广州楼市:适合投资的板块,弄懂这点你就明白了

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提问：广叔您好，我已经入户广州了，然后在深圳有房，单身，目前想在广州投资一套房子，总价预算300-450万，因为一手周期太长，所以看二手房，希望在两三年后出手，目前已经看了中鼎君和名城的两房高楼层430万，黄埔花园的两房中间楼层460万，科城山庄一期1楼的两房400万，万科东荟城的两房335万，您会怎么建议呢？或者有其他更推荐的楼盘？谢谢广叔。

回答：你好。中鼎君和名城，大沙东站，区域不错的，可考虑的。黄埔花园也可考虑；科城山庄1楼不是很好；万科东荟城也可考虑。就按你这个顺序选吧。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人提问，广叔你好，目前在黄埔区中海誉城北苑有一套123方的三房，还有95万按揭贷款，上班族（工作稳定）目前手上有200w现金，2个人年入70w，月入3.3w左右，想再二套7成再买一套，目前不知道选择哪里，之前看了大状名城感觉户型不好，品秀星樾只剩下尾货，楼层不好，均价4.25w，犹豫了2个星期，没买。看完更不知道如何买了。

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人二问！！！广叔你好，就总价270以内，着重考虑小学学位兼顾后期涨幅空间。前期一直在关注龙光峰景华庭，因为有可能摇号入读黄埔军校附属小学，房价相对可以接受，在可承受范围。

您推荐中海誉城和金梦，（东荟城及科城山庄因粮票不足，不考虑）。

需您指导：1、龙光、金梦、中海三个项目未来5-8年的涨幅空间哪个更有价值呢？龙光周边觉得没什么规划可以促进增值。金梦和中海交通是一个大问题。离地铁太远。

2、龙光对应的学位会不会比玉泉小学弱呢？

回答：你好。

1、金梦、中海地段价值要更大一些，因广州发展一路向东，未来也有地铁规划的可能。

2、未来学校的好与坏还要看生源。未来有这个可能。

提问：新人首问，广叔你好！我这边是广州户口，预算总价350左右，刚需自住，在考虑番禺靠近地铁附近交通便利的三房，其他配套一般就行，看了下广地花园和藏珑府的小三房，还有就是温馨里和诺德明俊的二手房，想问下哪个更合适一点？

回答：你好。建议优选广地花园，有一定的万博辐射利好；次选藏珑府

提问：广叔，你好！想买一套600万左右的房做投资，东莞广州均有购房资格，请问现在买广州好还是东莞好，另外，

1，买东莞时代城或者金域华府二手房，还是等明年华润万象府加推，还有大岭山的万科松湖半岛？

2，如果买广州的话，初步考虑黄埔和珠江新城的二手小户型，买珠江新城的话800万左右也可以接受。另外广州还有别的板块推荐吗？

回答：你好。建议买广州。

1、买金域华府，万象府可能抢不到。这个价位买大岭山不是很好，要就直接买松山湖。

2、预算800，可看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：你好广叔，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000，值得投资吗？

回答：你好， 明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：您好广皮，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。

问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。

问题二：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。

问题三：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？

问题四：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？

问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，1.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。

中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用ZF太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是ZF落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。所以资金充足就买千灯湖，预算有限可以考虑买黄岐。

3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是较好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，或者gpgd，较好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。

提问：你好广叔，来深9年，子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

回答：你好，我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的排名前列梯队。金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。这2个盘优先金城华庭。

提问：你好广叔，小孩准备上小学了，想让他去私立的。不希望他压力太大，有什么比较好的私立学校推荐么？较好南山福田宝安的

回答：你好，深圳比较好的私立：百仕达、耀华、中英公学、百合外国语。私立学校，只要是适应国内体系的，学习压力都很大，而且还有淘汰制度，对孩子的心灵打击搞不好更大。好的私立学校，学习和活动都要抓，成绩不好劝退。不好的私立学校，校风校纪差，孩子也学不好。国际学校，小学阶段可能好玩点儿，但是到了中学压力一样大。尤其是高中阶段，要备考国外的各种联考，成绩不能差，而且还必须有丰富和优秀的特长。而国际学校的学费一般十几万到二三十万一年，要看家庭承受能力。

提问：您好广叔，据说上个月龙悦居4期房子涨了一百万，这是为什么呢？

回答：你好，在房产价值上大家都有共同的认知，那就是觉得一线城市的房价跌不了，买得好还能有不少升值空间，所以即使是在去年“715”新政管控的环境下，很多打新不中的资金都回流在二手市场。南山、宝安乃至福田，这些优质资产带名校小户型，价格被阶段性抬高；龙悦居4期这个楼盘，也是因为这个原因上涨了。

提问：你好广叔，听说广州海珠区有个二手房的神盘：金碧花园，我买房总价在300w左右能不能上车？这个二手房真的值得入手吗？

回答：你好，金碧花园位于海珠老城区，项目二手房成交量较高，比较受购房者的青睐。小区体量较大，分为四期，其中最后一期新盘于2020年售罄。从外部条件来看，金碧花园区位不错，海珠区生活配套齐全，有一定产业基础，还有旧改利好，板块未来还有不错的发展潜力。项目周边交通较为便利（高峰时期等车时间较长），医疗配套优质，教育资源丰富，配套成熟。从内部条件来看，金碧花园各期的楼盘质量不一，首先是一期，小区楼龄比较老，部分楼栋还没有电梯，车位比较紧张，但距离地铁站较近，居住氛围浓厚。二期周边不利因素有高压电塔，但其他方面条件较好，生活便利、环境较好，可选户型丰富，价格也比较便宜，性价比较高。三期楼盘楼间距较大，采光通风条件更佳，户型设计也更为合理，但部分房子住户会受到噪音影响。整体来说金碧花园优大于劣，配套成熟、交通便利，虽然楼龄较老、车位不足，但还是能挑到一些户型较好性价比不错的房子，300总价就能上车小两房，比较适合希望在中心区置业预算有限的刚需。金碧花园周边小区去库存速度较快，都有一定涨幅，当前是一个较为适宜的上车时机。

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