科学城广场三个巨无霸商业体争雄,凯德星贸中心设计方案亮相

凯德星贸商务中心设计方案

日前，广州市规划和自然资源局对科学城新建商业综合体项目——凯德星贸商务中心（科学城KXC-11-3地块）设计方案调整进行公示。

根据项目设计调整方案，拟将凯德星贸商务中心项目两栋办公楼（6013-1#、6013-2#）高度，由原来的地上29层、地下4层，调整为地上27层、地下4层，建筑高度由138.5米调整为127.95米。

同时将上述地块中的连廊建筑高度，由11-12层、21-22层，调整为9-10层、19-20层。

根据公示的项目设计方案，凯德星贸商务中心由20栋办公写字楼（包括4栋超100米高甲级写字楼）、1栋星级酒店、商业广场，涵盖办公功能、商业功能、酒店功能，将打造集商务办公、星级酒店、精品购物于一体的城市综合体。

值得注意的是，整个项目建筑，主要沿科学大道北侧与映日路南侧，环绕环山岭公园边角而建，南北呼应，东西两侧疏阔，建筑与周边环境相得益彰。

从项目的基本数据也可看出，总用地面积：47369平方米，可建设用地面积47369平方米，容积率仅为3.0，建筑密度在34.4-35%，绿地率达25.7-35.7%。可见建筑密度不高，总体绿化率三成左右。

科学城凯德星贸商务中心部分建筑效果图

凯德星贸中心地块是在2018年11月12日出让的。由广州市凯科星贸房地产开发有限公司以88249万元底价（折合楼面价约6210元/㎡）收入囊中。而项目签约，则是在2017年9月21日。从项目签约，到拿地，再到开工，该项目进度相对较慢。

该地块出让条件限制较多，其中一项要求项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，自持物业必须整体确权，10年内不得销售（含预售和现售）。

另外，竞得人须按照科城锦绣规划建设连廊一座。根据较新公布的项目设计调整方案，该连廊将3栋超高层办公楼连成一体，其中两栋较高为127.95米/27层，另1栋为100米/22层。同时，连廊底层及地下设计为商业广场，其面积相当可观。

在2019年5月28日黄埔区举行的穗港智造特别合作区全面启动暨新华穗港城等重大项目集中动工活动中，凯德星贸商务中心作为35个项目之一，举行了动工仪式。

随着此次项目设计方案调整完成，预计将进入实质动工阶段。

值得一提的是，在距离凯德星贸商务中心项目西侧300多米，即地铁21号线科学城站旁，将新建地铁上盖商业综合体。该商务商业地块已挂牌出让，将于3月13日竞拍。到底花落谁家，结果即将揭晓。

科学城站旁商务商业地块挂牌出让

另外，凯德星贸中心的动工与科学城站旁商地的入市，也是科学城规划提升设计方案中的核心节点建设内容。

在去年公布的科学城扩容规划设计方案中，科学城广场周边总计约2平方公里与香雪总部经济区的“粤港澳青年创新创业基地”，被规划为科学城的“双核心”。

可以预见，未来三到五年，凯德星贸商务中心与科学城站上盖商业综合体的建成，将进一步提升科学城广场的商业氛围；并与目前运营中的优托邦商业广场，形成三足鼎立之势。

但同时，我们也担心的是，未来，随着暹岗村地块的大壮映日商业广场建成，意味着科学城广场周边2平方公里聚集至少4家商业综合体，周边人气能否撑得起，值得深思。

尽管像凯德星贸中心以及科学城站上盖体项目，其功能主要做商务办公为主，但仍会有一定比例的商业。而同时，科学城广场周边楼盘并不多，仅大壮名城、林语山庄、岭南山畔、锦林山庄，且距离科学城有一定距离。另外，部分小区也自配一定商业，在一定程度上，降低对科学城广场商业的依赖度。

从总体上来看，我们预计，作为科学城两个核心节点——科学城广场与香雪总部经济区，后者的商业集聚的人气，将会远超过前者。

实际上，目前香雪站周边已成为科学城人气较旺的地方之一，和萝岗万达广场旗鼓相当，甚至有超过之势。这从百度热力图也有所体现。

来源：黄埔观察

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