广州楼市:2021年的买房逻辑,已经开始变化

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提问：(新人首问，多谢！)广叔您好！目前家庭海珠区两套房，一套金碧大单间（还在公积金贷款还款中），一套保利花园一期楼王单位100方，单边四房（有一储物间）一卫，南向望镜湖和会所。由于楼龄近20年，虽然交通方便也曾经是全国十大示范小区，但没有好学位使得保利花园升值很慢，远远落后于光大花园，甚至还不如保利海棠这些。想置换一套四房两卫单位（120-143方），一来方便照顾老人，二来在房产保值升值中不掉队。家庭年收入在40-50万，有股票基金约100万，豪宅不敢想，看您提到未来是向东边发展，我们上周也正好经过黄埔区科学城萝岗一带觉得绿化环境还不错。故有以下几个问题请教您：

1.您对保利花园未来前景如何看？

2.如果出保利花园，买进其它新楼或者次新楼，中间有几个月空档期，会否广州楼市上涨导致几十万的踏空，有无应对方法？

3.黄埔区，萝岗一带，距离地铁较近的，或者短期内准备开通地铁的新楼或者次新楼，麻烦推荐一下，准备周末就去实地考察一下。

4.您还有其他建议给我们吗？非常感谢！

回答： 你好。

1、保利花园适合老广、老城区的自住属性，周围配套好，短期还有一定的空间，建议先继续持有。

2、有可能的。较好就是DY或加按出资金来买。一边买一边卖。

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

4、建议先看好房子，先买后卖

提问：广叔，海珠半岛花园一期，南北通透，小三房，主卧望江；90方，500万；黄埔金逸雅苑，南向，两房，有点望江，86方，406万；纯投资，5年周期，如果是您，您会选哪个？

回答：你好。选海珠半岛花园，稀缺江景，未来还有地铁利好。

提问：广叔你好，新人首问，目前广州有房有贷，投资为主，想买万博，400左右的房子，看了雅居乐，锦绣香江，华南碧桂园。烦请排序推荐

回答：你好。万博不错的，我的看法是：雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园 这样选。

提问：（新人首问）广叔您好，我手上有150，想做房产投资，希望贷款越少越好，非广东户籍，请问有适合楼盘推荐吗

回答：你好。希望贷款越少越好，做7成的话就200出头的样子，也买不到好的产品，建议上五成。买个300左右的。可看下：广州投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：本人刚需，希望保值和居住，资金400-500万，有以下几个问题：1、城市假日园73方，南向二房，满五少有，460万，是否值得入？2、个人倾向大壮名城，但他的开发商较小，物业管理商口碑不好，且容积率4.5偏高，另外有1/3回迁户，请广叔帮我分析，是否可入？3、富颐华庭76方，五楼，是否以后难出手？富颐华庭、品秀星樾及城市之光如何选？4、本人想在车陂、黄埔置业，请广叔提供建议。谢谢！

回答：你好。你列的这几个盘都可以考虑的。优选城市假日园；大壮是新，地段还可以；富颐华庭马马虎虎，5楼也一般。富颐华庭、品秀星樾及城市之光之间优选城光、次选富颐华庭

提问：广叔，你好！想买一套600万左右的房做投资，东莞广州均有购房资格，请问现在买广州好还是东莞好，另外，

1，买东莞时代城或者金域华府二手房，还是等明年华润万象府加推，还有大岭山的万科松湖半岛？

2，如果买广州的话，初步考虑黄埔和珠江新城的二手小户型，买珠江新城的话800万左右也可以接受。另外广州还有别的板块推荐吗？

回答：你好。建议买广州。

1、买金域华府，万象府可能抢不到。这个价位买大岭山不是很好，要就直接买松山湖。

2、预算800，可看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好，排名前列次提问，我坐标东莞，目前2套房，有一套在常平（翰林雅苑），满五，想卖掉常平的，在市区置换。不知道是否可行？常平有无潜力继续持有？

如果置换市区的话，也需要时间才能拿到房款，市区的皇庭壹号、富盈东方美誉，莞城的学位房是否可以考虑。谢谢。

回答：你好。翰林雅苑自住还可以，投资就一般了。皇庭壹号有一定的噪音，生活配套方面还是挺方便的。富盈东方美誉各方面相对来说要一些，建议选择后者。学位房有读书需要可以考虑。

提问：您好！我手上有500万闲钱想投资房子，东莞万江或南城，但都是二手房子，您有好的楼盘推荐吗？

回答：你好。这个总价建议考虑南城或者松山湖，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好！目前我在东莞寮步松柏路有一套风临花语岸的房产夫妻联名的，房贷已结清，现想做投资，看了大岭山的③处二手次新房1.光大山湖城二手价一平34000～36000左右三房，万科金域缇香价格一平39000+以上116方4房加上税480万值不值？这个价会不会追高横盘？新世纪领居大三房36000～37000元左右.2.茶山的新楼盘龙湖己冻资，未开盘不一定能抢到，但是鲁能公馆今日开盘网抢到一套100平米，总价260万！目前有子弹240万！做投资选二手的哪个好？还是买茶山的新楼盘龙湖或鲁能？或者还有没有别的建议？

回答：你好。1、光大山湖城可考虑；万科金域缇香，地铁口，也可考虑，这个价格中长期还有潜力的。新世纪领居也可考虑。

2、茶山新盘龙湖、鲁能都可考虑。

具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，向您提问如下：

1、五年期限，总价300万左右，新塘板块和千灯湖高新区板块哪个更有投资价值？

2、新塘板块和高新区板块，您推荐什么盘？

3、佛山高新区，滨江一号和中海锦城一路之隔，价格基本上每平方相差小一万，如果入手中海锦城怎样？

4、因为我还有两年广州社保刚够五年，是先买新塘或佛山，还是等社保到五年在买广州？多谢广叔！

回答：你好。

1、考虑佛山千灯湖。

2、买新塘浪费了。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、中海锦城可以考虑的。

4、先买佛山

提问：你好广叔，坐标深圳，南山万象新园挺多出租闲置的，不好租是因为什么原因呢？担心这个楼盘踩坑。另外万象新园的学位没有南山后海名苑居的学位好。万象新园的优点：电梯房，缺点：学位次之，后海名苑居优点：学位中上，缺点：楼梯房。后海名苑居待拆迁有戏吗？怎么选择？

回答：你好，万象新园，近地铁南山站，不算出租闲置多，因为楼盘户数多，总户数1300多户，有两三十套出租算正常的。名苑居博拆迁成本高。各有优缺点，看更看重什么，注重教育的话考虑后者。

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