从"大拆大建"到"精耕细作":广州旧改强势开启"十五五"新周期

7月24日，广州市住建局发布《广州市城市更新"十五五"规划（征求意见稿）》，公开征求意见至8月23日。这是继国务院5月22日印发首部国家级城市更新专项规划（国发〔2026〕12号）之后，广州最新落地的市级更新蓝图。

《征求意见稿》提出，十五五期间，广州城市更新将聚焦产业升级、山水融城、安全韧性、老城焕新，重点推进35个片区更新、75个城中村改造以及老旧小区危房改造。可以看到，本次意见稿释放的信号，不是"又一轮旧改启动"，而是广州城市更新逻辑的底层切换——从增量扩张、大拆大建，转向以"精细治理 + 可持续投入"为核心的高质量更新。

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十五五定调

城更升格为国家战略，资金支持空前

国家级"十五五"规划明确10项指标、23项任务，部署六大重点任务——培育城市发展新动能、营造高品质生活空间、推动绿色低碳转型、增强安全韧性、促进文化繁荣、提升治理能力，并配套七大政策举措，包括全面开展城市体检、构建REITs与专项债支撑的可持续投融资体系、更大力度盘活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理等。

资金端支持同样空前：2026年中央财政对城市更新合计支持2570亿元，其中970亿元中央预算内投资聚焦老旧小区与危旧房改造，1600亿元超长期特别国债投向燃气、排水、供水、供热等地下管网。"十五五"期间，全国计划新开工改造老旧小区11.5万个、完整社区改造5000个、老旧街区厂区改造1500个、地下管网改造77万公里。

城市更新已从"补短板"升级为"转型发展引擎"，广州作为超大城市，必须承接这一国家战略的落地压力与红利。

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广州答卷

半年四份文件，搭建城市更新全流程

普睿数智广佛区域监测到，上半年广州密集出台四份文件，基本搭好从规划到实施的全流程支撑框架。

1月《好房子评价标准（征求意见稿）》以安全、舒适、绿色、智慧四维评价体系立起品质标尺；3月规自局"五大工具包"（穗规划资源字〔2026〕4号）贯通规划编制、土地整备、土地供应、规划许可、不动产登记全流程——其中土地整备首提"市区两级指标池""房票全市通用"，规划许可给予微更新豁免、危旧房拆除重建增容不超30%，登记端创新预告登记、"一码管地"等。

5月广州《城镇房屋更新条例（意见稿）》首次明确"谁出资、谁受益"，聚焦老旧住房自主更新、老旧厂房转型、历史建筑活化等七大领域；近年来，广州危旧房自主更新走向"进阶模式"，花都集群街1号（C级危房原拆原建）、越秀"黉桥·小石集"（全省首个跨宗地危旧房原拆原建）等试点，把更新从"政府包办"推向"居民共建"，业主出一点，企业投一点，政府补一点。根据普睿广佛区域统计，截至目前全市涉及原拆原建项目已超10个，覆盖花都、越秀、海珠、天河等区域，中心区多个项目处于意见征询阶段。

而6月"补改投"试点更把财政补助转为股权投入，以此撬动社会资本。从"补"到"投"，一字之差，意味着政府从"买单者"转向"杠杆端"，广州旧改正从"敢拆"走向"会运营"。

03

规模进展

做地成为广州旧改主线，上半年进展加速

根据普睿数智广佛区域统计，纳入广州2035城市更新规划的项目全市共275个，其中120个为做地/收储+做地模式，主要集中在黄埔、天河、白云、花都。"依法征收、净地出让"的做地路径，已是当下旧改的确定性主线。从做地规模看，白云改造面积3036万方（17个项目）占全市30%居首；黄埔30个、天河22个紧随其后。

实施主体上，白云城发以8个项目、1660万方排名第一，黄埔广开城发、科学城集团分别涉及17个、11个城中村项目，数量最多。

全市做地进度同样加速：截至年中，做地项目中44个项目公布改造方案、53个公布征补方案、66个安置区动工；安置区开工总量近12万套、总建面超1800万方，黄埔占比达52%。

四大重点片区上半年全面提速：罗冲围松溪片首栋安置房封顶，首开区计划年底全面封顶；广州火车站片区瑶台村一期首栋封顶、沙涌南村签约率已达99%；新中轴海珠片区康鹭已有4个安置地块开工（总面积48.1万㎡）、东风村1218号地块首栋封顶；环五山元岗村拆补方案表决通过、签协议超500栋，年底首栋安置房交付。

反观旧模式项目，上半年推进明显放缓，仅黄埔4个项目有实质进展——包括新溪村、水西长龙片完成片策公示，文冲村控规调整，裕丰围开启回迁与融资区建设等。

04

房票使用

政策细化、范围放宽、核发提速

房票一直是广州旧改的热点话题。

广州房票政策历经2023年概念提出、2024年黄埔荔湾试点、2025年全域铺开，到2026年部分区域完成"防炒作闭环"——转让限一次、首次挂牌不低于票面9折、资金共管账户、审批压缩至15天；随着政策的细化，今天房票的流通使用进一步规范。

消息显示，近一年广州房票进入放量期，这为市场的去库存提供了助力，同时也释放了改造主体的资金压力。黄埔区作为房票政策的先行者，截止2026年6月底，单黄埔区累计核发房票已达5869张、使用资金78.62亿元，认购商品房8131套、面积80.36万平方米，房源超市纳入新盘超110个，跨区认购超3000套（网签810套），每年节省临迁费超2亿元。此外，上半年其他区域如，荔湾发出全市首张"企业版"亿元房票，番禺核发首张跨区房票，增城首张房票在中新村、金星村成功核发。全市保守估计发放房票已超7000张、金额超80亿元；

值得关注的是，黄埔7月把房票扩围至人才补贴，本科10万至博士后30万元梯度支持，让房票从"拆迁工具"变成"人口与住房政策接口"。

05

城更未来

重在"精细运营"而非"规模制胜"

从政策导向来看，本次广州城市更新十五五规划意见稿把“好房子、完整社区、城中村更新、地下管网”列为重大工程，广州旧改已从"拆迁叙事"转入"城市运营叙事"。

普睿广佛研究部认为，对开发商与资本而言，未来广州旧改的机会在于做好四个方面的工作：做地主体的深度合作、房票房源的稳定供给、补改投的股权参与、危旧房自主更新的专业服务。与以前大开大合的大拆大建模式相比，精细化空间治理时代，专业能力与耐心，比规模更重要。

落到具体参与者：对央企与地方平台，做地主体的合作与安置房代建是基本盘；对市场化房企，房票房源的稳定供给、好房子标准的产品兑现，是把拆补需求转化为销售去化的关键；对产业与资本方，补改投的股权参与、老旧厂房与低效楼宇的功能转换，是切入存量更新的低杠杆路径；对专业服务机构，危旧房自主更新中的意愿征询、成本测算与全流程咨询，正催生新的业务增量。

广州旧改的下半场，比的将不是谁更能拆，是谁更懂运营、更耐得住周期。

来源：普睿数智广佛区域