广州楼市:这类房子虽然价格是便宜,但容易踩坑

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，我的预算320很难在科学城买到楼层好朝向较新的三房了（如金梦和中海誉城），业主心态都不稳定。1、买低楼层的南向三房和朝向北的三房、两房又担心5年以后出手较难。请指教。2.刚刚去看了南岗附近的新楼盘富力新城，价格2万9到3万1您觉得这楼盘怎样？值得投资吗？

回答：你好。1、买房主要是买地段。资金有限只能做一些取舍。只能说算是这个资金买的较的产品了。

2、富力新城不建议买，虽然价格是便宜，但隔壁就是新塘了，一脚油门就过去，而且新塘TOD的配套更成熟，又不限购，还便宜，性价比高，购买力容易被虹吸过去。

南岗一带很尴尬，两头不靠，临港经济区不靠，新塘TOD不靠，有点尴尬，最要命的是地铁也没有，周边没有什么产业支持。

提问：您好广叔，已看中新世界一套价值1200房子，如果卖掉盈彩美居房子和手上存款可筹到7成首付，但现在担心贷不到3成贷款大概350万，因为另一套还有300万贷款未还，年收入流水也只有60万，想请教您有什么建议？

回答：你好。天河新世界可以买。如果结清贷款名下无房，是可以4成的。

提问：广叔您好！现在银行房贷收紧，业主都挑首付最多的优先，ZF现在调控，是不是暂时观望为好？大壮a10栋中高层93方南向三房500万内转，这个可以不观望就买吗？黄埔只有一个名额，如果城光有底仓，是等城光还是现在就买大壮内转？昨晚问您的富力尚溢居东南向中低层87方6万单价和大壮城光，请问怎样排序？

回答：你好。调控房价下降的可能不大，也不大可能出现业主抛售。大概率就是市场有一个冷静期，后面房价还会继续上涨。所以我认为如果条件可以的话，当下也只值得去买。大壮这套可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：广叔好，请问想买房钱不够怎么办？

回答：你好，一说买房子，大家可能就会说没钱。很多人买房，因为等太久，全款就变成首付了。不能等太久，一旦涨起来就吓人了。房价短时间不涨，房子也有使用价值，迟早会涨的。没钱，要有学会跳一跳。

方法有几个：1.就是找家里，朋友借钱。这种不是啃老，就当帮家里理财了。否则钱留在老人身上，过几年就就不值钱了，还有很多大忽悠们搞理财产品忽悠老人。

2.就是银行的金融信代产品，也可以借到钱。

3.就是自己的现金流，哪怕压力大一些，也可以扛着。年轻人，只要好好干，收入增长是大概率事件。等扛几年，就缓过来了。房价一旦上涨，那么资产就坐实了。

大家会问，你怎么肯定会上涨呢？那是当然的，其实每个发达国家都有这个时期，我国现在还远远没到房价不涨的阶段。另外，跳可以，别闪了腰，这种能力也是逐步培养的。先跳一尺，觉得没事，再跳一米。

提问：您好广叔，我在新黄浦考虑三房，之后小孩要上小学了，想要买个带学位的学区房，预算在450ｗ，现在就是对比东荟城和科学城的教学质量，老师觉得这两个哪个更好呢？或者有推荐的吗？

回答：你好， 预算在450w，在新黄浦考虑三房，纠结于选择东荟城和科学城不同相对口学校的教学质量。 东荟城的话优选肯定是东荟花园小学，学校教育质量各方面都强，不过需要摇号，如果没有摇到，会分配到玉泉小学，虽然不必东荟花园小学，但是玉泉小学的教学质量也不错并且两所小学都对口玉泉中学。科学城的对口小学是科峻小学，初中有科学城中学，玉山中学，北师大实验中学，铁英中学几个选择。从学校来看自然东荟花园小学的教育质量排排名前列，不过选择居住的房子不能全部放在对学校的选择上，要综合配套，交通等各个方面，这个预算建议考虑科学城的大壮名城项目，其中学位从幼儿园到初中一步到位，各方面配置也都很优秀。

提问：你好广叔，老黄埔现在二手评估价跟不上了，杠杆好差的，新盘就那三个，富颐，五矿，万科，价格都接近5万了，都需要总价450万起。如果只有300预算，可以考虑富力新城吗，三万的单价，准现楼，未来可能有28号线笔村地铁站和自带商业盒子。 谢谢

回答：你好，黄埔的评估价在慢慢的起来，杠杆也会越来越好。300万总价在老黄埔是买不了什么的，如果是为了自住，自住需求，往东走刻意买，但如果是投资的话，就不建议了，投资的话不过文冲

提问：你好广叔，1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。

投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房，2.买学位用过的可以有折扣，3.买成熟自己要用的学位房。你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房覆盖的小区

提问：你好广叔，本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。 今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，较好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择： 1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型； 2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型； 3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。 这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？ 目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。 谢谢！

回答：你好， 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，排名前列，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区。 如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 3>2>1

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