重磅!建房细则拟修订,涉及江高、人和、太和.......

农村住房什么时候可以建？具体要怎么报建？6月2日白云区规划和自然资源分局公开征求《广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则》（征求意见稿）公众意见

为进一步规范白云区乡村建设规划许可工作，根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市乡村建设规划许可证实施办法的通知》（穗府办规〔2020〕17号），市规划和自然资源局白云区分局牵头对《广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则》（云府办规〔2018〕2号通知印发实施）进行了修订。现向社会公众公开征求意见，公开征求意见时间从2021年6月2日至6月13日。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　1、通信地址：广州市白云区景云路32、34、36号 广州市规划和自然资源局白云区分局 村庄规划科，邮编：510405。　　2、电子邮箱：ggjczk@by.gov.cn　　3、联系电话：020-362488　　附件：广州市白云区乡村建设规划许可证实施细则（征求意见稿）.doc广州市规划和自然资源局白云区分局　　2021年6月2日

本细则适用于我区江高、人和、太和、钟落潭镇，及龙归、大源街道（村改居前）村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人非公寓式住宅建设（包括新建、原址拆旧建新、既有房屋扩建或改建、房屋排危等）、村公共服务设施和公益事业用房、乡村民宿建设的规划许可及监管。

我们给大家梳理了一些重点

符合可申请新分配一处宅基地

符合“一户一宅”政策的本村村民，可以以户为单位申请使用宅基地建设住宅。其中“本村村民”指户籍在本村行政区域范围内且具备本村农村集体经济组织成员资格。

村民是否符合“一户一宅”的情况，由村民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处审核确认

村民符合下列情形之一的，可以申请新分配一处宅基地：

1、户内无宅基地且本户成员已达到法定婚龄的。

2、户内仅有一处宅基地，本户中有达到法定结婚年龄（男二十二周岁，女二十周岁）需要分户且名下无宅基地的人员。

3、因国家或集体建设（含征地拆迁）、移民、灾毁等需要迁建、重建的原宅基地使用者。

4、原宅基地证已被本农村经济组织收回，在交回后户内没有其他宅基地的原使用者。

5、其他按规定符合申请条件的情形。

存在以下情形之一的，不得再申请新分配宅基地和新建农村住宅。

（一）不符合分户条件的。

（二）申请人的父母、子女在本村范围内的宅基地涉及“一户多宅”情形的。

（三）将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。

（四）申请新分配宅基地，但拒绝退回原有宅基地的。

（五）违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。

（六）原有宅基地及住房被依法征收,已得到住房安置的，或承诺放弃住房安置安排的。

（七）已参与集体公寓式住宅建设的，住房权益已得到保障的。

（八）有违法用地或违法建设行为未经处理完毕的。

（九）法律法规及政策规定不可申请的其他情形。

扩改建应先进行房屋鉴定

申请在既有房屋上扩建、改建的，应先委托具有相关资质的机构进行房屋可靠性鉴定，并应符合《非公寓式村民住宅建设技术标准》确定的高度、层数、间距等要求，可按前述规定的条件和程序申请规划许可。

村民既有住宅属于砖木结构或经鉴定为严重损坏房、局部或者整幢危房的，如符合第十、十一条规定，且不涉及国土空间总体规划划定的生态保护红线、永久基本农田，或者土地利用总体规划划定的永久基本农田、禁建区范围，或者城市总体规划划定的禁建区范围，村民可以申请房屋排危原址重建或改建，办理乡村建设规划许可证。

房屋排危原址重建或改建不得增加建筑面积和建筑高度、扩大基底面积、改变四至关系和使用性质，并应符合历史文化保护要求，与周边环境相协调。

核发《乡村建设规划许可证》条件

核发《乡村建设规划许可证》应当符合以下条件：

（一）符合“一户一宅”的规定。

（二）符合国土空间总体规划（或城市总体规划、土地利用总体规划）、村庄规划。

（三）建筑基底面积、建筑面积、建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等应符合国家、省、市等法律、法规、规章及本实施细则有关的规定。

自许可决定送达申请人之日起15个工作日内，区规划和自然资源分局应当在政府门户网站上公布许可内容，并以方便公众查阅的方式长期公开。

《乡村建设规划许可证》应当载明建设项目位置、建设范围、建设规模和主要功能等内容。

被许可人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工，3年内完工并申请办理规划核实。逾期未开工且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效。乡村建设规划许可证失效后可以重新申请。

各村应配备至少1名乡村报建员，由属地镇街统筹管理，协助村集体、村民进行建房报建工作，包括报建申请资料收集整理、村内公示、村社初步审核工作、协助开展村民建房批后跟踪与实施管理工作。

      乡村民宿

乡村民宿是指利用农村依法建设的宅基地房屋、村集体用房、闲置农房、闲置集体建设用地等资源，加以修缮改造，提供住宿、餐饮、农副产品展销、休闲度假等服务的小型经营场所。

在保障闲置宅基地、闲置农房原权利人合法权益，并符合村民个人非公寓式住宅建设标准的前提下，可以村集体经济组织为单位，申请办理拆旧建新工程《乡村建设规划许可证》，用以建设乡村民宿。单体建筑面积小于800平方米、建筑层数不超过4层、房间数少于14个的乡村民宿可按程序核发《乡村建设规划许可证》。

村民非公寓式住宅建设技术标准

根据《广州市城乡规划技术规定》等有关法律法规及政策文件，结合白云区实际情况，制定白云区非公寓式村民住宅的建设技术标准。

一、建设规模要求

（一）原址拆旧建新建设村民非公寓式住宅的，每户房屋基底面积按如下要求控制：

1．土地使用权登记或建设用地批准文件核发时间在1995年3月1日之前的，基底面积可按不超过证载用地面积且小于等于150平方米确认。

2．土地使用权登记或建设用地批准文件核发时间在1995年3月1日之后的，基底面积可按不超过证载用地面积且基底面积小于等于120平方米确认。

3.已办理确权登记发证的，基底面积按不动产证证载登记用地面积且小于等于150平方米确认。不得再使用原土地使用权登记或建设用地批准文件进行申请。

（二）使用村内空地或新增建设用地新建村民非公寓式住宅的，原则上每户用地面积控制在80平方米内。其中，有宅基地使用权证书的，基底面积不得超过证载用地面积，且不超过80平方米。

（三）经放线测量退缩后，房屋基底面积不足80平方米的，建筑面积控制不超过280平方米；退缩后基底面积大于等于80平方米的，建筑面积控制不超过基底面积*3.5。

（四）危屋排危原址重建或改建的，不得增加合法产权的原有房屋的建筑面积和建筑高度，不得扩大基底面积。

二、建筑层数和高度要求

（一）退缩后建筑基底面积超过80平方米的，建筑层数应不超过三层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房。三层部分建筑高度（自室外地坪至女儿墙顶）应不超过11米，设梯间和功能用房的建筑高度（自室外地坪至女儿墙顶）应不超过14米。

（二）退缩后建筑基底面积不足80平方米的，建筑面积控制不超过280平方米，建筑层数应不超过五层，建筑高度（自室外地坪至女儿墙顶）应不超过18米。

三、退缩间距要求

（一）新规划村民住宅，主要朝向的建筑间距应不小于6米，次要朝向的建筑间距应不小于2米（建设联排式住宅的除外，但不能阻隔现状巷道）。建筑成组布置总长超过45米或者因交通、防火需要的，应当预留不小于6米的公共通道。

（二）现状村民住宅改建、扩建，不得影响邻屋安全，主要朝向或临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），次要朝向退缩建筑间距不少于0.6米（以道路中心线为基准，建设联排式住宅的除外，但不能阻隔现状巷道）。

四、其他要求：

（一）最小间距范围内，二层及以下不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。住宅次要朝向外墙应当为防火墙。

（二）天面层如设计成人员可进入，则应设置通透式护栏（不计算建筑高度），不得砌实体砖墙。通透式护栏应退建筑外缘不少于0.5米，高度不少于1.3米。

（三）新规划村民住宅区应规划设置组团道路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合《广州市城乡规划技术规定》第三十七条的要求。

（四）村民建设住宅不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不得骑压和影响相邻建筑基础，不得危害相邻建筑的正常使用和安全。村民住宅业权人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线有必要利用相邻土地、建筑物的，应与相邻业权人友好协商。涉及他人利益的，申请人应提供利害关系人书面意见。

（五）鼓励建筑形式风格选用或参照住房城乡建设主管部门发布的乡村民居设计图集等图库中的设计方案，塑造岭南特色民居风貌。

      意见征求

公开征求意见时间从2021年6月2日至6月13日。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　1、通信地址：广州市白云区景云路32、34、36号 广州市规划和自然资源局白云区分局 村庄规划科，邮编：510405。　　2、电子邮箱：ggjczk@by.gov.cn　　3、联系电话：020-362488

来源：白云视野