广州楼市:这个片区已涨20%,明年是否会横盘?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，新人首问。明年打算在广州定居，广州集体户，首套刚需。工作情况我是长期出差深圳，老婆今年因生产待业中，手头只有18W，预估明年家庭月入16k+4k公积金，目前有以下两个想法:

1，强行凑首付到75W，预算拉到250，科学城入手中海誉城两房或者万科金色梦想小三房，顾忌:首付与月供压力大，存在断资金链风险；科学城今年已涨20%+，明年是否会横盘？

2，明年待老婆在广州找到工作后，工作地附近购入学区房老破小好好装修一番，但孩子还有五六年才用得上学位，到时可能都不在这了，期间学位浪费。请问广叔建议1还是2？1的话科学城是否有更好的选择，之前考虑龙光，离天河更近但楼龄环境略差。希望广叔不吝赐教，谢谢！

回答：你好。1、可行。明年小阳春才是真正的大涨，现在还只是小涨。先通过亲朋好友搜刮一遍，争取先上车，毕竟刚需自住，不用太在乎一时得失。

2、现在小孩还小，不建议买学位房，因学区政策多变，可迟一点再做考虑。以及老破小居住体验非常差，纯学票性质，如果学校成绩下降了，房价也跟着缩水。

3、建议选择方案1会更妥当一些。

提问：广叔你好：请教你一个问题、我是外地户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、渔珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢

回答：你好。富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，知识城绿地城3 全能买吗？纯投资。

回答：你好。绿地城可以买

提问：你好广叔，感谢之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型，请问广叔觉得时代天境怎么样？谢谢

回答：你好，时代天境景观还可以，就是地铁远，桥堵了点，自住可以买，投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域，缺乏产业，小岛密封式的睡城，两头都不靠，导致发展力度欠缺。

提问：你好，广叔，今年八月已购鼎峰。年前想购房两套，大壮本周已买，谢谢。剩下这套首房首贷想买珠城或天河，在天河五山附近工作，400-500万左右首付，月供3-5万均可接受。在珠江新城看房近一月，房源少，可选少，方圆月岛等您推荐过的基本无合适房源可看。还继续看珠城吗？本周有看汇峰苑，隽峰苑和高德公馆，这几个盘怎么样？有点着急，望指点，谢谢

回答：你好。这三个盘区位很近，都可考虑，重点挑选新一点带花园的。

提问：广叔你好，我现在很纠结啊！又看回龙湖天奕了，今天看了189方 17楼单价9.35w了。又对比了二手保利云禧19楼 216方的，总价1690w,加上税费要1870W，单价也去到8.6w了。现在龙湖天奕是尾盘了。只剩几套了，这个月应该会清盘了。保利云禧二手房源也不多，家人忌讳的楼层比较多。其实我最理想的还是保利云禧196方，总价在1300W左右的（可以一次性付款，没有压力）但是现在只有一套4楼在卖，家人强烈发对买4楼（被迫放弃）。我老婆现在建议我买龙湖天奕，但是我感觉天奕的升值空间没有云禧的大，而且龙湖天奕小区面积其实很小，全靠园林设计的好，装修前卫，大气。我认为从长远来看云禧的区位要比天奕有优势。

我有2个问题：1.长远来说这两个楼盘对比那个升值空间大，天奕的单价是不是已经登顶了。2.我能不能再等等云禧的196方的新房源。我又怕过完年猛涨一波。

回答：你好。龙湖天奕和保利云禧区位很近的，保利云禧双地铁口，环境方面也要好很多。不过他们的涨幅不会相差太多的，都是同一个板块。龙湖天奕在白云山脚下，也宜居。目前广州都在涨，等的话怕会错过上车时机。先听老人家的吧。

提问：广叔的意思，涨的话两个盘会同时涨是吧，但是听说刚落实的省实中小学就在天奕旁边（预计2023年开学），但是不属于天奕的学区，是云禧的学区，等省一级名校开学后，天奕的升值空间会不会明显比云禧弱呢？

回答：会比云禧弱。天奕怎么说呢，是适合居住，但是由于各方面都做到了优质，整体溢价过高，属于CEO盘，透支了未来的涨幅，且属于小众产品，流动性和涨的会慢一些吧。

提问：新人首问。广叔你好，17年初买入了石滩挂绿湖碧桂园，当时每平方一千七百多，80万首期按揭。这几年价格下跌到1400左右，关注您的公众号后，对石滩的期望值降低，由于亏损，因此在犹豫是否出售。广叔有没什么建议？谢谢。

回答：你好。石滩就是增城房地产的一个死角，缺少接盘侠，流动性很弱，价格也难起来。挂绿湖碧桂园周围很荒凉，建议早点出坑，并且是要趁行情出坑，不然未来就更难脱手了。

提问：新人首问：广叔你好，如果计划持有3-5年左右时间，请问肇庆鼎湖新区的房地产一手楼盘有没有投资价值？你觉得鼎湖新区内的那个楼盘的投资价值比较大一些？目前那边在大开发，但我担心新区将来的人口流入不行，导致无人接盘，请指教，谢谢你

回答：你好。肇庆鼎湖新区3-5年还不行的，人口是一个问题，其次是供地大，严重的供大于求，价格难起来。要站岗很久很久很久。

提问：广叔好，第二次提问了，东莞户籍，想买二套房以后自住或放着升值，考虑买130至143平的，在市区上班，南城房价太高了，想在市区或附近购买，如果预算430万以内有什么好的推荐？是买一手还是二手好？

回答：你好。东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，目前看中寮步的万科金域东方，源悦，保利先进时代广场，或者加钱上翠珑湾三期四期。万科在镇中心，保利附近有城轨，但是听说有广深二号线经过，可能会比较吵。源悦离松山湖近一点，但是配套一般。翠珑湾三期四期需要加钱买毛坯，装修也需要加钱，不知道未来增长趋势如何。目前首套主要考虑自住+投资，偏自住。不知道您推荐哪个？

回答：你好。万科金域东方可以的；源悦有松湖外溢，也可考虑；保利先进时代广场，东城，近地铁，配套繁华，可考虑；翠珑湾靠近华为基地，有潜力的，因为很多高端人才有居住需求；我的看法，能上翠珑湾则上翠珑湾，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，东莞自住房一套（2证）万江理想0769，目前子弹180，税后工资3.5万左右，2小孩读私立小学六，五年级，无贷款，想在万江附近买房：1.阳光海岸二期130平方，3+1，400万；2.阳光海岸三期93平，300万；怎择哪个方案好点？还是继续等

回答：自住改善选择方案1，投资方案2

提问：新人首问，广叔您好，本人位于东莞东城，目前手上两套房，分别是东泰花园（自住）和中海十里溪镜（自住和投资都可）。还想投资周边价格低的城市，首付预算50万左右。目前看了肇庆的华侨城、中山的瀚康首府和公园四季，个人比较喜欢华侨城，感觉规划好，开发商品牌大，价格低，但很担心未来华侨城无人接盘。请广叔帮忙分析下这三个楼盘如何，值得下手吗？另外您建议哪些楼盘值得投资呢？二手也可以。可考虑中长期持有。十分感谢

回答：你好。东泰花园区位很好，可继续持有；中海十里溪镜也有投资潜力，可继续持有；肇庆华侨城周围很荒凉，空地买，买入很大概率会站岗；瀚康首府，南头镇，近年来傍着轻轨南头站，15分钟直达广州南站的噱头，但其实通勤很难的，变相的把人口吸引到广州去，所以价值也不大。公园四季价值不大；中长期，那还不如买惠州了。

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