广州楼市:哪里买房会有增值空间?看完就知道了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，主要需求是学位、自住改善、房子增值保值。看中了中海观澜府和万科金域曦府，请问这两个盘要怎么选择？花地湾的万科金域曦府6万左右，值得入手吗？会有增值空间吗？

回答：你好，中海观澜府之前有分析过，盘子小，江景并不是很独特，不过地段潜力还是有的，主要是博片区改造，配套的提升。金域曦府在花地湾，自住还是可以的，但花地湾这一带增量还是很有限，买花地湾不如买广刚了。

提问：广叔，您好，新人首问，总价200万左右的电梯二房，离市中心稍微近一点的，请问有哪些好的楼盘推荐吗？我目前看了东晓南的万华花园和东圃的雅怡阁，请问哪个更优呢，天河比海珠更好？

回答：你好。雅怡阁小区小，就两栋楼，没有花园，且离地铁不是很近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好广叔，我想再珠海购房，横琴与唐家高新区那个升值空间大

回答：你好。建议考虑横琴，其次是旁边的香洲，再到唐家湾一带

提问：你好广叔！科学城中央城的学位会好吗？是否有投资前景？

回答：你好。中央城，萝岗排名前列大盘，23号线其实还没获批，存在变数，学位就是挂一个头衔，实际师资，生源不清，以后小学成绩是什么样还是未知数。总体不是很建议。

提问：广叔，又麻烦你了，南沙星河东悦湾怎么样，有个110米的7楼行吗，南北通透，还有首筑花园的二楼，142米，但阳台有些遮挡，价格便宜，南北通透，我应该怎么选，哪个更有发展空间。谢谢

回答：你好。买星河东悦湾，首筑花园周围真是还很荒凉。

提问：广叔，因老公在南沙深圳两边工作，马上可在南沙落户，也由于资金原因，所以打算在南沙买房，自住加投资。现在配套好些的地方多数是二手房，再有横沥岛以后的定位和前景比较好，您说是现在买二手的，还是等今年横沥有楼盘开盘买新，南沙您看好的楼盘推荐几个，谢谢。我看您说南沙要长期持有，是不是说今年也不用着急买呢，广州我看您建议大家抓紧时间上车，南沙呢？问题多，谢谢广叔了

回答：南沙也是要抓紧上车的，只是说在短期内可能由于投资客多，大家一起抛盘时会略有回撤，需要中长期持有，陪伴南沙一起发展。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，坐标广州，子弹300，一套面积比较小。天买小点还是番禺买大点？如何选择？具体推荐哪些盘？理财还没到期，4.5月出手晚不晚？请指点？

回答：你好，目前番禺也不算太贵，天河，黄埔起来很久了，海珠西的话上周拍地刺激，整个海珠都很振奋，下一波水自然流到番禺万博也很正常。目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的，就是韭菜。

现在你们进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下 可以对比一下去年深圳东莞出了调控，但是在一段时间内其实还在涨，有赚头好过没有。买贵了，最多亏2年利息而已，就当做生意亏一点钱，但是反过来想用2年利息换一个赚大钱的可能，不值得吗？只有确确实实看到涨了很多了，那些事后诸葛亮才会冲进场顺着“地铁、次新、带花园社区”来买的话，就一定能跑赢大市

提问：您好广叔！现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！

回答：你好，购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的优选。

从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。真要调整的话，华南板块也在后面广州买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：您好广叔，中海康城的大三房值得买吗？什么价格值得入手呢？如果要入手，得符合什么条件才好呢

回答：你好，中海康城值得入，未来半年都是值得入的。中海康城的优势：户型方正实用、物业好；中海康城小学、奥体中学，再加上清华附中的地段生划分；周边两个地王的开盘（珠江实业、金地），这些实实在在的增量

提问：您好广叔，沙井能买吗？华侨城四海云亭这个盘怎么样，纯投资，总额500以内，可以入吗？未来升值空间怎么样能不能跑赢大盘？

回答：你好，可以买。随着沙井越来越少房子，也会跟涨，价格有所提升，但在地铁，学校，商圈都有些距离，而且周边民房多，居住体验差，归属感弱。跟涨没问题，跑赢可能有点难。

提问：您好广叔，外地人，在广州工作，有购房资格，孩子明年后要上小学，目前资金有限，只能买一些不带电梯的老破小学区房，请问老师这种老破小怎么选择较好的呢？

回答：你好， 如果是买楼梯房的老破小 ， 需要注意以下几点：

排名前列、建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手比较容易。

第二、较好能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的，一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了，其实还是蛮划算的。

第三.较好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房。这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。 几年以后就会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。

最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是九年一贯制的，还是非常不错的。对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这的房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大。

提问：你好广叔，坐标深圳，我手上有点闲钱准备买套房，都说南沙利好，但是南沙的盘太多了，挑得我眼花缭乱，想问广叔该如何去挑选呢？

回答：你好，目前南沙新房供应量大，项目多，购房者应该抓住区域稀缺性，南沙规划了多条地铁路线及站点，地铁成为南沙购房的一个重要依据，接下来就来看看南沙各区域地铁分布。排名前列、蕉门–金洲，这里有三条地铁交汇，并且周边配套较为完善，考虑自住的购房者可以多留意；第二、明珠湾，此次规划中新增了多个地铁站点，明珠湾地段好，景观好，是投资者的不二之选；第三、南沙湾，该区域规划了多条线路及多个交汇点，加上环境和商业的高端配套，有很大的保值和升值空间；第四、黄阁，该区域以工业为主，关注度相对不高，污染问题严重。此次规划着重建设文化设施，投资者可重点关注当中的庆盛高铁枢纽区块；第五、万顷沙，该区域离深中通道近，加上价格便宜，购房热度高。

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