广州楼市:置换房产这几点要牢记,让你少走弯路

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提问：广叔您好！近期有置换房产的想法，希望听一下您的建议！我和太太都是广州户口，在广州天河区工作，手上两套房产，一套东山口菜园东小区，一套佛山顺德保利外滩，手上还有200W，孩子马上满一周岁了，希望置换广州环境较好的小区，需求四房，且有一定的增值空间，请教您几个问题：

1、手上两套房是否有必要出手？先出手哪套较好？

2、看了老黄埔和科学城的盘，自住+投资，您有哪些建议？考虑500w至600w的盘，新盘还是二手？

3、朋友推荐过云峰原著和品秀星樾，您帮忙分析下，感谢！

回答：你好。菜园东小区太老，建议出手置换；保利外滩在容桂，这里的对广州人的吸引力始终不强，只有本地人市场，价值不大。

1、两套都可出手置换。

2、可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、云峰原著可以考虑的，就是太贵了，周围二手房才多少；品秀星樾可以考虑；

提问：新人首问，广叔您好，2023年需要学位，现在想买广州学位房，主要考虑自住面积大，学位好的房子，现在有看时代四季奕园就在水荫路那边，请问这个房子可以入手吗？现有资金1000万左右，或者有其他更好的学位房推荐吗？我们一开始选择学位房比较倾向于越秀区，现在也不知道买在哪里比较好了

回答：你好。四季奕居可以考虑。还可看下天河：投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问，广叔您好，外省户口，手中100个，有两套房无贷款。想投资购买增城盛世名门的房子，请问三年内的增值空间预估有多大？如果涨幅可以，两个选择1， 130个平，3房2厅300万；2， 87平，2房2厅，206万，哪一个更好？

回答：你好。盛世名门近地铁，楼盘环境好，可以考虑的，只能说未来有潜力。当然是选择3房竞争力更大一些。2房未来置换到3房的人多，比较被动。

提问：房叔，新人再次提问，我最近看了龙口西的东方之珠的两房改三房,对其比较满意。想卖了萝岗的香雪公馆来进行置换,总弹药约700。主要是考虑学位和上班距离比较近。现在我有几个问题:

1。现在是否是置换的合适时机。

2。相比东方之珠,同等学位的还有其他好的盘推荐吗?

回答：你好。香雪公馆不差，不过置换的话也是可以的。东方之珠可以考虑；卖掉的话可能没有这么快拿到钱，不过天河涨过一波，可能也会缓一缓。所以综合看现在置换也没问题。还可以看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好！广叔。我是一名奔四女性，未婚，独生子女。在广州天河区员村.程介村拥有一套仅47平，结构不方正的一房一厅。去年下半年家里老人突然离世，因触景生情，我在12月底将房子以195W卖掉。除房产外手里积蓄不多，目前工作也不稳定。现想改善一下环境，220W左右预算。近三个月我看了增城、番禺、南沙的楼盘。番禺祈福新村、新造.谷围新村（近大学城）二手房和增城.东方新世界，中新站御溪世家，时代地产的几个楼盘，加起来共看了十几个楼盘。不是超预算就是楼龄太久。我现在很迷茫，完全不知道买到哪里有一定的升值空间。看一次房就失望一次，近期夜夜都睡不好觉。

我想置换一套地铁沿线，自住+有一定升值空间的楼盘。在我预算范围内地铁21号线和13号线或南沙、番禺，你建议我考虑具体买在哪个位置比较好？如：老黄埔？21号线中新站？凤岗站还是朱村站或番禺祈福还是亚运城附近或南沙那边？期待回复！！

回答：你好。预算220，祈福新村可以考虑的；谷围新村离地铁又远了点；增城新世界总体一般；中新站御溪世家配套很一般；这个预算可看下番禺（22号线利好）：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，有深圳房票但子弹不足，100左右。请问东莞现在能够买吗，投资性需求

回答：你好，深圳和东莞都已经涨完了，现在买入，除非能抢到深圳的新盘，其他的楼盘基本都会站岗一段时间。 子弹100，目前涨幅确定性较大的就是广州。 如果广州没办法破限购，建议凑一凑子弹买深圳。

提问：你好广叔，现状好多城市房价新房一直涨价，二手房却低迷，请问是什么原因引起的？

回答：你好，由于一手房限价的影响，二手房的成交价是才能真正反应市场价格。目前多数城市都出现二手房成交量萎靡，价格微调，新房成交一般，价格疯涨。这种情况恰恰体现出购买力不足，房市不堪的状况。很多人都有买涨不买跌，买新不买旧的观念，所以把购买力都吸引到新房市场，二手房就没有成交量。但因为房价过高，购买力不足，导致新房成交量也表现平平。

当一个城市的二手房价格开始下跌的情况下，那么就表明这个城市购买力已经出现问题了。

简单的可以理解为这个城市的人口流入产生的住房需求，已经远远小于房地产的供应，或者过去一段时间的房价上涨使得购买力不足。无论是哪种情况来看，这些城市的房产都已经不适合投资了。新房和二手房的一个价格上涨或者下跌，可以阐释一个城市的房地产市场健康程度如何。一般来说，新房和二手房价格同时上涨或稳定，说明这个城市房地产是健康的；新房上涨，二手房下跌，说明已经不适合投资；新房下跌，二手房价格上涨，说明这个城市的房地产市场已经出问题了，建议逃离；

提问：广叔，现阶段10号线滨江东的嘉仕花园、金雅苑、富力银湾值得买吗？

回答：可以的，没问题的，这个地段的优势是生活配套良好，生活比较成熟，另外就是地铁10号线滨江东路站，不过少有的劣势就是有些小区和楼栋是比较吵的，尤其是阳台直接北向望滨江北路，像金雅苑、聚雅苑

提问：广叔你好，请问鸿威海怡湾的投资价值高吗？

回答：你好，鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，有传闻旁边的医院不建了。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

提问：您好广叔！请问龙华观澜的中森公园华府值得买吗？工作地在坂田，准备两房自住几年后面再换。房子预算首期100多万，总价300多万的~谢谢

回答：不值得，你看龙华有个花半里，比别的盘便宜好多。为啥？一没地铁，二被孤立，是不是很像中森？那天看到一段很精妙的评论，援引过来：对于刚需盘而言，交通出行不便生活不便等于没有双腿，神仙都救不了。

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