48宗宅地来了,想全部卖出去,可能有点难

广州，终于要上场了。9月26日、27日两天，广州48宗涉宅地齐齐登场，分9时、12时、15时三个时间段竞价出让，宗地总面积逾303万㎡，计容建面逾852万㎡，总起拍价超1124亿元。

48宗地中，可关注的亮点也不少，如广钢“最后一宗宅地”来了；新房紧俏的海珠区推出两宗宅地；黄埔、南沙共8宗地还没开卖，未来房屋售价已确定好了……（详细地块列表，可拉至文末）。

此次土拍玩法也发生了不小的变化，市场将会作出怎样的反应，更备受关注。

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广州第二批集中供地来了

但玩法变了

此前，为响应中央加快完善“稳地价”要求，包括广州在内的多个城市纷纷延期第二批集中供地并调整土拍规则，以逐步建立并完善房地价联动机制，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

|图：22个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况|数据来源：中指数据CREIS

规则变了，市场情况截然不同。截至2021年9月22日，重点城市第二批集中供地进度已过半，成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出让。在土拍规则优化下，“稳地价”效果可以说是相当明显，多数城市成交楼面价有所下跌，部分热点城市甚至出现地块临时撤牌、流拍等情况。

|图：10个已完成第二批集中供地城市的二批次地块成交、流拍和撤牌结构情况 |数据来源：中指数据CREIS

而至于广州，先来看看其土拍规则。此次土拍中，在加大住宅用地供应量、限地价、竞自持等基础上，还增加了限房价、限销售对象、禁马甲、一次性书面报价等出让方式，并将地块成交溢价率控制在15%以内，严限高价地……

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土地较高溢价率不超15%

在排名前列批集中供地，多宗热门地块溢价率超40%，而本次供地溢价率均控制在15%以下。同时，大部分土地较高限制楼面价，均低于同板块此前成交的较高楼面价。限制溢价率，意味着地块楼面价将得到严格的控制，防止过热的土地市场，从而稳定楼市。

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严禁开发商“多马甲拿地”

严控房企买地资金来源

严管“马甲”，对于维持招拍挂公平性具有一定促进作用，这将引导更多优质房企进入广州市场。另外，公告也要求竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

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限制销售对象、限制售价

保护刚需，打击投资客

黄埔、南沙共8宗地将实行“竞地价，限售价”方式，每一宗地块都明确了较高房屋销售价格，这将对影响地块周边一二手价格预期，打击投机客入市起到一定作用。同时，海珠、黄埔、南沙地块，均要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%，未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土拍竞买资格。这是在保护刚需，支持无房家庭优先购房。

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提高房屋品质 

如海珠区石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块强调，建筑需达到绿色三星级标准，这是绿色建筑的较高标准，也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。相对苛刻的条件下，再加之“三道红线”承压，各大房企参与土拍的心态更为平静，非实力强大，不敢轻易参与。直到9月22日，各宗地块竞买申请时间截止之时，仍有不少地块无人问津。也许此次广州第二波集中供地，也会跟随其他城市的脚步，整体局面相对冷静。

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增城仍是供地大户

海珠、荔湾靓地入市

此次集中出让的48宗涉宅地中，覆盖增城（22宗）、南沙（6宗）、番禺（5宗）、黄埔（3宗）、白云（5宗）、荔湾（2宗）、从化（2宗）、海珠（2宗）、花都（1宗）9区。不难看出，南沙、增城依旧是广州疏散中心区人口压力的重点板块。另尽管越秀、天河两区无地可供应，事实上，两区其实尚有少量地块可供应，但由于限价问题，迟迟未挂牌出让。

接下来，不妨让我们提前来看看各区地块概况：

增城区

增城一次性推出22宗涉宅地，是此次土拍的“供地大户”。地块分布非常广，涵盖新塘、仙村、荔湖、石滩、朱村、永宁、中新、增江等。如朱村街出让的4宗涉宅地中，3宗地毗邻21号线凤岗站，而目前该片区一二手房供应已相对充足，存在住宅多、大型配套少的问题。

荔湖街将出让4宗涉宅地，其中位于新城大道两侧3宗地属于荔湖新城板块。

石滩镇将出让2宗涉宅地。近两年石滩片区土地市场相对火热，2020年至今，地块周边3公里范围内已成交约5宗涉宅地5宗，分别将/已建成项目 敏捷东樾府、港龙皇朝龙湾壹号、碧桂园星禧、景业壹方天地、联发悦璞园。

南沙区

南沙推出6宗涉宅地，分布于横沥岛（4宗）、珠江街（1宗）、南沙湾（1宗）。值得关注的是，这6宗地均采用“限房价+限地价+竞自持+摇号”的方式出让，且还限制了销售对象，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

另我们也可看到的是，横沥岛正成为南沙区的“供地大户”，颇有种成为“南沙粮仓”的架势，此次一口气推出了4宗地，未来房屋销售统一限价37896元/㎡，略高于当前市场价。

众所周知，土地集中供应是楼市重要的指南针、风向标。可以预见，横沥岛将成为南沙未来市场的大热门板块，也是一众发展商的青睐之地。

|图片来源：好地网广东

番禺区

番禺区则推出了5宗涉宅地，分布于创新城（2宗）、石楼（1宗）、大石（2宗）。此次创新城推出的2宗地块，位于暨南大学北侧，大学城南岸，距离4号线新造站直线距离约900米，紧邻南大干线，且周边有新化快速路、南沙港快速以及广台高速等要道，交通通达度较好。但周边商业、教育等公共配套方面较为匮乏。

|图片来源：好地网广东

而大石即将推出的2宗地块，邻近广州南站、长隆旅游度假区，目前周边以工业园区、旧村为主，有一定的生活配套资源。

白云区

白云区也有5宗涉宅地推出，分布于均禾、钟落潭、龙归、太和与白云新城。

靠近地铁14号线钟落潭镇站，且依托于广州大健康城发展规划，钟落潭区位价值日渐提升，目前已有保利、绿地、正荣&新城、越秀项目在此，竞争力度不小。此次推出的白云生物医药健康产业基地二期融资配建地块二，起拍总价198075万元，折合楼面价9022元/㎡。

|图片来源：好地网广东

白云区白云新城云港城地块位于白云新城核心区，须建设集总部办公、创意办公、商业配套等多种功能于一体的高端城市综合体，要求竞买人引入指定类型企业入驻落户白云区，并须对累计销售总额、累计税收总额进行履约核查。值得一提的是，目前该地块《设计服务招标》已于网上公示，该项目的业主为广东粤海置地集团有限公司，因此本地块大概率定向粤海。

黄埔区

黄埔区推出3宗地，分布于科学城（2宗）、知识城（1宗）。科学城2宗地要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%，并限制了未来新房售价。

|LPGQ-E1-1地块

|HBPQ-LD-5地块

荔湾区

位于荔湾广钢新城板块的AF040234、AF040406地块，头顶“广钢新城最后一块宅地”的头衔，在近年供地稀缺的荔湾区备受市场关注。除自身63亿起拍价以外，该地块需配建广钢公园、学校、社区服务中心等，其成本亦达到8亿，实际拿地成本不低。其为目前荔湾区起拍楼面价第二高的地块，仅次于2019年南岸路冷冻厂地块36060元/㎡（即保利天珺项目）。

|图片来源：广州中原研究发展部

由于地块周边小区较多，500米范围内可共享其便利店、饮品店；600米外有中海花湾天地购物中心，足以未来住户日常生活需要。2公里范围还有广东实验中学荔湾学校，华南师范大学附属荔湾小学，广东省实验中学荔湾学校第二小学部等。

|图片来源：广州中原研究发展部

荷景路地块位于白鹅潭商务区南部、环城高速北侧、东新高速西侧，周边规划三条地铁线路，距离地铁10号线（在建）、佛山地铁11号线（规划）广钢新城换乘站约800米，可便捷联系四线换乘枢纽西塱站。

海珠区

新房紧俏的海珠区推出2宗宅地，为市场解渴。江泰路50号AH0605005地块临近地铁江泰路站，是本轮48宗挂牌地块中起始楼面价较高的地块，出嫁条件也略为苛刻。

|图片来源：广州中原研究发展部

地块本身地处老城区“地铁上盖”，就目前而言，周边的生活配套已然极具吸引力，周边既有TIT润政广场、燕汇广场、万科里、江泰广场等商业配套，还有燕子岗体育场、广州医科大学附属第二医院、珠江医院等，另还布局了晓园小学、晓园中学、海富小学、南燕小学等多所学校，生活氛围浓厚。

|图片来源：广州中原研究发展部

石溪蚝壳洲地块位于海珠区石溪村旧改范围内，临近珠江后航道，拥有一线的江景资源。

|图片来源：广州中原研究发展部

地块临近地铁广佛线石溪站（已开通运营）、地铁10号线大干围站（预计于2023年开通），各类配套资源较欠缺，近距离暂时没小学，商场也较远，要到地铁石溪站附近的金碧都市广场。未来随着石溪村旧改的深入推进，其整体配套资源、环境将会得到一定的改善。

|图片来源：广州中原研究发展部

从化区

从化区推出2宗地，分别位于城郊街、江埔街。其中城郊街向阳南路与向阳二路交汇处地块，位于从化区主城区，距离区政府约1.1公里，距离地铁14号线东风站约1.5公里，周边医疗、教育、商业等配套齐全，幸福花园、智富华轩等多个成熟住宅小区围绕，居住氛围浓厚，但地块体量仅1万多方，大大降低对开发商的吸引力。

|图片来源：好地网广东

而江埔街河东南路与从化大道交汇处地块，据《产业项目进驻协议书》要求，竞得人须在该地块建设高端艺术商业综合体、精品居住社区等，总投资约18亿元，并与国内知名品牌购物中心（太古汇、恒隆广场、APM、K11、瑞安新天地、来福士、宝龙广场、正大广场）其中一家的商业管理公司签订拟建购物中心项目管理意向书。因此，本地块大概率为定向出让。

花都区

花都区此次仅有1宗涉宅地推出，且大概率为定向出让。

地块位于迎宾大道以北、天贵路以东，地处花都区中心城区，邻近地铁9号线花地广场地铁口，未来建成项目可谓是真正的地铁盘。

地块配套成熟，附近商业主要是沿街或者社区底商，周边还有骏壹万邦、卜蜂莲花等大型商场超市。周边还有第五小学、骏威小学、中西结合医院、人民公园等，生活、教育、医疗等资源丰富。

据《项目投入产出监管协议》规定，天贵路东一地块商务商业部分用地准入产业类型为电力、热力生产和供应业，竞得人须引入1家世界财富500强建筑央企集团级区域总部、1家世界财富500强建筑央企集团级区域投资公司、1家全球知名设计企业、2家具有工程设计综合甲级资质的设计企业、2家具有施工总承包一级资质的建设企业落户花都区，此外还对投资总额、投资强度、平均年营业额、平均年纳税额等作出要求。由此可见，本地块为定向出让。

……

对于这一场土拍，大家最关注的哪些板块、地块呢？

9月26日、27日两天，广州48宗涉宅地齐齐登场，分9时、12时、15时三个时间段竞价出让。

届时情况如何呢？我们拭目以待。