广州楼市:如果你买了这个板块,至少站岗5年

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提问：广叔你好，广州户口，家庭目前没贷款，刚卖出了二套龙口东小房，已网签，目前空出名额，想纯投资一套400万左右的房子，有朋友推荐品秀星瀚，不知可否投资，如还有更好的可否推荐下

回答：你好。品秀星瀚不是很建议，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系。400左右，可看下科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，目前中央城，您觉得适合用来投资吗？

回答：中央城就是供应大了点，兼顾自住可以考虑，还可以看下东荟城

提问：新人首问：广叔您好，想用女儿的名额购入一套120方到170方左右的改善房，如果同时具备投资性质就更好。目前自住的是五山近90方的房子，四人住有些挤。在保利香雪山还有一套面积140的低层和两套大壮的小公寓。目前手上有不到500w做首付。考虑购入黄埔或者番禺地区的房子。目前看了融创广府一号，觉得实用率不高，户型结构不够好。富颐华庭离铁路近，不知噪音影响大不大。这两个盘离地铁也有些距离。万科城市之光二期目前开的地方据说要建垃圾站，离石化近，但是离地铁近方便些。大壮茗城的容积率太高不喜欢。也有考虑保利香雪山，科城山庄或者富春山居的二手房。但是目前放出的富春山居的房源和科城山庄的房源总价较高，需要同时售出五山的房和香雪山的房，感觉风险有些大。不知这些楼盘哪个好些呢？或者有什么番禺的楼盘推荐吗？

回答：你好。公寓可出手置换。融创广府一号地铁也不是很近，配套一般；富颐华庭是有铁路线噪音；万科城市之光还可以的，垃圾站有一定的影响，但我认为未来环保科技越来越发达，影响也会越来越小。其次考虑科城山庄、富春山居，自住不用太担心的，中长期看还是要涨的。番禺主要考虑万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，关注你好久！终于找到途径了。我90年未婚河南周口市户口，目前在东莞万江定居工作，目前周口市一套建业世和府全款房，去年交楼毛坯。18年买了一套万江美丽湾一期三房，租了出去。19年买一套万江金地风华公馆三房，刚装修好自住。去年年尾这两套全部结清了房贷，12月抵押房产证做了经营贷，贷了340万，还了过桥借款。还剩120的款闲置，打算再买套首付100来万做投资。东莞已经买不了了，最近看了增城新塘品秀星图。近期推13栋，按售楼员说我刚做过经营贷，征信可能过不了。要借用老家亲戚名额买。品秀星图单价预计去到2万9到3万，现在买来投资合适吗？或者增城其它楼盘，或者您能不能根据我的情况推荐一下。给些建议。其它地区中山珠海佛山有我能买的吗，推荐一下。

回答：你好。品秀星图地铁口物业，不过配套还一般，中长期看可以考虑的；新塘还可以看下二手次新，如：假日花园、新都盛世名门、亚太新城亚太银座二期。或者佛山千灯湖：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广好，现有广州房票一张，子弹360，预算800万，自住五山附近比较方便，投资为主。

1请问购买哪里保值升值潜力大呢？

2，牛奶厂，金融城，天河北2020年都涨的很多，值得追入吗？

3，天河客运站附近没怎么涨，值得购买吗？

4.能推荐买入哪个小区吗？

回答：你好。

1、可考虑金融城

2、还有一点空间。

3、天河客运站不建议买，没有驻留人口，在这附近的房子自然就缺少接盘侠

4、看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部

提问：你好广叔，请问楼层选择有啥弊端，哪些楼层比较好？

回答：你好，顶层、腰线层、低层是房地产市场中比较特殊的三种户型，与其他的户型相比，这三种户型的缺点是比较明显的，而且后期改进或者升级的可能性比较低，所以大家买的时候一定要注意，如果不能承受房子的缺陷，千万不能入手。

顶层较大的缺点就是“冬冷夏热”、出行不便和容易漏水。腰线层缺点较大，仅仅是美观，没有起到承重的作用，有的工程就会在后期后期挂上，这种外挂的工程长时间的受到雨水的侵蚀，而且容易造成室内浸水发霉。低层采光不好，噪音大，蚊虫多，后期出售会折价

提问：你好广叔，我想请问如果有2500万左右的预算，纯粹投资，福田或者南山，能否推荐几款楼盘？另外，因为有朋友买了红树西岸旁边的万科云中心-瑧湾汇249平米的公寓，也想请广叔点评一下，谢谢！ 期待广叔的指点！感谢！

回答：你好，投资考虑有以下4种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 3.重视教育买香蜜湖。 4.如果从利益较大化角度考虑，更建议1000+1500的仓位配置。南山+宝安。 半岛城邦，华润城，阳光海滨，海境界，三湘海尚，恒裕槟城都不错。 瑧湾汇公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值

提问：你好广叔，房子要到明年满五，想置换。我的房子总价在豪宅线以下，暂时无涨幅。是缓一缓到明年再看呢，还是赶紧踩盘先交定呢？靠死工资赚钱的小白领心里慌的一P，求广叔指点

回答：你好，如果还有房票的话，可以同步放卖，单价可以适当让步，满五再过户，买的房子可以沟通延迟首期时间。具体可参考会员内部分享！

提问：广叔好，请问福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

回答：你好，金海湾花园 深圳市中心较便宜的海景房，然而并没有什么用... 背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

提问：您好广叔，目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年买了观澜金地鹭湖一号89平，目前市价500万左右，因为观澜太远了，想把我名下观澜房子置换一下；考虑到置换成本较高（名额），一直犹豫不决；1，年前看碧海，目前8万多，感觉虚高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2+1房80平左右； 2，同小区金地天悦湾双拼170平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要15年左右过去养老住，后面就纯养老住宅； 3，置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展； 4，老大目前在福田东海小学上学，目前租房住西丽，我考虑置换桃源村这边。以上想法麻烦庄哥建议指导，谢谢！

回答：你好，观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。

金地天悦湾投资暂时回避。阳光棕榈园：南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，较便宜的还是楼梯。 跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。

桃源村就是这样的社区。桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用来作为南山上车盘。结合自住，可以优先考虑桃源村。 投资重点关注前海和碧海，但是不能着急入手，多关注笋盘和法拍房。可参考会员内部分享！

提问：您好广叔，我们想在上梅林片区买个刚需三房，800万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？

回答：你好， 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里先进城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住较好是花里林居，流动性较好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，博拆迁套牢的概率实在太高。

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