019年至今黄埔新房供求走势

因此小研君认为,人才购房确实给曾经的黄埔部分楼盘带来外地投机客,但实际上黄埔刚性购买需求多,群众基础相当扎实;

相反,由于今年供应受预售证发放放缓、预售证与备案价制度捆绑等因素影响,致使黄埔出现明显的“供不应求”。

因此,小研君对黄埔楼市的判断依然是:刚需客多,产业、旧改带动需求,供应影响市场。2020年,黄埔区GDP达3662.67亿元,仅次于“宇宙中心”天河,增速为4.1%,仅次于南沙、增城,维持高位增长。

▲2020年广州各区GDP情况

除产业带动住房需求外,黄埔“雷厉风行”的旧改推进,亦为本区带来大量的购买需求;

▲黄埔旧改决心大,推进快(来源:黄埔观察)

但无可否认的是,2020年的人才购房政策确实提高了市场对该区的预期,部分项目乘势“升价”;如今人才购房被堵+备案价制度严控,预计黄埔整体市场将保持“量价齐稳”的态势;但因为取消人才政策而认为黄埔成交将被“撼动”的想法不太现实。

Q2.取消人才购房后,黄埔还值得入手吗?有哪些入手建议?

基于黄埔的产业发展势头(广州第二CBD、科学城吸引产业巨头、天河智谷产业延伸);天河需求持续外溢带动,加上土拍市场的持续“积极表现”,黄埔楼市价值与潜力仍不容小觑。

▲上半年各区商住地成交楼面均价

而官方今年投入的各种调控措施,预计可为广州楼市带来相当长一段时间的“稳定期”;

对于黄埔的非热门板块/项目,买家可以保持短期观望态度,看传统旺季“金九银十”甚至年末,开发商会否采取更多优惠力度。

对于受目前限价影响,出现一二手倒挂的板块,预计新房推售将依旧保持高位去化率;因此小研君认为,对于老黄埔(鱼珠、文冲),科学城、萝岗、知识城地铁1公里圈的新盘,买家还是需要“积极争取”;其他板块项目,买家可“量力而行”。

Q3.黄埔人才收紧,东莞限购升级,增城坐享“渔人之利”?

其实从2020年三季度黄埔价格普涨开始,已陆续有买家外溢至增城;今年上半年增城表现亮眼,一定程度上亦受周边市、区刺激。

▲上半年增城成交热度明显有所提高

但小研君认为,增城楼市正陆续演化出板块“冷热分化”现象。

虽然近年增城新增宅地供应一直保持高位,但不少大体量地块集中在荔城、仙村等距离地铁较远且配套相对落后的板块,局部市场还是热不起来;

叠加目前调控影响,增城各街道的限价相当严格;

像此前吹风4万+的新塘,吹风2.8万+的朱村地铁上盖,如今严格执行备案价,比吹风价低25-35%;

价格“内卷”之下,更多买家宁愿“咬咬牙”,购置区位条件、规划利好更佳的优质板块。因此对于增城而言,是否得“渔人之利”,还得具体分板块评价;

买家在选择增城楼盘的时候,还是需要重点关注地铁站距离、周边生活配套、是否有重点产业区落地等“硬指标”。

Q4.楼市收紧趋势越来越明显,买家应如何备战9-12月?

热区取消人才购房政策,为区域楼市降温,亦为其他区域优质项目带来更多关注度。在此之下,广州市场格局将衍生出更多变化。此前一直被热区“虹吸”的增城、番禺、白云将会被更多买家关注;建议买家可以到不同区域多走走,按照个人实际需要购房。

来源:广州中原研究发展部

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