广州楼市:市中心附近还有哪些好的楼盘?这里你可能想不到

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好，新人首问，总价200万左右的电梯二房，离市中心稍微近一点的，请问有哪些好的楼盘推荐吗？我目前看了东晓南的万华花园和东圃的雅怡阁，请问哪个更优呢，天河比海珠更好？

回答：你好。雅怡阁小区小，就两栋楼，没有花园，且离地铁不是很近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，新人首问。目前天朗明居一套三房，无贷款。东荟城一套，纯公积金贷款。感觉天朗涨幅偏小，而且四年后有学位需求。方案一，卖出天朗，置换一套短期增幅不错的房产，可不考虑学位，只考虑资产增值，到时再置换。方案二，直接置换一套学位房，看过天河北的老破小，比较抵触。方案三，两套都不卖，老人户口在黄埔，无社保，七十岁了，还可否购买一套？现有能力：首付200多，月供1.5。工作在科学城，珠江新城两地。请广叔指点迷津。

回答：你好，天朗明居主要靠金融城外溢，还有潜力的。东荟城不错的，可继续持有。老人票是可以买，但贷款一般银行都不批的了，需要全款买。如果买学位房，就买一个小户型挂户就好，可迟点再做考虑。现在的行情我建议你先按兵不动。

提问：你好广叔，预算1000以内，尽量天河一手，广州第二套，不在广州市区居住，金地峰睿和附近的保利都看过。投资为主。也考虑几年后的学位。请问怎么选择，我是从化居住

回答：你好，天河峯睿，随着学校、医院的建成后面还有一些利好，你的情况可以考虑的。

提问：新人首问：广叔您好！目前自有300多万，二套纯投资，主要400万左右的房子，是选择金融城附近的二手老小区小户型还是黄埔新盘大一些的户型。

如果是科学城：品秀星樾、龙湖云峰原著、黄埔中央城、保利罗兰这些怎么选，或者有其他比较好的选择吗？

回答：你好。建议考虑黄埔次新盘。黄埔投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔，您好！想投资鱼珠的房子，海伦堡海伦时光怎么样？潜力大吗？离地铁近吗？

回答：你好。从地段上看，海伦时光在“向东”的发展方向上，自住可以，投资就不建议，因为“小社区、无学位、远地铁”这些几乎跟投资有关的特点，海伦时光都不具备

提问：您好广叔，我湖北人，本科毕业10年，室内设计师，来深圳5年，深户，已婚，老婆户口在老家，老婆做教育培训行业，2人收入保守估计30+,小孩3岁多，在老家父母带，17年在贵阳观山湖区中铁逸都国际购有一套126平三房，现已装修好，房子90万买的，贷款70万，现在同小区旁边新修的高层毛坯房卖12000左右，也算赚了点钱，地铁还没开通，我们一直想在深圳上车，但对房子投资完全没概念，前几年错过了好几次机会，现在后悔都没任何意义，这几年赚的钱基本上都花了，没存什么钱。一直想把小孩带到深圳来读书，但是没买房很无奈。几个问题，请你给建议:1,我想把贵阳的房子卖掉，觉得再涨的空间不大，赚的钱想办法买深圳，买深圳我们能否操作3成？当然这个首付在深圳都没什么选择了，很纠结。2,如果我们这个情况不适合买深圳，买临深可以吗？临深买哪里较好呢？3,我们也想过去武汉定居，买房压力小点，离家近点，不知道这种选择是否合理？但我很不想去武汉，想留在深圳。请广叔指导，谢谢

回答：你好，建议优先考虑在深圳上车。 贵阳房子出手后，子弹可以凑到100左右，100万在深圳稍微有点尴尬，建议多加20万左右，买个沙井或光明的两房。加不了的话，就看看福田保税区或梅林关的小学区房吧。 深圳可以做一笔首付贷，操作成首付3成。 如果深圳实在没有合适的选筹，可以考虑入手广州。黄埔区缴纳半年社保即可。 一线城市买完再考虑环深和武汉。

提问：你好广皮，本人定居东莞大朗，儿子25岁，单身大专，武汉户口，现在广州黄埔上班社保一年多，月薪5干左右，工作不稳定。因为不懂，去年底在增城香山湖用儿子名买了个99平2楼总价143万用了首付首贷，月供5600，家庭月供最多能承受10000以内，现在手上有60万，湖北咸宁还有两套精装房在卖中，一直末卖出，按现在市价两套应该在120多万左右，都是学区房，一套在温泉碧桂园，一套在华沙城。现在不知如何选择？1.是借用我弟首套名额再在增城香山湖买一套200万总价，儿子住一套，我住一套。2.是用儿子武汉户口在武汉首付一套？3.将现有60万投资到基金里，等咸宁房卖出多点钱，有房票再在黄埔买？

回答：你好，1.没必要增城继续加仓，浪费首套资格，增城太大了，增城里的新塘还勉强可以考虑，一般来说限购城市的不限购区域都是不太建议买的，升值能力有限。

2.子弹60可以在武汉投资一套，武汉在二线城市中是我比较看好的城市。武汉的基本面还是很不错的，武汉现状：虹吸整个湖北，年轻人安家落户。 武汉硬实力排名全国前列，武汉硬实力高于成都，与南京，杭州等应属于一个梯队，目前武汉却是同梯队中，房价较便宜的城市，具有比较大的套利机会。对比火热的杭州楼市，平均房价2万左右的二线城市武汉，确实“便宜得不像话”。具体投资回报率高的板块，详见知识星球内部分享。

3.咸宁2套房子继续出手，同时开始布局一个广州房票，等后面咸宁2套全部出手后，建议再在广州买一套二手房投资。

按照上面步骤操作后，我认为你的资产就变得比较优质了。

提问：你好广叔，未婚首套房，预算总价200W以内，自住为主加保值，工作在越秀农讲所附近，想买近工作的地方，哪个区比较合适？自己比较倾向越秀的老破小，但是这样的预算感觉选择范围很少。

回答：你好，200万总价预算，在农讲所附近，也只能买德政南路、德政北路的一些楼梯楼，40-60平的小两房，如果按照所描述来看的话 我提供另外一种思路，如果换成投资的话，是否可以把目标放到番禺或者老黄埔呢，因为这个总价大概率只能往这些区域走了，不然就只能是越秀区的老婆小，而2-3年后的结果就是：老婆小根本涨不动，住起来的体验感又很差

提问：你好广叔，请问景田康欣园，景蜜村，香景大厦三房适合居家买入吗？请帮分析下，谢谢。

回答：你好，景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住合正名园，金色假日等几个2000年后的盘流动性较好。 投资建议换板块。

提问：您好广叔，本人在珠海工作，家庭年薪50万左右，在中山坦洲有一套刚需住房，无贷款。现在看到广州南沙被取消限购了，而且价格和珠海市区的老房子差不多，配套设施等方面比珠海要好。现在孩子一岁，想在南沙越秀滨海珺城入手一套房，不知道现在入手划算吗，未来的升值空间大吗？

回答：你好，建议现在不要入手南沙，如果有名额的话，建议优选黄埔。首先黄埔属于中心六区之一，配套设施更为完善，从发展规划上看，广州的发展是自东向南，所以黄埔的前景更好，在经济发展和轨道交通建设上面更有优势，在限购放松后，这也成为黄埔更加热门的原因。南沙现在的房价，全靠城市规划支撑，目前基础设施还是不完善的，利好兑现太慢。南沙还有一个较大的发展痛点，那就是离市区太远，如果你不在南沙工作的话，通勤将成为一个问题。虽然南沙的购房门槛低于黄埔，但天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔更有条件承接其外溢需求，从而发展前景更大。所以如果预算允许的话，建议买在黄埔。

提问：你好广叔，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。 目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请广叔不吝指点迷津。

回答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。 1000万以上的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

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