宅地供应低密化趋势下,逃离“鸽子笼”,能否在广州成为现实?

上个月底广州召开的2024年秋季全周期土地服务推介会上，相关负责人表示，广州今后将更关注对土地的高品质开发，谋划更多符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品，不断优化容积率、建设高度等具体指标。

同时官方还明确，未来广州宅地供应容积率下降，已是势在必行。

官方喊话之下，是否意味着，曾经随处可见的“鸽子笼”，或许即将要在广州”一去不复返“？

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容积率，作为常见的衡量一个小区居住适度指标之一，指的是总建筑面积与建筑用地面积的比例。

通常情况下，容积率越高，楼盘的居住舒适度就会大打折扣。

“广州最早的超高层住宅都是由港资开发的，国内居民买不到，需要用港元或外币购买。”原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江回忆，广州最早的超高层住宅由香港开发商投资兴建，照搬的是香港模式。在其带动下，国内也开始效仿，渐渐地超高层也增加了。

数据显示，近十年广州共供应133宗容积率在4.0以上的涉宅用地，仅2021年就推出了35宗，去年供应18宗，为十年来次新高；部分有规划商业公寓的综合性用地，容积率更是超过10，例如广州滨江上都、琶洲樾等项目。

这些容积率高于4.0的涉宅用地，成交主要集中在以荔湾、海珠为首的中心四区，共有超20宗成交，外围区的增城、南沙，在近十年也有超10宗的成交。

在过去，因高昂的地价成本，中心四区高容积率项目的出现，有效地保证了中心四区房源供应。

时过境迁，自今年下半年起，低密宅地开始在中心四区频频涌现，居住舒适度也将会较此前得到进一步改善。

例如八月供应的12宗涉宅用中，容积率大于3.0的地块有3宗，其余9宗地块的容积率均在3.0以下。

另一方面，据媒体统计，近五年，广州40层以上住宅社区近50个，荔湾至少有15个，海珠区有9个，黄埔区有12个，均由旧改转化而来，增城区亮相了9个，南沙区有2个。

相较之下，继珠江新城之后，近十年来天河区仅世纪金源天河原筑、珠江花城外，少有新增 40层以上住宅供应。

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楼层高低在一定程度上影响项目的容积率变化，那么，现在市面上广州在售新盘的容积率为多少？

克而瑞数据监测显示，广州601个在售新盘中，容积率低于3.0的项目有259个，占比达全市新盘的43%，占比较四年前减少2成。

其中，因开发较早，叠加供应稀缺等因素，天河、荔湾、海珠、越秀四大中心区平均容积率均超过3.0以上。

而远离市中心的从化、花都、增城等外围区域，则是不少低容积率楼盘集中的片区，区域新盘的平均容积率均低于3.0。

具体到项目来看，数据监测显示，全市在售容积率TOP10项目主要集中在中心四区，其中仅越秀区就占据了五个项目。

其中，以金地御湖颂、逸翠庄园等为代表的低容积率TOP10楼盘多坐落于在地价低、宅地供应多的增城、花都，且容积率均在0.9以下，居住环境更为优越。

不过，这些容积率在1.0以下的低密楼盘已是见少买少，自2012年6月，国土部下发的住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，更是从土地源头上切断了低容积率新增项目的通道。

除此之外，受供求结构的影响，广州不同容积率项目之间去化速度也是非常相近，且都处于较高水平。

克而瑞数据监测显示，广州容积率在3.0以上的项目去化时间最长，为42个月，容积率在2-2.5项目去化周期为31个月，为所有容积率段中最短。

从金额分布上来看，广州主力成交项目多为容积率在2.0以上的项目，成交金额占比为64%。

总的来说，未来广州推出越来越多低密宅地这一趋势，正是在市场转型期迈出的关键一步，在去化速度日益趋缓的当下，建设“好房子”成为保障产品去化的唯一法宝，也正是房子回归居住属性的重要体现。

来源：克而瑞广佛区域